Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2017 г. N Ф08-1608/17 по делу N А32-44677/2014

г. Краснодар

14 апреля 2017 г.

Дело N А32-44677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ИНН 5003073729, ОГРН 1085003000862) - Томашевич А.Н. (доверенность от 19.12.2016), Паниной Н.В. (доверенность от 30.03.2017), в отсутствие ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-44677/2014, установил следующее.

ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) о возложении на управление обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 294 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик 13, на условиях договора аренды, изложенных в исковом заявлении.

Решением от 23.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.12.2016, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды. При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Суды установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 не подлежал изъятию в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ), поэтому общество обладает правом на заключение договора аренды спорного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Ссылки управления на отсутствие у общества титула на исходный земельный участок, а также выводы о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2006, заключенного ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл", содержащиеся в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу N А32-4502/2009, суды отклонили.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что преимущественное право на заключение договора аренды вновь образуемых и измененных земельных участков имеет лицо, ранее использовавшее земельный участок до раздела на основании договора аренды. В связи с изъятием земельного участка площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1220 в целях размещения олимпийских объектов, договор аренды земельного участка площадью 1004 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 расторгнут в одностороннем порядке. Обременение разделенного земельного участка правами аренды в пользу общества прекращено. Общество не оспорило исключение записи об обременении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, у истца не возникло право требовать предоставления в аренду спорного земельного участка. Доказательства наличия на спорном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости в деле отсутствуют, поэтому у общества отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 в порядке пункта 3 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса.

В судебном заседании представители общества возражали против отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 17.06.2009 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 77000001276 аренды земельного участка площадью 606 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:405, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик.

На основании распоряжения управления от 30.09.2010 N 1091-р "О внесении изменений в договор аренды от 17.06.2009 N 7700001276 земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:49:0000000:405", из земельного участка площадью 606 675 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:405 образован земельный участок площадью 29 654 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:24, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик 13, с разрешенным использованием - для размещения олимпийских объектов, который предоставлен в аренду обществу по договору от 30.09.2010 N 7700001598 сроком до 29.12.2055 (т. 1, л. д. 44 - 53).

В соответствии с документацией по планировке территории олимпийского объекта федерального значения "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)", утвержденной приказами Минрегионразвития России от 01.09.2010 N 60-ОИ "Об утверждении проекта планировки территории Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи", от 11.11.2010 N 117-ОИ "Об утверждении проекта межевания территории для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)"", земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:24, 23:49:0402037:124 и 23:49:0000000:74 частично вошли в границы строительства олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)".

Как следует из письма Департамента по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года от 12.04.2013 N 81-3352/13-05.2, на основании пункта 13 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в результате раздела в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1015 (площадью 366 кв. м), 23:49:0402037:1014 (площадью 23 471 кв. м), 23:49:0402037:1016 (площадью 1284 кв. м), 23:49:0402037:1017 (площадью 940 кв. м), 23649:0402037:1018 (площадью 2349 кв. м), 23:49:0402037:1019 (площадью 1004 кв. м).

На основании пункта 16 статьи 15 Закона N 310-ФЗ главой администрации (губернатором) Краснодарского края 15.03.2013 издано распоряжение N 213-р об изъятии для федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального значения "Сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, система водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды общества в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, который будет образован в результате раздела земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1004 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019.

В результате выдела земельного участка площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1220 оставшаяся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 составила 294 кв. м.

Уведомлением от 25.03.2013 N 81-2546/13-02.2 Департамент по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года известил общество об изъятии путем прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1220 площадью 710 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 1004 кв. м и о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 1004 кв. м (т. 1, 38 - 40).

24 августа 2013 года управление и общество заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 30.09.2010 N 7700001598, согласно которому предметом договора аренды стали земельные участки площадью 5673 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Нагорный тупик, образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24, в том числе земельный участок площадью 4367 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1079 для размещения объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности...", земельный участок площадью 366 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1015, разрешенное использование "Крытый конькобежный центр..." и земельный участок площадью 940 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1017, разрешенное использование - организация особо охраняемой природной территории регионального значения природного орнитологического парка в Имеретинской низменности.

Земельный участок площадью 294 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019, также образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24, в указанное дополнительное соглашение не вошел.

Общество обратилось в управление с заявлением, в котором в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, просило заключить договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 294 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1019.

Поскольку стороны не заключили договор аренды, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в применимой редакции) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 изъятию в соответствии с Законом N 310-ФЗ не подлежал, поэтому суды пришли к выводу о том, что общество обладает правом на заключение с ним договора аренды участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного в аренду земельного участка. В отсутствие доказательств необходимости в измененном участке в целях олимпийского строительства, а также сведений о том, что общество имело намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 30.09.2010 N 7700001598, суды пришли к выводу о наличии у истца права на заключение договора аренды испрашиваемого участка.

Вместе с тем выводы судебных инстанций не могут быть признаны судом округа основанными на фактических обстоятельствах спора ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 15 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 257-ФЗ) автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (пункт 1); полоса отвода автомобильной дороги - земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса (пункт 15).

В пункте 16 статьи 3 Закона N 257-ФЗ дано определение придорожных полос автомобильной дороги как территорий, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.

В соответствии со статьей 25 Закона N 257-ФЗ границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.

Как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 15.12.2014, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 расположен в непосредственной близости от автомобильной дороги и имеет обременение в виде сервитута для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения "Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии "Формулы-1" в Имеретинской низменности и объекты инфраструктуры, обеспечивающие ее функционирование (проектные и изыскательские работы, строительство)".

В кадастровом паспорте также указано, что земельный участок предназначен для сетей канализации, водоснабжения, теплоснабжения, системы водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство).

С учетом расположения требуемого земельного участка (т. 1, л. д. 89 - 92), судебные инстанции не исследовали вопрос о наличии на участке объектов, не принадлежащих истцу, а также о нахождении испрашиваемого земельного участка в границах полосы отвода автомобильной дороги.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, определить возможность предоставления спорного земельного участка в аренду обществу, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу N А32-44677/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин