Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2002 г. N КГ-А40/5989-02 Рассматривая иск о признании недействительными в силу ничтожности дополнительных соглашений к договору аренды, которыми был изменен размер арендуемых площадей, а также размер и порядок уплаты арендной платы, следует определить правовой статус истца как арендодателя в отношении спорных нежилых помещений, сдаваемых в аренду ответчику

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 сентября 2002 г. N КГ-А40/5989-02

Международный инвестиционный банк обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "Альфа банк" о признании недействительными в силу ничтожности дополнительных соглашений п. 1 от 17.06.97, N 2 от 17.12.98, N 3 от 25.01.99 и N 4 от 22.11.99 к договору аренды от 30.11.94 б/н.

Иск заявлен на основании ст.ст. 131, 164, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 21.05.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.06.02, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что дополнительные соглашения к договору аренды от 30.11.94, заключенному до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прошедшему государственной регистрации, также не подлежали государственной регистрации.

При этом суд указал, что отсутствие государственной регистрации может свидетельствовать о незаключенности дополнительных соглашений к договору аренды, а не их недействительности.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой ставит вопрос об их отмене, как принятых с нарушением норм материального права, и удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылался на то, что дополнительные соглашения изменяли существенные условия договора аренды в части размера арендной платы и размера сдаваемых в аренду площадей, в связи с чем по сути являются новыми сделками, подлежащими обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отзыв на жалобу ответчиком не представлен.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении жалобы, приводя доводы, аналогичные доводам, изложенным в ней.

Представители ответчика возражали против доводов кассационной жалобы, считая вывод арбитражного суда об отсутствии правовых оснований для признания дополнительных соглашений к договору аренды незаключенным, правильным.

Вместе с тем, ответчик в судебном заседании пояснил, что считает принятые по делу решение и постановление недостаточно обоснованными, поскольку суд при рассмотрении заявленного иска не исследовал вопрос о наличии у Международного инвестиционного банка права на сдачу спорных нежилых помещений в аренду.

Данный довод приводился ответчиком как в суде первой и апелляционной инстанций.

Исследование вопроса о праве собственности ответчика на нежилые помещения, по мнению ответчика, входит в предмет доказывания по делу, поскольку недействительность договора аренды, заключенного сторонами, влечет недействительность всех изменений и дополнений к нему.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды от 30.11.94 б/н, в соответствии с условиями которого ответчик сроком на 10 лет арендовал у истца с 01.01.95 года нежилое помещение общей площадью 3761,93 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул. Маши Порываевой, д. 7 (зона Г) на 1 и 2 этаже).

Размер арендных платежей определен сторонами в разделе III договора, приложении N 1 к договору. Разделом IV договора стороны определили порядок пересмотра условий аренды.

Впоследствии стороны дополнительными соглашениями N 1 от 17.06.94, N 2 от 17.12.98, N 3 от 25.01.99 и N 4 от 22.11.99 к договору от 30.11.99 изменили размер арендуемых площадей, а также размер и порядок уплаты арендной платы.

Оспаривая действительность указанных дополнительных соглашений, истец указывал на отсутствие их обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", полагая их в связи с изменением существенных условий договора аренды 1994 года новыми сделками.

Арбитражный суд первой и апелляционной инстанции, рассматривая спор по существу, пришел к выводу о том, что порядок государственной регистрации, установленный Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31.01.98, не подлежит применению к оспоренным дополнительным соглашениям.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда правильным в связи со следующим.

Согласно ст.ст. 4, 8 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применению подлежал уже существовавший порядок регистрации.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носила учетный характер, не являясь государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 6 ФЗ право на недвижимое имущество, возникшее до вступления его в силу, также как и государственная регистрация этих прав, осуществлявшаяся в субъектах Российской Федерации, признается юридически действительной.

Договор аренды заключен сторонами 30.11.94, т.е. до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем он не подлежал регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 и ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 ст. 33 данного Федерального закона настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Оспоренные дополнительные соглашения не устанавливали новые правоотношения сторон.

При изложенном, довод истца о том, что дополнительные соглашения как новые сделки подлежали обязательной государственной регистрации, правомерно отклонен судом.

Вместе с тем, сделав вывод о заключенности указанных дополнительных соглашений, суд первой и апелляционной инстанций не исследовал обстоятельства правового статуса истца в отношении нежилых помещений, сдаваемых в аренду ответчику.

Однако исследование данного вопроса в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей положение арендодателя, входит в предмет доказывания по делу.

Данный довод приводился ответчиком в суде первой и апелляционной инстанции.

Из пояснений истца, данных суду кассационной инстанции, следует, что истец не имеет правоустанавливающих документов на спорные нежилые помещения.

При изложенном, судебная коллегия находит, что суды первой и апелляционной инстанций неполно исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, нарушив положения ст.ст. 59, 124, 125, 127, 155, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент рассмотрения спора в суде первой и апелляционной инстанции.

В связи с чем решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное и с учетом требований ст. 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 21.05.2002 и постановление от 18.07.2002 Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-13213/02-91-147 - отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.