Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2017 г. N Ф08-3201/17 по делу N А32-11096/2015

г. Краснодар

17 июля 2017 г.

Дело N А32-11096/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Кондратьевой Е.Н.

(доверенность от 11.01.2017), от ответчика - индивидуального предпринимателя Щербины Марины Юрьевны (ИНН 234910082470, ОГРНИП 314237018400079) - Ардакова А.В. (доверенность от 03.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-11096/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Щербине Марине Юрьевне (далее - предприниматель) о расторжении договора от 24.10.2012 N 4300019423 аренды земельного участка площадью 450 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:1508, расположенного по адресу (местоположение): город Краснодар, Западный внутригородской округ, улица Платановый Бульвар, 2 (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.02.2016, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.02.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края со следующей мотивировкой. При принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку. Судами не исследован вопрос о возможности продолжения использования земельного участка в соответствии с ранее установленным разрешенным использованием, не дана оценка соблюдению порядка предоставления земельного участка для строительства первоначальному арендатору, не оценен договор аренды на предмет соответствия действовавшим при его заключении нормативным требованиям, не выявлены основания для его расторжения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, в иске отказано. Суды пришли к следующим выводам. Действующей на момент заключения договора аренды редакцией Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в зоне, в границах которой расположен земельный участок, разрешалось размещение аптек. При первоначальном предоставлении земельного участка в аренду соблюдены как градостроительное зонирование, так и публичный порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства. Предполагаемое использование арендуемого предпринимателем земельного участка не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Последующие изменения территориального зонирования не являются основанием для расторжения договора аренды.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. На момент заключения договора аренды земельный участок располагался в зоне рекреационного назначения, предназначенной для организации мест отдыха населения, то есть на территории общего пользования. Первоначальному арендатору выдавался градостроительный план земельного участка с нулевым пятном застройки и допустимыми параметрами строительства. У предпринимателя отсутствует возможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием. Формирование земельного участка для капитального строительства в противоречие нормативно установленным ограничениям осуществлено за счет территории общего пользования, что свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации от 18.10.2012 N 9407 гражданину Ливерову В.В. предоставлен в аренду земельный участок для строительства аптеки. Администрация (арендодатель) и Ливеров В.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства аптеки до 18.10.2022. По договорам от 14.11.2012 и от 13.06.2014 права и обязанности арендатора земельного участка переданы предпринимателю. Градостроительный план земельного участка N RI23306000-00000000003844 утвержден постановлением администрации от 26.06.2014 N 4168 и выдан арендатору во исполнение решения Ленинского районного суда города Краснодара от 11.09.2013 по делу N 2-7869/2013, оставленного без изменения определениями Краснодарского краевого суда от 21.11.2013 и 18.02.2014.

Постановлением администрации от 06.11.2014 N 8035 отменены постановление от 16.08.2012 N 6871 об утверждении материалов предварительного согласования места размещения аптеки и постановление от 18.10.2012 N 9407 о предоставлении в аренду земельного участка. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 по делу N А32-42453/2014 предпринимателю отказано в признании недействительным постановления администрации от 06.11.2014 N 8035.

Полагая, что договор аренды подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, администрация направила предпринимателю письмо от 19.11.2014 N 13496/01 с предложением о расторжении договора аренды, после чего, не получив в установленный срок ответ, обратилась в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Статьей 451 Гражданского кодекса основанием для изменения или расторжения договора судом по требованию заинтересованной стороны определено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Такое требование может быть удовлетворено только при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьями 166, 167, 168 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

К территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

По данным генерального плана развития муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). Земельный участок на момент заключения договора аренды располагался в существовавшей зеленой зоне, ограниченной улицами Платановый Бульвар и Бульварное Кольцо, которой решением городской Думы Краснодара от 23.05.2013 N 48 п. 10 присвоено наименование "Бульвар Платановый". Пунктом 6 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 в редакции пункта 2 решения от 20.11.2014 N 70, земельный участок отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования.

Формирование земельного участка за счет территории общего пользования и его предоставление в индивидуальное арендное пользование противоречили вышеприведенным нормативным положениям и правовой позиции высшей судебной инстанции, что позволяет заключить о недействительности (ничтожности) договора аренды. Ничтожность договора аренды исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Управлением муниципального контроля администрации проведен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт от 19.06.2017 N 1432.

В акте отражено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на нем произрастают деревья, зеленые насаждения. Отсутствие доказательств нахождения земельного участка в фактическом владении предпринимателя, ничтожность договора аренды и сохранение в пределах земельного участка режима общего пользования исключают возможность и необходимость удовлетворения требования администрации о понуждении предпринимателя к возврату земельного участка путем подписания акта приема-передачи.

Ошибочные выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор аренды заключен в соответствии с действовавшими на момент его заключения нормативными требованиями, что на момент его заключения на земельном участке допускалось размещение аптек, что предприниматель вправе использовать земельный участок в указанных целях независимо от внесенных в Правила землепользования и застройки изменений, не повлекли принятие незаконных судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу N А32-11096/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова