Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июля 2017 г. N Ф08-4743/17 по делу N А22-3557/2016

г. Краснодар

19 июля 2017 г.

Дело N А22-3357/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587), ответчика - индивидуального предпринимателя Дорджиева Борлыка Бембеевича (ИНН 081408566606, ОГРНИП 312081608000024), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дорджиева Борлыка Бембеевича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.12.2016 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А22-3357/2016, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Дорджиеву Борлыку Бембеевичу (далее - предприниматель) с исковым заявлением, в котором просило:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.07.2015 N 846/2015;

- взыскать с предпринимателя 750 270 рублей 13 копеек долга по арендной плате, 44 184 рубля 67 копеек пени;

- возложить на предпринимателя обязанность по возврату земельного участка.

Требования обоснованы ссылками на статьи 309, 329, 330, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы длительным нарушением предпринимателем обязательства по внесению арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 08:14:030322:195.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.12.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017, иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу министерства взыскано 750 270 рублей 13 копеек задолженности, 44 184 рубля 67 копеек пени. Договор аренды от 08.07.2015 N 846/2015 расторгнут. На предпринимателя возложена обязанность по передаче (возврату) земельного участка площадью 4658 кв. м с кадастровым номером 08:14:030322:195, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, въезд Кирбазарный, 31, по акту министерству.

Судебные инстанции установили, что управление по земельным и имущественным отношениям администрации города Элисты (далее - управление; арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 08.07.2015 N 846/2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 08:14:030322:195 площадью 4658 кв. м, предназначенного под складские помещения сроком с 08.07.2015 по 08.07.2020. При разрешении требования министерства о взыскании задолженности по арендной плате суды исходили из наличия у предпринимателя обязанности по внесению платы за пользование земельным участком (статьи 309, 606 и 614 Гражданского кодекса), статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Ответчик доказательств погашения задолженности не представил, поэтому суды удовлетворили требование министерства о взыскании с предпринимателя арендной платы в заявленном размере. При разрешении требования истца о расторжении договора аренды судебные инстанции признали, что им соблюден досудебный порядок, установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Признав факт нарушения предпринимателем условий договора аренды от 08.07.2015 N 846/2015 доказанным, суды удовлетворили требование общества о его расторжении. Требование о возврате земельного участка удовлетворено на основании статьи 622 Гражданского кодекса. Суд апелляционной инстанции отклонил довод предпринимателя о том, что он не извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. В материалах дела имеются доказательства надлежащего уведомления ответчика судом первой инстанции о начавшемся судебном процессе, при этом порядок оказания услуг почтовой связи не нарушен. Неполучение предпринимателем корреспонденции по адресу его государственной регистрации является риском ответчика, все неблагоприятные последствия которого несет он сам. Доказательств регистрации предпринимателя по иному адресу предприниматель в материалах дела не представил. В данном случае ответчик не обеспечил получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявил должную степень осмотрительности, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения корреспонденции по своему адресу. Довод предпринимателя о направлении им в администрацию города Элисты (далее - администрация) заявления о расторжении договора аренды земельного участка не может служить подтверждением расторжения договора, а также гарантией прекращения начисления арендных платежей.

Предприниматель обжаловал решение от 06.12.2016 и апелляционное постановление от 13.04.2017 в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По условиям договора аренды от 08.07.2015 N 846/2015 (пункт 2.4) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В этом случае договор автоматически прекращает свое действие. Предпринимателем 20.08.2015 было подано в администрацию заявление о расторжении договора аренды, которое поступило в орган местного самоуправления 21.08.2015, что подтверждается сообщением администрации от 28.02.2017 N Д-590/01-44. В связи со вступлением в силу Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 N 147-V-3 "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия", полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в настоящее время осуществляет министерство. Обстоятельства, связанные с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, повлекли нарушение прав и законных интересов предпринимателя. Обращаясь с требованиями о взыскании арендной платы, расторжении договора и возврате земельного участка, истец не учитывает факт направления ответчиком в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком в этот период, уведомления об отказе от договора аренды. При этом прежний арендодатель (управление) не имел к предпринимателю претензий по договору аренды.

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа усматривает основания для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 08.07.2015 N 846/2015 аренды земельного участка площадью 4658 кв. м с кадастровым номером 08:14:030322:195, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, въезд Кирбазарный, 31 (л. д. 9 - 13). Участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты, предоставлен под складские помещения (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 08.07.2015 по 08.07.2020 (пункт 2.1). Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц. В таком случае договор автоматически прекращает свое действие (пункт 2.4). В случае заключения договора на срок более 1 года, он подлежит государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (пункт 2.5). Арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально: 1 квартал - до 25 марта, 2 квартал - до 25 июня, 3 квартал - до 25 сентября, 4 квартал - до 25 декабря текущего года. Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору аренды (пункты 3.1, 3.2). При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 7.2). Участок передан арендатору по акту (приложение к договору).

Материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации договора аренды в порядке, установленном действующим законодательством.

19 августа 2016 года министерство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств в части внесения арендной платы по договору, направило в его адрес уведомление, в котором просило погасить задолженность в срок до 15.09.2016, а также предложило расторгнуть договор от 08.07.2015 N 846/2015 (л. д. 15, 16).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, министерство обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании долга и пени, расторжении договора от 08.07.2015 N 846/2015 и возврате земельного участка.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств (статьи 329, 330 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также указано, что право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о соблюдении министерством досудебного порядка расторжения договора, предусмотренного статьями 452 и 619 Кодекса. Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что предпринимателем ненадлежащим образом длительный период времени не исполнялось обязательство по внесению арендной платы за земельный участок, что влечет взыскание с ответчика долга и неустойки, расторжение договора от 08.07.2015 N 846/2015 и возврат министерству земельного участка с кадастровым номером 08:14:030322:195.

Суд округа не может признать состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается в числе прочего иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования министерства в полном объеме, не привел в решении оснований, по которым министерство, не являющееся стороной в договоре аренды земельного участка, вправе обращаться с рассматриваемым исковым заявлением. При этом управление (арендодатель по договору от 08.07.2015 N 846/2015) участию в деле не привлечено. Обстоятельства (правовые основания для) заключения договора аренды с предпринимателем (наличие либо отсутствие на участке объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, процедуру, по которой предоставлялся ответчику земельный участок) суд при разрешении спора не выяснял. Факт государственной регистрации договора аренды и обстоятельства его исполнения ответчиком (производились ли предпринимателем арендные платежи за участок и т.п.) судом первой инстанции также не устанавливались. Между тем, без привлечения к участию в деле органов местного самоуправления (управления, администрации) невозможно надлежаще установить обстоятельства заключения и исполнения договора.

В том случае, если будет установлено, что договор аренды от 08.07.2015 N 846/2015 в установленном законом порядке не регистрировался, суду следует учесть разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В нем указано следующее. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения обязательств по заключенному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому ими по правилам гражданского законодательства о договоре аренды).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, предприниматель пояснял суду апелляционной инстанции, что через месяц после заключения договора аренды от 08.07.2015 N 846/2015, отказался от его исполнения (пункт 2.4). По мнению ответчика, договор аренды прекратил свое действие в сентябре 2015 года на основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса (л. д. 50, 72). В подтверждение заявленных возражений предприниматель представил заявление от 20.08.2015, поступившее в администрацию 21.08.2015, а также сообщение администрации от 28.02.2017 N Д-590/01-44 о получении заявления арендатора (л. д. 54, 74).

В пункте 2.4 договора аренды от 08.07.2015 N 846/2015 предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц. В таком случае договор автоматически прекращает свое действие.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Однако апелляционный суд при разрешении спора доводы, приведенные предпринимателем в обоснование возражений на иск, не поверил; представленные ответчиком в подтверждение этих возражений доказательства не исследовал (не оценил). Между тем, указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора по требованию министерства о расторжении договора аренды.

Предприниматель ссылается также на отсутствие к нему претензий со стороны органов местного самоуправления по договору аренды от 08.07.2015 N 846/2015. При этом в материалах дела отсутствует (ответчиком не представлен) акт (иной документ), подтверждающий факт возврата арендатором земельного участка до (либо после) его обращения с заявлением об отказе от договора аренды.

При прекращении действия договора аренды у арендатора отпадают какие-либо основания для использования арендованного имущества, при этом наступает обязанность по возврату его арендодателю на основании норм статьи 622 Гражданского кодекса.

В силу приведенной нормы при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Обстоятельства освобождения земельного участка материалами дела не подтверждены. Однако установление данных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения исковых требований, связанных с передачей (возвратом ответчиком) земельного участка и взыскания платы за пользование им. При этом судам следует учесть, что наличие объектов недвижимости арендатора на спорном земельном участке является обстоятельством, препятствующим возврату участка при прекращении договора аренды.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые предпринимателем судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, а также дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) сторон и представленным ими доказательствам. Спор следует разрешить с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что при подаче кассационной жалобы предприниматель уплатил государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей (чек-ордер от 01.06.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 по делу N А22-3357/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин