Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2017 г. N Ф08-3726/17 по делу N А20-1105/2016

г. Краснодар

23 июня 2017 г.

Дело N А20-1105/20166

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - Кабардино-Балкарского регионального отделения общественно-государственного физкультурно-спортивного объединения "Юность России" (ИНН 0721003960, ОГРН 1030700002300) - Панжокова М.Ф. (доверенность от 20.06.2017), в отсутствие истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0725000304, ОГРН 1090725000266), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.12.2016 (судья Маирова А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А20-1105/2016, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к Кабардино-Балкарскому региональному отделению общественно-государственного физкультурно-спортивного объединения "Юность России" (далее - объединение) с иском о взыскании 8 361 956 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.10.2012 по 10.09.2013 и 752 501 рубля 36 копеек неустойки.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением объединением обязательства по внесению арендной платы по договору от 10.10.2012 N 148. Неустойка рассчитана территориальным управлением на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.12.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании распоряжения территориального управления от 09.10.2012 N 148 и договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 10.10.2012 N 264, объединению на срок с 10.10.2012 по 10.09.2013 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 43 086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82. Участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 36-в, предоставлен для развития детско-юношеского спорта и передан арендатору по акту от 10.10.2012. На земельном участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2). Пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 9 121 228 рублей 65 копеек. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором не позднее десятого числа текущего месяца путем перечисления на счет арендодателя. За период пользования земельным участком с 10.10.2012 по 10.09.2013 ответчик оплатил арендную плату частично в сумме 49 843 рублей. По состоянию на 10.09.2013 за ответчиком числится задолженность в размере 8 361 956 рублей 67 копеек. Истцом в адрес ответчика направлено требование о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени от 22.12.2015 года N 01-04/3947. Указанное требование осталось без ответа, задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения территориального управления с рассматриваемым иском в арбитражный суд. Как следует из материалов дела, письмом от 12.10.2012 (исх. N А-12) ответчик обратился к истцу с предложением о расторжении договора аренды от 10.10.2012 N 264 в связи с тем, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, принадлежит на праве собственности другому юридическому лицу (ООО "Юность"). Поступление письма подтверждается входящим штампом территориального управления о получении корреспонденции от 12.10.2012 за N 3100. В письме от 16.10.2012 N 01-04/2311 истец указал, что договор аренды будет расторгнут после внесения арендной платы за пользование федеральным имуществом и обращения нового собственника недвижимости (ООО "Юность") об оформлении арендных отношений. Ответчик платежным поручением от 15.10.2012 N 3 перечислил арендную плату за пользование земельным участком в размере 49 483 рублей. Данный факт истец не оспорил, доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, не представил. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса). Установив факт оплаты ответчиком арендной платы за период с 10.10.2012 по 12.10.2012 (дату обращения с просьбой о расторжении договора аренды), судебные инстанции пришли к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения требований территориального управления, не имеется.

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок передан ответчику по акту от 10.10.2012. Пунктом 3.1 договора годовая арендная плата определена в размере 9 121 228 рублей 65 копеек. Арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления на счет арендодателя (пункту 3.2 договора). При этом арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (пункт 4.4.5 договора). При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.4 договора). Судами при разрешении спора установлено, что письмом от 12.10.2012 ответчик обратился в территориальное управление с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с тем, что недвижимое имущество, находящееся на данном земельном участке, принадлежит на праве собственности ООО "Юность". На данное обращение территориальным управлением 16.10.2012 был направлен ответ о необходимости уплаты арендной платы и заявления нового собственника об оформлении договорных отношений для расторжения договора аренды. Ответчик 15.10.2012 перечислил арендную плату в сумме 49 483 рубля. Иных действий по расторжению договора аренды и возврату земельного участка ответчик не предпринимал. Таким образом, инициатива ответчика по вопросу расторжения договора аренды не привела к его фактическому расторжению. Сторонами не подписывалось соглашение о расторжении договора, земельный участок не был возвращен истцу по акту в установленном порядке. В результате бездействия ответчика в вопросе расторжения договора аренды, земельный участок остался в фактическом пользовании ответчика (находился в таком пользовании до истечения срока действия договора), в связи с чем арендная плата подлежала уплате на условиях, предусмотренных договором аренды. С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по передаточному акту (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Несмотря на обращение о расторжении договора аренды, объединение продолжало пользоваться переданным ему земельным участком. В условиях договора аренды отсутствуют какие-либо основания для одностороннего отказа от исполнения договора арендатором. Таким образом, при расторжении договора аренды следует руководствоваться общими положениями Гражданского кодекса. Доказательств нарушения прав арендатора по основаниям указанным в статьях 450 и 620 Гражданского кодекса, в дело не представлено. Расторжение договора аренды могло произойти по соглашению сторон. Однако условия, указанные территориальным управлением в качестве оснований для расторжения договора от 10.10.2012 N 264, были исполнены ответчиком только 18.10.2013.

Объединение в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы территориального управления. Пояснил судебной коллегии, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102108:82, были переданы объединением в качестве вклада в уставный капитал созданного ООО "Юность". С последним 18.10.2013 территориальным управлением заключен долгосрочный (на 49 лет) договор аренды земельного участка N 305. Полагает, что договор аренды от 10.10.2012 N 264 расторгнут 12.10.2012 по соглашению сторон с уплатой арендатором суммы арендной платы за период пользования земельным участком.

Территориальное управление, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационную жалобу территориального управления следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, распоряжением территориального управления от 09.10.2012 N 148-р переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования объединения на право аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 43 086 кв. м, кадастровый номер 07:09:0102108:82, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 36-в. Принято решение о заключении договора аренды на этот земельный участок сроком на 11 месяцев для развития детско-юношеского спорта. Арендная плата установлена в соответствии с пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (л. д. 35).

10.10.2012 территориальное управление (арендодатель) и объединение (арендатор) заключили договор N 264 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка (л. д. 36 - 39). По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 43 086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, 36-в, для развития детско-юношеского спорта. На участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2 договора). Срок аренды участка установлен с 10.10.2012 по 10.09.2013 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 9 121 228 рублей 65 копеек (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором не позднее десятого числа текущего месяца путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2).

Земельный участок передан арендатору по акту от 10.10.2012 (л. д. 39).

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102108:82 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) 14.05.2010 (л. д. 29).

Объединение 12.10.2012 направило в территориальное управление письмо с предложением о расторжении договора аренды от 10.10.2012 N 264 в связи с тем, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102108:82, принадлежит ООО "Юность" (л. д. 59).

Письмом от 16.10.2012 N 01-04/2311 территориальное управление сообщило объединению, что договор аренды будет расторгнут при условии внесения арендной платы и обращения собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке (ООО "Юность"), об оформлении договорных отношений (л. д. 58).

Платежным поручением от 15.10.2012 N 3 ответчик перечислил арендную плату за период с 10.10.2012 по 12.10.2012 в размере 49 483 рублей (л. д. 60).

Территориальным управлением 22.12.2015 в адрес объединения направлена претензия N 01-03/3947 с предложением ликвидировать задолженность по договору аренды (л. д. 72, 73).

Распоряжением территориального управления от 18.10.2013 N 148-р земельный участок из земель населенных пунктов площадью 43 086 кв. м, кадастровый номер 07:09:0102108:82, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Кешокова, 36-в, предоставлен в долгосрочную (на 49 лет) аренду ООО "Юность" как собственнику объектов недвижимости (л. д. 63).

Территориальное управление (арендодатель) и ООО "Юность" (арендатор) заключили договор от 18.10.2013 N 305 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82 (л. д. 64 - 68).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с 10.10.2012 по 10.09.2013, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с объединения задолженности и пеней по договору аренды от 10.10.2012 N 264.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; в редакции, действовавшей в спорный период) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о расторжении договора аренды от 10.10.2012 N 264 в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82 по соглашению сторон с 12.10.2012. Признав, что объединение внесло арендную плату за период фактического пользования федеральным земельным участком (в размере 49 843 рублей), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Однако судебные инстанции при разрешении спора не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в спорный период).

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" приведены разъяснения по применению статьи 35 Земельного кодекса и статьи 552 Гражданского кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные правила применяются и в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Исходя из приведенных норм и разъяснений, покупатель (приобретатель) объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу (отчуждателю) на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право аренды таким земельным участком (его частью, необходимой для использования недвижимости), независимо от наличия договорных отношений с собственником земельного участка.

Из содержания письма объединения от 12.10.2012 в адрес территориального управления (о расторжении договора аренды) следует, что собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0102108:82, является ООО "Юность". При этом территориальное управление предоставило в 2013 году ООО "Юность" как собственнику недвижимого имущества весь земельный участок на основании положений статьи 36 Земельного кодекса.

Между тем, обстоятельства, связанные с возникновением права собственности на объекты недвижимости к ООО "Юность", а также переходом к указанному юридическому лицу права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102108:82, судебными инстанциями не устанавливались. ООО "Юность" (собственник недвижимости, с которым территориальное управление заключило в октябре 2013 года договор аренды в отношении спорного земельного участка) к участию в деле судами не привлекалось. Поэтому выводы судебных инстанций о прекращении между сторонами арендных отношений с 12.10.2012 и внесении объединением всей суммы арендной платы за период фактического пользования земельным участком, не могут быть признаны окружным судом основанными на законе и соответствующими материалам дела.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение, апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку суд кассационной инстанции не обладает полномочиями по установлению обстоятельств и переоценке доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса), решение и апелляционное постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

При новом рассмотрении суду необходимо: применить к спорным отношениям нормы материального права и разъяснения, изложенные в настоящем постановлении; привлечь к участию в деле ООО "Юность" (статья 51 Кодекса); установить момент возникновения права собственности ООО "Юность" на недвижимость (дату возникновения права аренды указанного юридического лица на земельный участок); установить период арендного пользования участком с кадастровым номером 07:09:0102108:82 ответчиком и рассчитать размер платы за такое пользование в соответствии с условиями договора от 10.10.2012 N 264; учесть платеж объединения и установить факт наличия (отсутствия) задолженности по арендной плате за период пользования участком.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что территориальное управление (орган государственной власти) освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А20-1105/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова