Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июля 2017 г. N Ф08-4443/17 по делу N А20-1695/2016

г. Краснодар

19 июля 2017 г.

Дело N А20-1695/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики - Филипповой Е.С. (доверенность от 03.04.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агростройсервис" (ИНН 0716004454) - Краснюк Л.В. (директор), Дикаловой Е.А. (доверенность от 10.07.2017), рассмотрев кассационную жалобу Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу N А20-1695/2016, установил следующее.

Местная администрация городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО "Агростройсервис" (далее - общество) о взыскании 120 166 рублей 67 копеек задолженности по договору от 02.12.2014 N 14 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Берегового, б/н и 61 403 рублей 13 копеек пени за период с 03.02.2015 по 31.08.2016 (с учетом уменьшения размера заявленных требований - т. 1, л. д. 96 - 98).

Решением от 23.12.2016 с общества в пользу администрации взыскана пеня в размере 7227 рублей 50 копеек, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано, в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 1797 рублей 80 копеек. Суд первой инстанции установил, что администрация, заключая договор аренды земельного участка, фактически запретила использование объекта аренды до оформления необходимых для строительства документов и официального разрешения на производство строительных работ, заключила договор аренды на иной земельный участок (кадастровый номер 07:10:0202027:37), тогда как земельный участок, подлежащий передаче в аренду обществу, имеет кадастровый номер 07:10:0202027:39. По акту приема-передачи, оформленному как приложение N 1 к договору аренды от 02.12.2014 N 14, объект аренды реально не передан, акт подписан сторонами при подписании договора. Общество обращалось к администрации с просьбой об освобождении от внесения арендной платы за период, в течении которого оно не могло использовать земельный участок по целевому назначению по обстоятельствам, от него не зависящим. Суд пришел к выводу о заключении договора аренды земельного участка от 02.12.2014 N 14 с момента его государственной регистрации и возникновении у арендатора обязанности по оплате аренды, то есть с 22.07.2015. При этом фактическая передача земельного участка с выездом сторон на место и обозначением границ не состоялась. Ответчик признал пользование земельным участком с момента государственной регистрации договора аренды. В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) администрация не доказала фактическую передачу спорного объекта недвижимости ответчику, а также использование земли ранее даты государственной регистрации договора аренды (22.07.2015). Платежными поручениями, с учетом задатка, общество произвело арендные платежи за период с 22.07.2015 по 31.08.2016 в размере 204 002 рублей 02 копеек, из которых за период с января по август 2016 оплата состоялась после предъявления иска администрации, то есть с нарушением сроков. Поскольку спорная задолженность за период с 22.07.2015 по 31.08.2016 погашена, - в удовлетворении исковых требований в данной части суд отказал. Учитывая наличие просрочки по оплате аренды в спорный период, требования в части взыскания пени удовлетворены (о снижении размера неустойки ответчик не заявил, доказательства ее явной несоразмерности не представлены). Расходы по уплате государственной пошлины по правилам пункта 1 статьи 110 Кодекса отнесены на общество пропорционально удовлетворенным требованиям.

Постановлением апелляционного суда от 22.03.2017 решение от 23.12.2016 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, сославшись на отсутствие доказательств фактической передачи земельного участка ответчику и его использования ранее даты государственной регистрации договора аренды (22.07.2015).

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что общество признано победителем торгов, по итогам которых с ним заключен договор аренды земельного участка. Условиями проведения торгов предусмотрен осмотр земельного участка по требованию потенциального участника. Данным правом общество не воспользовалось; приняв участие в торгах, получив по акту приема-передачи объект аренды, ответчик согласился с данным фактом. Из писем общества в адрес администрации не следует, что ему неизвестно о месте нахождения спорного земельного участка, учитывая, что торги проведены по инициативе общества. Данному лицу было известно о месте расположения объекта аренды, оно могло свободно им пользоваться, препятствия со стороны администрации не чинились. Ответчик не привел доводы и не представил доказательств тому, что общество не могло пользоваться спорным объектом, о предоставлении которого в аренду ходатайствовало с 2013 года. Общество представило проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома, датированную 2013 годом, следовательно, оно располагало полной информацией о земельном участке, планируемом к застройке. Ответчик подписал договор и, согласившись с его условиями, не оспорил их в порядке досудебного урегулирования либо в суде. Кроме того, согласно пункту 4.3.13 договора, обязанность по его регистрации возложена на арендатора. Суд не учел факт признания обществом обстоятельств заключения договора 02.12.2014. Общество обращалось о выдаче разрешительной документации на строительство, считая участок предоставленным по акту приема-передачи. Суды не приняли во внимание, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его недействительности, в том числе в части арендной платы. Возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон договора связана с его заключением (подписанием), а не с моментом государственной регистрации. Арендатор обязан вносить арендные платежи в соответствии с условиями договора вне зависимости от того, прошел ли договор государственную регистрацию, поскольку фактически арендатор пользовался объектом аренды. Отсутствие между сторонами договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, с учетом установленного законом принципа платности землепользования в Российской Федерации, не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование землей.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные спорящими сторонами, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка от 27.11.2014 N 103 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 02.12.2014 N 14 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, площадью 1960 кв. м, кадастровый номер 07:10:0202027:37, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Берегового, б/н, под строительство многоквартирного жилого дома, на срок с 27.11.2014 по 26.11.2021. Пунктом 3.1 договора годовая арендная плата определена сторонами в размере 183 750 рублей, ежемесячный платеж составил 15 312 рублей 50 копеек. Арендная плата вносится 1 раз в месяц до 15-го числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.5). Согласно пункту 4.3.5 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (т. 1, л. д. 10 - 15).

2 декабря 2014 года стороны подписали акт приема-передачи от 02.12.2014, договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике 22.07.2015.

Дополнительным соглашением от 01.07.2015 к договору аренды от 02.12.2014 N 14 стороны произвели замену в пункте 1.3 раздела 1 договора аренды, в акте приема-передачи земельного участка его кадастрового номера (с 07:10:0202027:37 на 07:10:0202027:39) ввиду выявленной технической ошибки. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 22.07.2015 (т. 1, л. д. 16, 17).

В адрес общества администрация направила претензию от 05.04.2016 N 8/1424 о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в десятидневный срок (л. д. 18, 19).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в спорный период послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

На основании статьи 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 2 статьи 65 Кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, сделал вывод о том, что плата за арендное пользование спорным земельным участком подлежит взысканию с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка, то есть с 22.07.2015.

Коллегия арбитражного суда округа считает данный вывод основанным на неполно исследованных обстоятельствах, с учетом следующего.

Согласно разъяснениям, приведенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы. Иными словами, вывод об обоснованности требования арендодателя о взыскании с арендатора платы по договору аренды может быть сделан при наличии доказательств, подтверждающих то, что в период, за который взыскивается плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.

Кроме того, системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что обязанность по внесению арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи имущества арендодателем и прекращается в момент возврата имущества арендатором арендодателю.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 02.12.2014 N 14 заключен по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка (протокол от 27.11.2014 N 103). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2014, являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 02.12.2014 N 14, подписанному обеими сторонами (т. 1, л. д. 15).

В пункте 3.6 договора аренды стороны согласовали, что неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Рассматриваемый договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2015, регистрационная запись N 07-07/004-07/004/058/2005-212/1. Невозможность более ранней регистрации аренды в пользу общества ответчиком не подтверждена.

Доказательства того, что с момента подписания договора аренды и принятия, тем самым, объекта аренды в фактическое владение и пользование у общества имелись какие-либо объективные обстоятельства, препятствующие фактическому использованию земельного участка и выполнению подготовительного цикла работ по строительству многоэтажного жилого дома, материалы дела не содержат. Документов, свидетельствующих о том, что подписание акта приема-передачи носило формальный характер, что администрация как-то ограничивала доступ арендатора на территорию спорного участка, препятствовала его освоению, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Следует также отметить, что ответчик документально не подтвердил, что в период действия договора аренды от 02.12.2014 N 14 им предприняты попытки по возврату обозначенного в договоре и акте приема-передачи земельного участка арендодателю либо инициированию процедуры изменения (расторжения) данного договора в связи с невозможностью фактического использования земли.

Основания для вывода о том, что общество не имело возможности использовать земельный участок, арендованный по договору от 02.12.2014 N 14, или о том, что объект аренды фактически не находился в пользовании арендатора в заявленный период, не установлены. Напротив, рассмотренные обстоятельства свидетельствуют о сохранении у общества интереса в пользовании объектом аренды.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, а кассационная инстанция в силу статьи 287 Кодекса не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств, дело надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, включая аргументы общества об отсутствии возможности использовать земельный участок в спорный период по причинам, зависящим от арендодателя, проверить правильность расчета отыскиваемой задолженности, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.

Судебные расходы (статья 110 Кодекса) следует распределить по итогам нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 по делу N А20-1695/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин