Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2017 г. N Ф08-4974/17 по делу N А32-24560/2016

г. Краснодар

31 июля 2017 г.

Дело N А32-24560/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества племзверосовхоз "Северинский" (ИНН 2351007369, ОГРН 1022304718820) - Коптевой Т.Н. (доверенность от 18.08.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Тбилисского сельского поселения Тбилисского района Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 (судья Миргородская С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А32-24560/2016, установил следующее.

Закрытое акционерное общество племзверосовхоз "Северинский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 28.06.2016 N 52-14122/16-32.20 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 3 006 431 кв. м с кадастровым номером 23:29:0303002:1, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Тбилисский район, примерно в 250 м от ориентира п. Горский по направлению на север, (далее - земельный участок), о понуждении к направлению заявителю проекта договора купли-продажи с ценой 20% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом изменения предмета заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации Тбилисского сельского поселения Тбилисского района Краснодарского края (далее - администрация поселения).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017, оспариваемое решение департамента признано незаконным, на него возложена обязанность по подготовке и направлению заявителю проекта договора купли-продажи земельного участка. В удовлетворении требования о включении в проект договора купли-продажи условия о цене в размере 20 % от кадастровой стоимости земельного участка отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Общество, с 2000 года надлежащим образом исполняющее обязанности арендатора, является субъектом права на приобретение в собственность без проведения торгов являющегося объектом аренды земельного участка. Дороги и лесополосы, не указанные как части объекта аренды в дополнительном соглашении к договору аренды 2010 года, отражены в плане земельного участка и расположены внутри земельного массива. Их включение в состав земельного участка не препятствует приватизации последнего. При кадастровом учете в связи с уточнением границ площадь земельного участка увеличилась в допустимых пределах. Фактические границы земельного участка не изменились. Земельный участок не ограничен в обороте. Грунтовые дороги предназначены исключительно для передвижения в переделах земельного участка и не являются дорогами общего пользования.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. При кадастровом учете земельного участка в связи с уточнением его уникальных характеристик площадь участка увеличилась с превышением допустимых пределов. Площадь земельного участка увеличена не в связи с уточнением его границ. Фактически сформирован новый земельный участок, не тождественный земельному участку, предоставленному обществу в аренду в 2000 году. Вновь образованный земельный участок мог быть предоставлен в аренду обществу на новый срок в 2010 году только с соблюдением установленной законом процедуры, предусматривающей предварительную и заблаговременную публикацию сообщения о наличии свободного земельного участка и проведение торгов при поступлении двух и более конкурирующих заявок. В отсутствие доказательств соблюдения названной процедуры дополнительное соглашение от 26.07.2010 следует признать ничтожным.

В отсутствие соответствующего экспертного заключения вывод кадастрового инженера о тождественности земельных участков, предоставленных обществу в аренду в 2000 и 2010 годах, не мог быть принят во внимание. Ничтожное дополнительное соглашение от 26.07.2010 к договору аренды не породило правовых последствий, поэтому заявление общества о приобретении земельного участка в собственность поступило в департамент по истечении срока аренды. Общество не относится к числу землепользователей, которым земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей общества и департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 подлежащими отмене в части удовлетворения заявления с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении соответствующей части заявленных требований.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлениями главы Тбилисского района Краснодарского края от 13.01.2000 N 17, от 27.01.2000 N 39 обществу предоставлены в аренду на 10 лет из районного фонда перераспределения в числе прочих земельный участок площадью 117,57 га, в том числе 113,55 га пашни, 1,81 га дорог и 2,21 га лесополос, а также земельный участок площадью 182,07 га, в том числе 174,45 га пашни, 2,22 га дорог и 5,4 га лесополос.

Всего 288 га пашни, 4,03 га дорог и 7,61 га лесополос. Администрация Тбилисского района (далее - администрация района; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 21.08.2000 N 75 (2900000026) аренды, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 288 га, расположенного в северо-западной части Тбилисского района (далее - договор аренды). Договор аренды и приложение к нему содержат сведения о том, что арендуемый земельный участка состоит из четырех отдельных контуров пашни площадью 288 га. Ни дороги, ни лесополосы объектом аренды не являются. Смежные дороги и лесополосы указаны как земли общего пользования. Запись с номером регистрации 23-01.04-3.1.2000-55 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 12.01.2001 (выписка из реестра от 12.07.2016 N 23/240/001/2016-253).

Кадастровый учет земельного участка с увеличенной до 300,6431 га площадью осуществлен 18.05.2004 под кадастровым номером 23:29:0303002:1 (кадастровый паспорт от 30.08.2016 N 2343/12/16-1090808). Приращение площади к неизменившейся площади пашни осуществлено в результате объединения контуров земельного участка за счет дорог (4,43 га) и лесополос (8,21 га), что нашло отражение в подготовленном Южным филиалом федерального государственного унитарного предприятия "Госземкадастрсъемка"-ВИСХАГИ деле по межеванию земельных участков фонда перераспределения от 03.07.2003 N 47/1. Запись с номером регистрации 23-01/00-143/2004-531 о праве собственности Краснодарского края на земельный участок внесена в Единый государственный реестр прав 20.08.2004 (выписка из реестра от 12.07.2016 N 23/240/001/2016-253).

Дополнительным соглашением от 26.07.2010 стороны изменили номер договора аренды (8829000026), в качестве объекта аренды указали земельный участок с увеличенной до 300,6431 га площадью и с кадастровым номером 23:29:0303002:1, срок аренды установлен до 25.07.2020. Запись с номером регистрации 23-23-04/019/2010-559 о дополнительном соглашении внесена в Единый государственный реестр прав 29.09.2010 (выписка из реестра от 12.07.2016 N 23/240/001/2016-253).

До заключения дополнительного соглашения сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка обществу в аренду не опубликовывалось.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 30.05.2016 о предоставлении в собственность за плату земельного участка (площадью 300,6431 га).

Письмом от 28.06.2016 N 52-14122/16-32.20 департамент известил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность. В качестве основания приведены доводы о ничтожности дополнительного соглашения от 26.07.2010 ввиду несоблюдения при его заключении публичных процедур, обращение общества с заявлением о выкупе земельного участка по истечении срока договора аренды, ненадлежащее использование земельного участка, выразившееся в нарушении периодичности выращивания сельскохозяйственной культуры (подсолнечник в течение трех лет подряд).

Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции допускалась продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в публичной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, такому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ним при условии надлежащего использования земельного участка и подачи им соответствующего заявления о заключении договора купли-продажи до истечения срока договора аренды. Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", статья 21 которого в применимой к рассматриваемым отношениям редакции содержала аналогичные положения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми Пленумом подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Универсальность соответствующего разъяснения и отсутствие законодательного запрета позволяет руководствоваться им и при рассмотрении споров по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса с целью выяснения факта нарушения прав заявителя оспариваемыми решением, действием (бездействием).

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

По общему правилу, установленному в пункте 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ в действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды редакции, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имелось только одно заявление при условии предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков за месяц до принятия соответствующего решения. При подаче двух и более заявлений земельные участки предоставлялись в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Пунктом 3 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды редакции допускалось осуществление кадастрового учета в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, произведенных только в целях уточнения описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным Законом требованиям к такому описанию.

При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета, в силу пунктов 4, 5 статьи 27 Закона N 221-ФЗ, должен был принять решение об отказе в осуществлении такого учета в случаях, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ, если в результате данного учета приращение площади земельного участка превысит предельный минимальный размер земельного участка, установленный земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В рассматриваемом случае, как правомерно указали суды первой и апелляционной инстанций, приращение площади земельного участка не превысило десять процентов от его площади, указанной в договоре аренды (288 га и 300,6431 га). Вместе с тем, такое приращение осуществлено не в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, произведенных в целях приведения кадастровых сведений в соответствие установленным Законом N 221-ФЗ требованиям к такому описанию. Фактически органом кадастрового учета в 2004 году произведен кадастровый учет нового земельного участка, образованного в результате объединения земельного участка, являвшегося объектом аренды по договору аренды, и земельных участков под внутрихозяйственными дорогами и лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений (лесополосами), не являвшихся объектами аренды по договору аренды. В деле отсутствуют доказательства принятия уполномоченным органом решения о таком объединении земельных участков.

Орган кадастрового учета не имел законных оснований для осуществления кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка. В отсутствие доказательств реализации предусмотренной статьей 10 Закона N 101-ФЗ публичной процедуры предоставления по сути нового земельного участка в аренду дополнительное соглашение к договору аренды следует квалифицировать как ничтожную сделку, противоречащую вышеприведенной норме и направленную на обход установленного законом порядка оборота публичных земель сельскохозяйственного назначения. В этой связи, общество на момент его обращения в департамент не могло быть признано законным арендатором земельного участка площадью 300,6431 га, имеющим право на приватизацию этого земельного участка в льготном режиме (на неконкурентных началах). Оспариваемым решением департамента, соответствующим земельному законодательству, не нарушены и не могли быть нарушены права общества, что исключало возможность удовлетворения его требований.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права, либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 по делу N А32-24560/2016 в части удовлетворения заявления закрытого акционерного общества племзверосовхоза "Северинский" и взыскания с департамента имущественных отношений Краснодарского края судебных расходов отменить. В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества племзверосовхоза "Северинский" в соответствующей части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2016 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 по делу N А32-24560/2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин