Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 августа 2017 г. N Ф08-4940/17 по делу N А32-12896/2016

г. Краснодар

08 августа 2017 г.

Дело N А32-12896/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - закрытого акционерного общества "Санаторий "Известия"" (ИНН 2317008436, ОГРН 1022302714290), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу N А32-12896/2016 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Ильина М.В.), установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "Санаторий "Известия"" (далее - общество) о взыскании 3 889 982 рублей 31 копейки арендной платы с 01.07.2015 по 31.03.2016 по договору аренды от 13.09.2000 N 4900001931 и 467 411 рублей 27 копеек пени с 01.01.2015 по 28.03.2016.

Решением от 27.07.2016 (судья Левченко О.С.) исковые требования удовлетворены. Суд исходил из доказанности факта использования ответчиком земельного участка и отсутствия доказательств внесения арендной платы в спорный период. Представленный истцом расчет судом проверен и признан верным.

Апелляционным постановлением от 26.05.2017 решение от 05.08.2016 изменено.

С общества в пользу администрации взыскано 887 779 рублей 37 копеек платы за пользование земельным участком с 01.07.2015 по 31.03.2016. В остальной части исковых требований отказано. Перераспределены судебные расходы. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 13.09.2000 N 4900001931 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент его заключения администрация не обладала полномочиями по распоряжению данным участком, так как он относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения и являлся федеральной собственностью. Вместе с тем отсутствие заключенного сторонами договора аренды не освобождает общество от обязанности вносить плату за фактическое использование спорного участка. В спорный период собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи. Размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит расчету исходя из его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Поскольку в пункте 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в г. Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) и постановлением администрации от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Сочи" (далее - постановление N 1061). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 для расчета арендной платы апелляционный суд применил ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости, установленную постановлением N 50. Приняв во внимание произведенные обществом платежи, суд апелляционной инстанции уменьшил размер неосновательного обогащения за использование спорным земельным участком. Довод ответчика об использовании земельного участка меньшей площади отклонен как неподтвержденный. Основания для взыскания неустойки отсутствуют в силу ничтожности договора.

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) применяются к правоотношениям из спорного договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001. Согласно выписке из ЕГРП от 29.03.2016 спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования г. Сочи. Расчет арендной платы следует производить в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи" и постановлением от 07.08.2007 N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791". Спорный договор заключен до введения в действие Земельного кодекса, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22 и 65 Земельного кодекса. Однако, к договору аренды, заключенному до вступления в силу Федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы сделано арендодателем и получено арендатором. Положения пункта 2.4 договора указывают на автоматическое изменение размера арендной платы при изменении базовых (исходных) ставок. Доказательства погашения задолженности отсутствуют, следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате и пене подлежит удовлетворению в полном объеме.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 23.06.2000 N 741/23 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.09.2000 N 4900001931 аренды земельного участка площадью 104 600 кв. м с кадастровым номером 13:49:0402009:43, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 282, для эксплуатации зданий и сооружений санатория "Известия".

Согласно пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором в три срока: за первое полугодие в размере полугодовой суммы не позднее 15 июля, за третий квартал в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 октября, за четвертый квартал в размере 1/4 годовой суммы не позднее 15 ноября.

По мнению администрации, общество не исполнило обязанность по внесению арендной платы с 01.07.2015 по 31.03.2016, в связи, с чем образовалась задолженность по арендной плате и пене.

07 августа 2015 года Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи направил в адрес общества претензию N 21714/02-05-17 с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендной платы, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Суд апелляционной инстанции установил, что договор от 13.09.2000 N 4900001931 аренды земельного участка с кадастровым номером 13:49:0402009:43 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент его заключения у администрации отсутствовали полномочия по его распоряжению в связи с отнесением спорного участка к землям особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2016 по делу N А32-18685/2016 признан ничтожным договор от 13.09.2000 N 4900001931 аренды земельного участка площадью 104 600 кв. м, расположенного по ул. Ленина, 282 в Адлерском районе г. Сочи. Признано отсутствующим обременение указанного земельного участка в виде аренды в пользу общества. Аннулировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационная запись от 04.01.2001 N 23-01.22-1.9.2000-892 об аренде спорного земельного участка.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за землепользование. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В статье 65 Земельного кодекса закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая, что в силу выше приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428).

Спорный земельный участок расположен на территории г. Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования (выписка из ЕГРП, т. 1, л. д. 28, 29).

В заявленный истцом период для расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки применялось постановление N 210, которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 13:49:0402009:43 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен апелляционным судом по результатам проведенной судебной экспертизы (заключение от 29.12.2016 N ЮЭ-16/042; т. 2, л. д. 9 - 58).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суд апелляционной инстанции правомерно применил для расчета размера платы за пользование участком ставку арендной платы, установленную постановлением N 50, самостоятельно произвел перерасчет и частично удовлетворил требования администрации в сумме 887 779 рублей 37 копеек с 01.07.2015 по 31.03.2016. Квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки исключает возможность удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной договором.

Основания для отмены апелляционного постановления от 26.05.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу N А32-12896/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин