Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2017 г. N Ф08-6206/17 по делу N А32-4574/2017

г. Краснодар

15 сентября 2017 г.

Дело N А32-4574/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дружба" (ИНН 2340015456, ОГРН 1022304247855) - Корнеева Д.В. (доверенность от 01.06.2016), от ответчика - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Таракановской Н.С. (доверенность от 15.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-4574/2017, установил следующее.

ООО "Дружба" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о понуждении данного органа к заключению договора купли-продажи земельного участка от 17.08.2016 N 395 на условиях, указанных в протоколе разногласий от 26.09.2016 (л. д. 23).

Решением от 27.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2017, иск удовлетворен, на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи от 17.08.2016 N 395 на условиях, указанных в протоколе разногласий от 26.09.2016. Пункт 2.1 договора от 17.08.2016 N 395 изложен в редакции: "Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 25.03.2015 N 226) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края, и составляет 259 071 рубль 06 копеек". С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску. Суды установили, что пользование земельным участком с кадастровым номером 23:17:0101004:2 осуществляется истцом с 1992 года (более 15 лет на дату подачи заявления о выкупе). Претензионный порядок досудебного рассмотрения спора соблюден. Размер выкупной цены испрашиваемого земельного участка соответствует положениям части 2 статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений Краснодарского края" (далее - Закон от 05.11.2002 N 532-КЗ), в Порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденном постановлением от 25.03.2015 N 226 (далее - Порядок), из расчета 20% от кадастровой стоимости земельных участков, используемых обществом более 15 лет.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 27.03.2017 и апелляционное постановление от 31.05.2017, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что на дату обращения в департамент спорный земельный участок находился в аренде общества в течение 7 лет. Вывод судов о владении истцом земельным участком с 1992 года не подтвержден материалами дела. Суды не дали оценку договорам аренды от 29.04.1992, 23.03.1998, не установили тождественность спорного земельного участка объекту, переданному по названным договорам.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что общество (ранее КХ "Дружба") с 29.04.1992 являлось единственным арендатором земельного участка общей площадью 9,87 га (кадастровый номер 23:17:0101004:0002), входящего в состав земельного массива площадью 326,6 га. Согласно письму Межмуниципального отдела по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17.10.2016 (исх. N 33/2/13/509), общество использует на праве аренды с 2000 по 2016 год земельные участки сельскохозяйственного назначения, вид угодий - пашня, площадь 326,6 га, ранее предоставленные по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 30.11.2000 N 19, в настоящее время в соответствии с договором от 04.05.2008 N 8817000273, что является подтверждением тождества спорного земельного участка, переданного ранее истцу. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на незаключенность данного договора. Фактическое использование спорного участка подтверждено справкой Управления муниципального имущества администрации муниципального образования Кущевский район об отсутствии задолженности по арендной плате. В пункте 1.3 действующего договора аренды от 04.05.2008 N 8817000273 указано, что до его заключения арендатор являлся фактическим пользователем земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора. На момент обращения (19.07.2016) о выкупе земли срок аренды составил более 24 лет, что свидетельствует о наличии права истца на выкуп земли по цене 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснив, что договоры аренды от 29.04.1992, 23.03.1998 у него отсутствуют (не сохранились). Представитель департамента просила удовлетворить кассационную жалобу. В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 12.09.2017, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований общества.

Суды указали, что 29.04.1992 Бойко Николаю Андреевичу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 332,7 га в районе х. Картушина Кущевского района на основании распоряжения исполняющего обязанности главы администрации Кущевского района Краснодарского края от 29.04.1992 N 402-р.

23 марта 1998 года главе КХ "Дружба" Бойко Н.А. предоставлен земельный участок площадью 6,1 га из арендных земель для ведения крестьянского хозяйства, что подтверждается постановлением главы администрации Кущевского района Краснодарского края от 23.03.1998 N 182 (общая площадь 326,6 га). Постановлением главы Кущевского района Краснодарского края от 30.11.2000 N 843 срок аренды продлен на 10 лет (л. д. 78).

Постановлением главы Кущевского района Краснодарского края от 30.11.2000 N 842 главе КХ "Дружба" Бойко Н.А. предоставлен в собственность земельный участок площадью 11,62 га из арендных земель КХ "Дружба", в результате чего общая площадь арендуемого хозяйством участка составила 314,98 га.

Решением общего собрания учредителей от 25.06.2002 учреждено ООО "Дружба", являющееся правопреемником КХ "Дружба", о чем свидетельствует учредительный договор и устав общества (л. д. 81.1 - 87.1; 92 - 103).

Впоследствии земельный участок разделен на 4 участка с заключением самостоятельных договоров аренды: земельный участок площадью 9,87 га с кадастровым номером 23:17:0101004:0002 (договор аренды от 04.05.2008 N 8817000273), земельный участок площадью 175,44 га с кадастровым номером 23:17:0101004:0003 (договор аренды от 04.05.2008 N 8817000082), земельный участок площадью 70,35 га с кадастровым номером 23:17:0101004:0004 (договор аренды от 04.05.2008 N 8817000066), земельный участок площадью 54,99 га с кадастровым номером 23:17:0101004:0005 (договор аренды от 04.05.2008 N 8817000273). Общая площадь земельных участков составила 310,65 га.

19 июля 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:17:0101004:0002 площадью 98 701 кв. м (л. д. 81 - 84).

Согласно приказу департамента от 17.08.2016 N 1453 "О предоставлении земельного участка в Кущевском районе в собственность за плату ООО "Дружба"" (далее - приказ от 17.08.2016 N 1453) обществу предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:17:0101004:2 площадью 98 701 кв. м, предназначенный для сельскохозяйственного использования по цене 1 036 284 рублей 22 копеек (л. д. 72, 73).

Во исполнение приказа от 17.08.2016 N 1453 департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи от 17.08.2016 N 395 земельного участка, находящегося в государственной собственности (л. д. 64 - 68).

Согласно пункту 2.1 договора от 17.08.2016 N 395 цена выкупа определена на основании постановления от 25.03.2015 N 226 и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края, и составила 1 036 284 рубля 22 копейки.

Протоколом разногласий от 26.09.2016 общество предложило департаменту согласовать цену выкупа в размере 259 071 рубля 06 копеек (л. д. 23 - 32).

Письмом от 29.12.2016 N 52-39187/16-32-20 (л. д. 89.1 - 90) департамент отклонил протокол разногласий, указав на необходимость расчета срока пользования земельным участком от даты государственной регистрации договора аренды от 04.05.2008 N 8817000273, то есть от 02.09.2008.

Недостижение сторонами соглашения по вопросу цены выкупа испрашиваемого в собственность земельного участка послужило основанием обращения общества в арбитражный суд с иском об изменении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи от 17.08.2016 N 395.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В статье 421 Гражданского кодекса сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в департамент) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлением в департамент) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ, статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением от 25.03.2015 N 226, закреплено, что в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка.

Удовлетворяя требования общества, суды пришли к выводу об использовании обществом спорного земельного участка на правах аренды более 15 лет.

Коллегия арбитражного суда округа считает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 1 статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Материалы дела свидетельствуют, и сторонами не оспаривается, что договор аренды от 30.11.2000 N 19, на который общество ссылается в обоснование требований о приобретении земельного участка по льготной цене, не прошел государственную регистрацию.

Согласно абзацу 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в абзаце пятом пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Изложенное означает, что вывод судов о наличии правопреемства общества и крестьянского хозяйства по договору аренды от 30.11.2000 N 19 ошибочен, поскольку созданное юридическое лицо не могло приобрести права по сделке, не прошедшей государственную регистрацию.

Таким образом, единственным доказательством, предоставляющим обществу право на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения без торгов, является договор аренды от 04.05.2008 N 8817000273 (л. д. 25 - 32).

Поскольку правоотношения по выкупу земельного участка носят публичный характер, - договор, не прошедший государственную регистрацию, не может служить основанием для приобретения права на применение льготной цены, ввиду чего департамент правомерно исчислил выкупную стоимость земельного участка, руководствуясь договором аренды от 04.05.2008 N 8817000273, зарегистрированным в установленном законом порядке 02.09.2008 (сроком по 04.05.2018).

Ссылка общества на ранее заключенные договоры аренды (от 29.04.1992, 23.03.1998) значения не имеет, поскольку не соблюдены условия о непрерывном владении спорным участком на основании заключенной сделки. Кроме того, в материалах дела доказательства, свидетельствующие о наличии отношений по использованию земли ранее 2000 года, отсутствуют.

С учетом изложенного департамент правомерно определил стоимость испрашиваемого обществом в собственность земельного участка, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца, подлежащих судебной защите (статья 2 Кодекса).

По итогам кассационного пересмотра коллегия считает, что, поскольку цена выкупа определена уполномоченным органом в соответствии с законом, - оснований для изменения приведенной департаментом редакции договора купли-продажи от 17.08.2016 N 395 (пункт 2.1) не имелось.

С учетом положений пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса, решение от 27.03.2017 и постановление от 31.05.2017 следует отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Кодекса расходы по уплате государственной пошлины относятся истца.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 по делу N А32-4574/2017 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин