Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 октября 2017 г. N Ф08-7434/17 по делу N А32-6928/2016

г. Краснодар

19 октября 2017 г.

Дело N А32-6928/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Матус Екатерины Дмитриевны (ИНН 232007046443, ОГРНИП 304232031500108) - Фирсова М.В. (доверенность от 20.05.2016), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 (судьи Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-6928/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Матус Екатерине Дмитриевне (далее - предприниматель) о расторжении договора от 01.01.2006 N 7/33-06 аренды нежилых помещений общей площадью 88,7 кв. м, в том числе комнат N 1-3, 6-10 площадью 11,7 кв. м, 33,7 кв. м, 9,9 кв. м, 2,0 кв. м, 14,9 кв. м, 13,3 кв. м, 2,1 кв. м, 1,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 106 (далее - договор аренды, нежилые помещения), о понуждении к освобождению нжилых помещений.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2017 иск удовлетворен. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2017 отменено, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Предприниматель не допустил нарушение существенных условий договора аренды. Факты сдачи арендатором нежилых помещений в субаренду и нарушения им срока внесения арендных платежей не доказаны. Акт осмотра помещений составлен администрацией в одностороннем порядке. Предприниматель обладает преимущественным правом на приватизацию нежилых помещений, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-27627/2015. Предприниматель приступил к реализации названного права, поэтому правоотношения сторон в рассматриваемой ситуации подлежат регулированию не только общими нормами об аренде, но и законодательством о приватизации.

Администрация обжаловала постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Предприниматель сдает нежилые помещения в субаренду, что подтверждено результатами неоднократных проверок, осуществленных специалистами администрации. Данное обстоятельство по условиям договора аренды является основанием для его расторжения. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений для их использования как офиса и магазина с 01.01.2006 по 31.12.2012 (в редакции дополнительного соглашения). Арендатор обязался использовать нежилые помещения исключительно по прямому назначению и не сдавать их в субаренду (пункты 3.2, 2.3.6). Сдача арендатором нежилых помещений в субаренду отнесена к числу оснований для досрочного расторжения договора аренды (пункты 5.2, 5.2.6). Помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи.

Решением Городского собрания Сочи от 31.01.2013 N 1 утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2013 год.

В перечень планируемых к приватизации в 2013 году объектов недвижимости включены арендуемые предпринимателем нежилые помещения. Предприниматель как арендатор нежилых помещений назван как обладатель преимущественного права на приобретение их в собственность. По заявлению предпринимателя постановлением администрации от 25.12.2013 N 2878 утверждены условия приватизации нежилых помещений за 6 754 953 рубля с рассрочкой платежа не более 5 лет со дня заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2015 по делу N А32-27627/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по заявлению предпринимателя признано недействительным постановление администрации от 18.07.2014 N 1346, которым ее постановление от 25.12.2013 N 2878 было признано утратившим силу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 по делу N А32-46981/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016, по заявлению предпринимателя постановление администрации от 25.12.2013 N 2878 признано недействительным в части установления выкупной цены нежилых помещений в размере 6 754 953 рубля, на администрацию возложена обязанность по установлению соответствующей цену в размере 3 314 407 рублей. В направленном предпринимателем в администрацию письме от 11.02.2016 содержится предложение о предоставлении проекта договора купли-продажи нежилых помещений.

В составленном специалистами администрации по результатам осмотра нежилых помещений и проверки порядка их использования акте от 29.09.2015 зафиксировано, что нежилые помещения N 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 свободны, закрыты, а помещение N 1 занимает индивидуальный предприниматель Гранелян М.А. без оформления правоустанавливающих документов и согласования с собственником и используется в качестве ремонтной мастерской.

Администрация направляла предпринимателю претензии от 19.05.2015 N 13489/0205-16 и от 24.09.2016 N 27497/0205-16 с отказом от договора аренды и требованием об освобождении нежилых помещений в течение трех месяцев. Предприниматель на названные претензии не отреагировал.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Статьей 217 Гражданского кодекса допускается передача в собственность граждан и юридических лиц имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) установлено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (статья 3). Одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества, копия которого направляется соответствующим субъектам с предложением о заключении договоров купли-продажи и проектом такого договора (части 1, 2 статьи 4).

Нормами Арбитражного процессуального кодекса установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9). Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции заключил о следующем.

Предприниматель находится в стадии реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений. Актом от 29.09.2015 не доказано предоставление предпринимателем нежилых помещений в субаренду третьим лицам. Иные доказательства существенного нарушения предпринимателем условий договора аренды администрация не представила. Законные основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Требования администрации по заявленным основаниям удовлетворению не подлежат. Названные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационной жалобы направлены на признание судом кассационной инстанции в нарушение приведенного процессуального положения не установленных или отвергнутых судами обстоятельств. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2017 по делу N А32-6928/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова