Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2017 г. N Ф08-8161/17 по делу N А32-6146/2017

г. Краснодар

09 ноября 2017 г.

Дело N А32-6146/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Калайчиди Глеба Викторовича - Схабо А.А. (доверенность от 01.04.2017), в отсутствие истца - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (судьи Пономарева И.В., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу N А32-6146/2017, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Калайчиди Г.В. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- взыскать с предпринимателя в пользу администрации 132 243 рубля 47 копеек платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203018:20 и 16 826 рублей 44 копейки пени;

- применить последствия недействительности сделки к договору аренды от 09.10.2007 N 4900004354 путем погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП);

- признать отсутствующим обременение земельного участка площадью 105 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203018:20, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43б в виде аренды (договор от 09.10.2007 N 4900004354);

Решением от 27.06.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.08.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения, на момент заключения договора аренды относился к федеральной собственности, поэтому администрация не обладала полномочиями по распоряжению им (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Вместе с тем, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска в данной части ввиду пропуска истцом срока исковой давности, о котором заявил кооператив. В тоже время ничтожность договора аренды не освобождает предпринимателя от обязанности вносить плату за фактическое использование земельного участка. В спорный период собственником спорного участка является муниципальное образование г. Сочи. Размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежит расчету исходя из его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Поскольку в пункте 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в г. Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 121) и постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 для расчета арендной платы апелляционный суд применил ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости. Приняв во внимание произведенные предпринимателем платежи, суды установили наличие на стороне ответчика переплаты, в связи с чем отказали в иске в данной части. Основания для взыскания неустойки отсутствуют в силу ничтожности договора. Отказ в удовлетворении исковых требований об аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды предпринимателя мотивирован пропуском срока исковой давности, о котором заявил ответчик. Отказывая в удовлетворении иска в части признания отсутствующим обременения в виде договора аренды, суды исходили из того, что данное требование может быть удовлетворено, если истец является владеющим собственником недвижимости, однако на спорном земельном участке расположен объект недвижимости принадлежащий ответчику на праве собственности.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Податель жалобы указывает, что у администрации отсутствовали полномочия на распоряжению спорным земельным участком в спорный период, в связи с чем договор аренды от 09.10.2007 N 4900004354 является ничтожной сделкой. Констатация факта недействительности договора в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не освобождает ответчика от внесения платы за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности. Доказательства погашения задолженности отсутствуют, следовательно, требования о взыскании платы за пользование земельным участком и пене подлежат удовлетворению. Наличие записи в ЕГРН о праве аренды предпринимателя нарушает права истца. Единственным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал, что основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предприимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование г. Сочи, в лице председателя Комитета по управлению имуществом администрации (арендодатель) и ООО "Комфортлэнд" (арендатор) заключили договор от 09.10.2007 N 4900004354 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора из земель населенных пунктов земельный участок площадью 105 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203018:0020, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43б, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенный для размещения и эксплуатации здания парикмахерской на шесть рабочих мест. Участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Комфортлэнд" (ОГРН 1022302952693, ИНН 2320075295) исключено из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен с момента его государственной регистрации и до 01.06.2052.

Соглашением от 25.04.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 16.05.2008 серии 23-АД N 651396 на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества "парикмахерская на 6 рабочих мест", площадью 234,7 кв. м, принадлежащий на праве собственности предпринимателю. Факт нахождения указанного объекта подтверждается также акт осмотра земельного участка от 30.09.2014.

Администрация, полагая, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Суды установили, что земельный участок в период заключения договора аренды от 09.10.2007 N 4900004354 входил в состав особо охраняемой природной территории (вторая зона санитарной охраны курорта), поэтому сделали вывод о недействительности (ничтожности) данного договора (заключенного администрацией как арендодателем в отношении федерального имущества в отсутствие законных полномочий).

При рассмотрении спора в суде первой инстанции предприниматель заявил о пропуске администрацией срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании ее недействительной (т. 1, л. д. 60 - 70).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании договора аренды от 09.10.2007 N 4900004354 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРП о праве аренды предпринимателя на спорный земельный участок.

В статье 65 Земельного кодекса закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм Земельного кодекса плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203018:0020 расположен на территории г. Сочи и в спорный период находился в собственности указанного муниципального образования.

В заявленный истцом период для расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки применялось постановление N 210, которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 13:49:0402009:43 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен судом на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 30.08.2012 N 040/67-2012 (т. 1, л. д. 28 - 30).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суды применили для расчета размера платы за пользование участком в соответствующем периоде ставку арендной платы, установленную постановлением N 50, постановлением N 121, постановлением N 1699 и самостоятельно произвели перерасчет; размер платы за пользование спорным земельным участком в спорный период составил 29 089 рублей 10 копеек. Приняв во внимание произведенные ответчиком платежи в сумме 93 265 рублей 20 копеек (акт сверки взаимных расчетов; т. 1, л. д. 13) суды заключили о наличии на стороне ответчика переплаты, в связи с чем отказали в иске в данной части. Квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки исключает возможность удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной договором.

Отказывая в удовлетворении требования о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 105 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203018:20, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 43б в виде аренды (договор от 09.10.2007 N 4900004354), суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации; в применимой к спорным отношениям редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на земельном участке площадью 105 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203018:20) расположен объект недвижимого имущества "парикмахерская на 6 рабочих мест" площадью 234,7 кв. м, принадлежащая предпринимателю на праве собственности (свидетельство от 16.05.2008 серии 23-АД N 651396; т. 1, л. д. 71).

В данном случае требование о признании обременения отсутствующим заявлено стороной договора аренды и фактически представляет собой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по этому требованию. Исчисляемый с момента начала исполнения договора срок исковой давности по этому требованию истек, что является основанием для отказа в удовлетворении данного требования (пункт 1 статьи 181 и статьи 199 Гражданского кодекса).

Требование о возврате земельного участка с одновременным решением вопроса о судьбе расположенного на нем объекта недвижимости, обеспечивающее не только устранение недостоверной записи из реестра, но и восстановление владения переданным по сделке имуществом (пункты 81 и 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 2 Кодекса). В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба не содержит доводы опровергающих выводы судов.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 27.06.2017 и апелляционного постановления от 30.08.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу N А32-6146/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова