Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2017 г. N Ф08-8335/17 по делу N А53-25634/2016

г. Краснодар

22 ноября 2017 г.

Дело N А53-25634/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Сафроновой Людмилы Викторовны (ИНН 614303244486, ОГРНИП 316619600090919) - Сайганова В.С. (доверенность от 11.11.2017), от ответчика - индивидуального предпринимателя Запорожца Леонида Александровича (ИНН 614315994130, ОГРНИП 304614327800012) - Запорожца А.Л. (доверенность от 13.11.2017), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Запорожца Л.А. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу N А53-25634/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Сафронова Людмила Викторовна (далее - предприниматель-1) подала в Арбитражный суд Ростовской области иск к индивидуальному предпринимателю Запорожцу Леониду Александровичу (далее - предприниматель-2) о взыскании 26 400 рублей долга по договору аренды от 01.07.2015 и 74 778 рублей 50 копеек компенсации стоимости коммунальных услуг (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс). Предприниматель-2 подал встречный иск о взыскании с предпринимателя-1 305 954 рубля 11 копеек неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2017 с предпринимателья-2 в пользу предпринимателя-1 взыскано 26 400 рублей долга по договору аренды от 01.07.2015 и 69 883 рубля 20 копеек компенсации стоимости коммунальных услуг. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель-1 передал предпринимателю-2 во временное владение нежилое помещение площадью 285,6 кв. м, возвращенное обратно только 08.06.2016. Доводы предпринимателя-2 о предоставлении ему в аренду части нежилого помещения меньшей площадью отклонены ввиду недоказанности ограничения доступа к его остальной части и непредъявления предпринимателем-2 предпринимателю-1 соответствующей претензии. Некомпенсированная часть стоимости коммунальных платежей рассчитана пропорционально площади занимаемого предпринимателем-2 нежилого помещения. Признав уплату предпринимателем-2 1760 рублей, предприниматель-1 сумму иска не откорректировал.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2017 отменено в части, взысканная сумма компенсации стоимости коммунальных услуг уменьшена до 67 852 рублей 20 копеек (на не учтенные судом первой инстанции 1760 рублей). Мотивы постановления суда апелляционной инстанции аналогичны мотивам решения суда первой инстанции.

Предприниматель-2 обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Арендуемое помещение ответчику по акту приема-передачи не передавалось. К договору аренды не приложена копия технического плана нежилого помещения. После совместного обмера арендуемого нежилого помещения с представителем предпринимателя-1 предпринимателю-2 стало известно о фактическом использовании им помещения меньшей площади. Данное несоответствие не могло быть выявлено без технической документации, не переданной арендатору арендодателем. Часть нежилого помещения имела отдельный вход, расположенный в другой части здания, ключи от которого у предпринимателя-2 отсутствовали. Свидетельскими показаниями соответствующие обстоятельства не опровергнуты. Предприниматель-1 вправе требовать внесения арендных платежей только за фактически переданную в аренду площадь нежилого помещения. Расчет компенсации стоимости коммунальных услуг произведен предпринимателем-1 пропорционально площади, не используемой предпринимателем-2. Последний не должен компенсировать стоимость капитального ремонта нежилого помещения. Расчет компенсации стоимости коммунальных услуг производится предпринимателем-1 по завышенным тарифам и не по показаниям приборов учета. Сумма данной компенсации налогом на добавленную стоимость не облагается. Сдача нежилых помещений в аренду не указана как вид деятельности предпринимателя-1 в сведениях Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Предприниматель-1 в налоговых декларациях отразил оказание им с 20.03.2016 по 31.12.2016 услуг общественного питания в неиспользуемой предпринимателем-2 части нежилого помещения. Установленная для предпринимателя-2 арендная плата многократно превышает арендную плату, установленную для других арендаторов нежилых помещений в этом же здании.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель-1 выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу N А53-25634/2016 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель-1 (арендодатель) и предприниматель-2 (арендатор) заключили договор от 01.07.2015 аренды части встроенно-пристроенного помещения общей площадью 285,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Курчатова, 47, для оказания услуг общественного питания с 10.07.2015 по 01.06.2016. В качестве документа, подтверждающего право собственности предпринимателя-1 на передаваемое в аренду нежилое помещение, указано свидетельство о государственной регистрации права серии 61 АА N 450322 (пункт 1.2). Передача нежилого помещения должна была осуществляться по акту приемки-передачи с указанием технического состояния объекта аренды (подпункт "а" пункта 2.1). На арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, тепловая энергия, водоснабжение), а также выставляемых управляющей компанией счетов за техническое содержание помещения, телефон, электроэнергию и воду (подпункт "н" пункта 2.2). Ежемесячная арендная плата установлена в размере 99 тыс. рублей (пункт 3.2).

Оплату коммунальных услуг арендатор обязался производить в течение пяти банковских дней со дня получения от арендодателя счетов на оплату стоимости коммунальных услуг, выставляемых ему поставщиками (пункт 3.3).

Арендатор возвратил арендуемые помещения арендодателю по акту приема-передачи от 08.06.2016.

По мнению предпринимателя-1, предприниматель-2 с 01.10.2015 по 30.04.2016 не компенсировал стоимость коммунальных услуг в сумме 74 778 рублей 05 копеек, а также не внес арендную плату с 01.08.2016 по 08.06.2016 в сумме 26 400 рублей. Предприниматель-2 настаивает на пересчете арендной платы и компенсации стоимости коммунальных услуг с учетом уменьшения площади арендуемого им нежилого помещения на 46,53 кв. м и 33,7 кв. м (площади фактически не переданных ему нежилых помещений). За фактически использовавшиеся предпринимателем-2 нежилые помещения площадью 205,36 кв. м арендная плата в месяц должна составлять 71 185 рублей 99 копеек, в связи с чем размер переплаты составил 305 954 рубля 89 копеек.

Названные обстоятельства послужили сторонам основаниями обращения в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Передача здания (помещения в нем) арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание (помещение в нем) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса, бремя доказывания факта передачи предпринимателю-2 согласованной сторонами в договоре аренды части нежилого помещения площадью 285,6 кв. м судам следовало возложить на предпринимателя-1. Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют. Свидетельскими показаниями о том, что нежилое помещение под вывеской кафе "Бутер" не использовалось предпринимателем-1, не мог быть подтвержден факт передачи этого помещения в аренду предпринимателю-2. В договоре аренды в качестве объекта аренды стороны указали часть нежилого помещения площадью 285,6 кв. м, право собственности предпринимателя-1 на которое как на самостоятельный объект недвижимости было зарегистрировано в момент заключения названного договора. Подлежащая передаче арендатору часть нежилого помещения сторонами не конкретизирована. Предусмотренный договором аренды акт приемки-передачи нежилого помещения сторонами не составлялся и не подписывался. Отсутствие у предпринимателя-2 ограничений в доступе к какой-либо части нежилого помещения не подтверждает факт передачи ему этой части в аренду. Содержащиеся в судебных актах судов первой и апелляционной инстанций выводы о передаче предпринимателем-1 в арендное пользование предпринимателю-2 всей площади нежилого помещения не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности арендодателя по производству за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, (пункт 1) и арендатора - по поддержанию имущества в исправном состоянии, производству за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

Согласно пунктам 2, 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включены плата за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме), а также взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в порядке, предусмотренном федеральным законом, или органом местного самоуправления в случае наделения его отдельными государственными полномочиями (части 1, 2 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По смыслу вышеназванных норм, возложение на арендатора обязанности по производству за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества должно быть однозначно предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В плату за коммунальные услуги (электроэнергия, тепловая энергия, водоснабжение) и в плату за техническое содержание помещения не входят взносы на капитальный ремонт. Плата за коммунальные услуги не может рассчитываться без учета объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, или утвержденных нормативов потребления коммунальных услуг, а также по тарифам, отличающимся от утвержденных тарифов.

Удовлетворяя заявленные требований, суды первой и апелляционной инстанций не указали закон, иной правовой акт или пункт договора аренды, которыми на предпринимателя-2 как на арендатора возложена обязанность по производству за свой счет капитального ремонта переданного в аренду нежилого помещения.

Подпункт "н" пункта 2.2 и пункт 3.3 договора аренды такое условие не содержат.

Судами не дана оценка выставленным предпринимателю-1 управляющей компанией счетам на предмет их соответствия частям 1, 2 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доводам предпринимателя-2 об отсутствии у него обязанности по компенсации предпринимателю-1 взносов на капитальный ремонт нежилого помещения, а также о неправомерном расчете предпринимателем-1 компенсации стоимости коммунальных услуг по завышенным тарифам и не по показаниям приборов учета надлежащая правовая оценка также не дана.

Относительно обложения суммы компенсации стоимости коммунальных услуг налогом на добавленную стоимость, в постановлении от 25.02.2009 N 12664/08 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации привел следующий правовой подход. Коммунальные услуги потребляются непосредственно арендатором. Выставление арендодателем арендатору счетов-фактур в порядке возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, в которых отдельной строкой выделены суммы налога на добавленную стоимость, не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства. Без обеспечения нежилых помещений коммунальным обслуживанием арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде. Арендатор вправе заявить к налоговому вычету соответствующие суммы налога на добавленную стоимость, предъявленного ему арендодателем по счетам-фактурам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу N А53-25634/2016 и решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2017 по делу N А53-25634/2016 отменить. Дело N А53-25634/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова