Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2018 г. N Ф08-9916/17 по делу N А32-5036/2017

г. Краснодар

30 января 2018 г.

Дело N А32-5036/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012) - Чертова В.А. (доверенность от 25.10.2017), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) - Калайджана В.В. (доверенность от 11.03.2017), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Э.Р. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 (судья Шепель А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-5036/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Таварян В.Г. обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гильмутдинову Э.Р. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.03.2014 N 17, взыскании 1 549 351 рубля 61 копейки задолженности по арендной плате, 121 345 рублей 92 копеек пени за просрочку оплаты аренды, 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование недвижимым имуществом, расходов по уплате государственной пошлины (с учетом увеличения размера заявленных требований - т. 3, л. д. 47 - 49).

Иск основан положениях статей 330, 606, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса) и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором обязательств по внесению арендных платежей и наличием правовых оснований для расторжения договора аренды от 08.03.2014 N 17.

Решением от 29.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.10.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор аренды нежилого помещения от 08.03.2014 N 17 расторгнут; с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 549 341 рубля 61 копейки, пени в размере 121 345 рублей 92 копеек, 5 338 047 рублей 10 копеек - за самовольное пользование недвижимым имуществом, 53 998 рублей расходов по уплате государственной пошлины, в доход федерального бюджета - 10 046 рублей. Судебные акты мотивированы систематическим нарушением арендатором условий договора в части своевременного внесения арендных платежей, а также самовольным занятием помещений и проведением перепланировки без согласия арендодателя. Ответчик существенно нарушил обязательства, ввиду чего договор аренды подлежит расторжению в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса. Согласие истца на занятие ответчиком дополнительных помещений и перепланировку отсутствует, возражения по методике расчета неосновательного обогащения не приведены. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств применена договорная ответственность в виде взыскания пени (статья 330 Гражданского кодекса).

В кассационной жалобе Гильмутдинов Э.Р. просит решение от 29.06.2017 и апелляционное постановление от 10.10.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что первые два платежа произведены арендатором до даты подписания договора аренды в счет постоянной части арендной платы, что подтверждается актами сверки за период с 2013 по 2016 годы, включительно. После подписания и государственной регистрации договора от 08.03.2014 N 17 стороны заключали дополнительные соглашения к нему, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В то же время отсутствие государственной регистрации данных соглашений не препятствовало исполнению сторонами закрепленных ими условий. Сложившийся между контрагентами порядок расчетов не оспаривался, претензий по вопросам нарушения сроков оплаты арендодатель не предъявлял. Задолженность по договору, с учетом дополнительных соглашений, отсутствует, поскольку фактически оплата производилась авансом (за предстоящий месяц). Двусторонние акты сверки за 2013, 2014, 2015 и 2016 годы суды не исследовали, тогда как по информации, в них содержащейся, у арендатора имелась переплата по арендным платежам (по состоянию на 31.12.2016 - в размере 420 004 рублей). Данные акты являются финансовыми документами, признанными обеими сторонами, и свидетельствуют об отсутствии финансовых претензий арендодателя к арендатору по оплате. Требование о расторжении договора аренды от 08.03.2014 N 17 не подлежало удовлетворению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиком как арендатором пунктов 1, 2, 4 статьи 619 Гражданского кодекса. Истец не обосновал расчет предъявленной ко взысканию суммы задолженности (период расчета, ставка месячной арендной платы). Наличие самовольной перепланировки, занятие арендатором помещений смежных с арендуемыми, материалами дела не подтверждено (акт осмотра помещения составлен и подписан в одностороннем порядке, представители истца без уведомления ответчика проникли в арендуемые помещения); уведомление о предстоящей проверке объекта аренды в адрес арендатора не направлялось. Представленные в материалы дела копии технического плана и акт осмотра нежилого помещения от 13.01.2017 не могут являться надлежащими доказательствами, поскольку получены с нарушением действующего законодательства (арендодатель должен был направить арендатору письменное уведомление о дате и времени проведения юридически значимых действий). В то же время ответчик не отрицает факт демонтажа стеклянно-фасадной перегородки с входной дверью с цокольного этажа на первый этаж в конце 2015 года (проведенного с разрешения арендодателя). Однако, уведомление арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства отсутствует, срок досудебного урегулирования спора не выдержан. В доверенностях представителей истца отсутствуют полномочия на подписание и направление досудебной претензии по договору. Доказательства, подтверждающие обоснованность требования о взыскании 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование помещениями, не представлены. Суд первой инстанции допустил процессуальные нарушения, не рассмотрев заявленные ответчиком ходатайства.

В отзыве на кассационную жалобу Таварян В.Г. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, приведя контраргументы по доводам жалобы.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, 08.03.2014 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 17, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение цокольного этажа N 11 здания (литера под/А) и нежилое помещение цокольного этажа N 12 здания (литера а), площадью 250 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, 15/2, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 (для организации гастрономии, цеха производства кулинарии и полуфабрикатов и розничной торговли), сроком на 5 лет (с 08.03.2014 по 08.03.2018).

В силу пункта 3.1.1 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 договора. Пунктом 5.2.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя с 1-го по 5-е число предстоящего месяца. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды и загрязнений, теплу, вывозу отходов, увеличенной на 6,38% (пункт 5.3.1), и уплачивается в течение 3-х дней с момента выставления счета (пункт 5.3.4).

Дополнительными соглашениями от 01.03.2015, 22.09.2015, 25.12.2015 постоянная часть арендной платы согласована в размерах, соответственно, 385 тыс. рублей, 300 800 рублей, 325 тыс. рублей, 345 тыс. рублей (т. 1, л. д. 22 - 25); дополнительным соглашением от 01.05.2016 переменная часть арендной платы увеличена на 7,53% (т. 1, л. д. 26).

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор вправе осуществлять перепланировку, если при ее проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, с письменного согласия арендодателя.

Положениями пункта 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (т. 1, л. д. 15 - 19).

По акту приема-передачи от 08.03.2014 недвижимое имущество передано арендатору (т. 1, л. д. 20, 21).

13 января 2017 года истец инициировал проведение комиссионной проверки, по итогам которой составлен акт от указанной даты, зафиксировавший, что арендатор самовольно занял помещения, смежные с арендуемыми, ввиду чего общая площадь объекта аренды составила 361,3 кв. м в результате произведенной перепланировки путем частичного сноса перегородок и возведения новых (т. 1, л. д. 54).

В адрес ответчика направлена с претензия от 19.01.2017 с требованием о необходимости погашения задолженности, выплаты денежных средств за самовольное использование помещений, освобождении помещений и расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 58 - 62).

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием обращения истца с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, в порядке статьи 71 Кодекса, на основании положений статей 309, 310, 329, 330, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса позволили судам обеих инстанций признать исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Коллегия арбитражного суда округа полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно исковому заявлению, в уточненной редакции, ко взысканию предъявлен 1 549 351 рубль 61 копейка задолженности по арендной плате, которую суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, взыскал в полном объеме. В тоже время, удовлетворяя иск в данной части, суды не дали надлежащей оценки всем имеющимся в деле доказательствам, в частности, двусторонним актам сверки взаимных расчетов по договору от 08.03.2014 N 17 (т. 1, л. д. 46 - 53), учитывая, что факт и размер задолженности ответчик отрицает, утверждая, что, согласно этим актам, по состоянию на 2016 год у него имелась переплата, составившая 420 004 рубля (т. 1, л. д. 52, 53).

Кроме того, из приложенного к отзыву платежного поручения от 08.02.2017 N 1287 следует, что арендатор произвел оплату постоянной части арендной платы за март 2017 года в размере 385 тыс. рублей (т. 1, л. д. 185). Данный документ не получил оценки судебных инстанций; порядок расчета, периоды начислений суды не проверили, обоснование произведенных истцом расчетов обжалуемые судебные акты не содержат. Не был предметом исследования и аргумент подателя жалобы относительно платежей, произведенных ответчиком до даты подписания договора аренды в счет арендных правоотношений (в частности, 11.12.2013 - в сумме 270 968 рублей и 21.02.2014 - в сумме 350 тыс. рублей).

Согласно положениям пунктов 1 - 7 статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Поскольку требования о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 7.2 договора), расторжении договора аренды нежилого помещения производны от требования о взыскании задолженности, они подлежат дополнительному изучению за весь спорный период на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств и доводов сторон.

Одним из требований истца явилось также взыскание с ответчика платы за самовольное пользование помещениями вследствие перепланировки путем демонтажа перегородок в размере 5 338 047 рублей 10 копеек. В данной части суды руководствовались актом комиссионной проверки от 13.01.2017, который составлен в одностороннем порядке, тогда, как пояснил представитель ответчика (не опровергнуто оппонентом в судебном заседании суда кассационной инстанции) в отношениях сторон имел место факт согласования перепланировки (письмо от 06.11.2015 N 3 - т. 1, л. д. 55). Судам надлежало проверить, какая именно перепланировка согласована сторонами, обсудить в целях необходимости вопрос о назначении судебной экспертизы для определения характера перепланировки, параметров (в случае констатации таковой). При этом коллегия окружного суда обращает внимание на то, что кадастровый паспорт (приложение N 2 к договору), а также технический паспорт, приведенные в пункте 1.1 договора, в материалах дела отсутствуют. Следует также отметить, что методология произведенных истцом расчетов, итогом которых явилась сумма 5 338 047 рублей 10 копеек, судами не изучена (обжалуемые судебные акты не содержат исследований по данному вопросу).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

С учетом требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле, и представленным ими доказательствам, при необходимости обсудить вопрос о проведении строительно-технической экспертизы, проверить все расчеты, произведенные истцом, на основании представленных доказательств и пояснений сторон, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу N А32-5036/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова