Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2018 г. N Ф08-10451/17 по делу N А32-43835/2016

г. Краснодар

13 февраля 2018 г.

Дело N А32-43835/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Восточное" (ИНН 2358007216, ОГРН 1062358000011) - Ветлугаева А.В. (доверенность от 01.10.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Алексеева С.С. (доверенность от 29.12.2017), в отсутствие третьих лиц: Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, публичного акционерного общества "Мегафон", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Пономарева И.В.) по делу N А32-43835/2016, установил следующее.

ЗАО "Восточное" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа от 07.09.2016 N 52-24503/16-32.20 в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 и возложении на департамент обязанности в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка с указанием его выкупной стоимости в размере 20% от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 07.09.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края и ПАО "Мегафон".

Решением от 13.07.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.10.2017, признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1. На департамент возложена обязанность в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов указанного земельного участка. Требования об установлении выкупной цены земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 07.09.2016, оставлено без рассмотрения. Судебные акты мотивированы тем, что заявитель в силу норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) вправе приобрести испрашиваемый земельный участок в собственность. Суды признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Кроме того, суды отклонили ссылки департамента на расположение в границах земельного участка линейных объектов. Линейные объекты сами по себе не относятся в категории зданий, строений и сооружений, принадлежность к которым порождает исключительное право их собственников на приватизацию земельных участков. Нахождение в границах спорного участка объекта археологического наследия не препятствует его приобретению в собственность, поскольку он приватизации не подлежит. Суды отклонили довод департамента о наличии на спорном земельном участке полевой дороги. В реестре муниципального имущества муниципального образования Щербиновский район объект полевая дорога в составе спорного участка не значится.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что в связи с отсутствием доказательств соблюдения публичных процедур дополнительные соглашения о продлении срока действия договора аренды являются недействительными (ничтожными) сделками. Согласно пункту 7.1 дополнительного соглашения от 31.12.2002 N 1 к договору аренды от 13.01.1998 N 8836000019 (3690000053/177) срок действия договора продлен до 13.01.2003 и является пресекательным. Общество утратило право на приобретение земельных участков в собственность, поскольку обратилось в уполномоченный орган после истечения срока действия договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса). С учетом правил статьи 610 Гражданского кодекса возобновление договора аренды N 88220000263 на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса не позволяет отнести такой договор к заключенным на конкретный срок, поэтому реализация арендатором права на приобретение участка в собственность в период возобновления договора аренды на неопределенный срок не достаточна для признания факта обращения с заявлением в установленный Земельным кодексом срок. Испрашиваемый земельный участок не тождественен земельному участку, переданному в аренду правопредшественнику общества. По договору от 13.01.1998 N 8836000019 ТОО "Восточное" передан в аренду земельный участок площадью 1233 га. Согласно постановлению главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 "Об уменьшении площади и продлении срока аренды земельного участка" площадь земельного участка по договору аренды от 13.01.1998 N 8836000019 уменьшилась с 1233 га до 1192 га. Вместе с тем, в дополнительном соглашении от 07.07.2008 к договору аренды от 13.01.1998 N 8836000019 (3690000053/177) указана иная площадь участка.

Из представленных в материалы дела доказательств невозможно установить тождественность земельных участков, имеющих определенные кадастровые номера, площадь и местоположение, с земельным участком, который предоставлен правопредшественнику общества в аренду в 1998 году. Согласно акту обследования от 06.06.2016 N 155 в состав спорного земельного участка входит 19,9 га полезащитных лесных полос, полевая дорога. Наличие на земельном участке полевой дороги препятствует его приобретению в собственность. Кроме того, на дату обращения общества в департамент, уполномоченный орган владел информацией о нахождении в границах участках объекта археологического наследия.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 22.04.1993 N 199 МП "Щербиновское" решением учредительного собрания реорганизовано в ТОО "Восточное".

Администрация Щербиновского района и ТОО "Восточное" заключили договор от 20.05.1993 N 67 аренды земельных участков площадью 1233 га для выращивания сельскохозяйственных культур.

На основании постановления главы Щербиновского района от 26.04.2000 N 166 зарегистрирован СПК "Восточный" в результате реорганизации путем преобразования ТОО "Восточное".

Общество является правопреемником указанных организаций, что подтверждается письмом Межрайонное инспекции Федеральной налоговой службы России N 2 по Краснодарскому краю от 21.01.2010 N 06-07/00385.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 16.11.2016 N 29-26/635 из земельного участка площадью 1233 га при межевании образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:36:0703001:2 и 23:36:0703002:1.

В августе 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 5 951 008 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, примерно в 14,5 км по направлению на юго-восток от ориентира ст. Старощербиновская, Щербиновский район, СПК (колхоз) "Восточный", участок N 48.

Письмом от 07.09.2016 N 52-2450/16-32.20 департамент отказал обществу в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка. Отказ мотивирован тем, что дополнительные соглашения от 07.04.2003 N 3 и от 07.07.2008 N 4 к договорам аренды земельных участков 1998 года имеют признаки ничтожных сделок. В связи с недействительностью соглашений о продлении договора аренды земельного участка общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность по истечении срока действия договора аренды.

В границах участка расположен объект археологического наследия курган "Патриот 2", в связи с чем, земельный участок следует признать ограниченным в обороте. В состав земельного участка также входит полевая дорога. Приватизация земельного участка в составе земель общего пользования недопустима.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении участка в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Суды установили, что на момент обращения в уполномоченный орган общество использовало земельный участок на основании договора аренды, заключенного 13.01.1998, возобновленного на неопределенный срок.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

На основании пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Исследовав представленные в дело доказательства, судебные инстанции не установили предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого им земельного участка, а также заключили, что арендатор по назначению использовал предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По общему правилу, установленному в пункте 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в действовавших на момент заключения дополнительных соглашений к договору аренды редакциях), передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имелось только одно заявление при условии предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков за месяц до принятия соответствующего решения. При подаче двух и более заявлений земельные участки предоставлялись в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

На основании договора от 13.01.1998 правопредшественнику общества предоставлены в аренду земельные угодья площадью 1233 га, в том числе пашни 1233 га.

Согласно материалам дела по формированию фонда перераспределения земель общая площадь земель фонда перераспределения в границах СПК (колхоз) "Восточный" составляла 1223 га, в том числе 1192 га пашни, лесополосы - 19,9 га (т. 1, л. д. 172 - 174).

Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 в аренду правопредшественнику общества предоставлен земельный участок площадью 1192 га, что нашло отражение в пункте 2.1.1 дополнительного соглашения от 07.04.2003 к договору от 13.01.1998 (т. 1, л. д. 209).

Общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0703002:1 и 23:36:0703001:2 составляет 1223,25 га (595,1008 га + 628,1527 га), соответственно, общая площадь арендуемых обществом земель фонда перераспределения изменилась и составила 1223,25 га. При этом согласно представленной кадастровой выписке от 05.05.2008 в состав земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 595,1008 га включены полезащитные лесные полосы площадью 19,9 га (т. 1, л.д. 172 - 174).

Названные документы, которые могут свидетельствовать о предоставлении правопредшественнику заявителя нового объекта аренды, судебные инстанции надлежащим образом не оценили. Обстоятельства формирования с включением в состав испрашиваемого земельного участка полезащитных лесных полос, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений (лесополосы), не только арендуемых но и смежных участков не являвшихся объектами аренды в соответствии с постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199, не установили.

Исследование и оценка названных обстоятельств необходима, как для определения возможности для применения к спорным правоотношениям правил статьи 621 Гражданского кодекса, так и для установления наличия у общества оснований для приобретения в собственность без торгов земельного участка площадью 595,1008 га, поскольку в отсутствие доказательств реализации предусмотренной статьей 10 Закона N 101-ФЗ публичной процедуры предоставление в аренду по сути нового земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть квалифицировано как ничтожная сделка, противоречащая названной норме, нарушающая установленный законом порядок оборота публичных земель сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, суды указали, что спорный земельный участок занят курганом в незначительной его части, что не препятствует его приватизации, которая не распространяется на курган как археологический объект, включающий поверхностный почвенный слой и культурные слои в недрах земельного участка, хранящие артефакты прошлых исторических эпох.

Вместе с тем делая указанный вывод, суды не указали на наличие в материалах дела сведений об утвержденных в установленном порядке границах территории объекта археологического наследия, что позволяло бы осуществить мероприятия, предусмотренные статьей 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", и обеспечить раздельный оборот объекта археологического наследия и земельного участка в границах расположения этого объекта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 N 308-КГ17-14977).

С учетом изложенного решение и постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, дать оценку доводам департамента о том, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в собственность заявителю в связи с изменением площади участка и отсутствием публичных процедур при по сути новом предоставлении в 2008 году, исследовать вопрос об установлении границ территории объекта археологического наследия, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 по делу N А32-43835/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин