Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2018 г. N Ф08-15/18 по делу N А32-24603/2016

г. Краснодар

21 февраля 2018 г.

Дело N А32-24603/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью Строительно-промышленной корпорации "Мега-Проф" (ИНН 2301058537, ОГРН 1062301012916) - Гончаровой О.Ю. (доверенность от 15.02.2018), от ответчиков: управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057) - Слановой А.В. (доверенности от 24.01.2018), рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Анапа и общества с ограниченной ответственностью Строительно-промышленной корпорации "Мега-Проф" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 (судья Иванова Н.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу N А32-24603/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Строительно-промышленная корпорация "Мега-Проф" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа (далее - управление) и администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать недействительным решение администрации от 16.05.2016 об отказе зачесть в счет арендной платы по договору от 25.08.2010 N 40 (с учетом дополнительных соглашений от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2) расходы общества на производство капитального ремонта нежилого помещения;

- обязать администрацию зачесть в счет арендной платы по договору от 25.08.2010 N 40 расходы на производство капитального ремонта нежилого помещения в размере 5 920 327 рублей.

Требования обоснованы ссылками на статьи 309, 611, 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы нарушением администрацией обязательства по зачету стоимости выполненных обществом работ, связанных с улучшением арендуемого имущества, в стоимость арендных платежей.

Администрация обратилась в арбитражный суд к обществу со встречным исковым заявлением, в котором просила:

- признать недействительными (ничтожными) сделками дополнительные соглашения от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2, заключенные между управлением и обществом;

- применить последствия недействительности сделок.

Встречные требования мотивированы несоответствием заключенных управлением и обществом дополнительных соглашений от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2 нормам Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ), действовавшего в период их заключения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017, в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано.

Суды установили, что 25.08.2010 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа N 40. По условиям договора в аренду передано нежилое помещение общей площадью 367,2 кв. м, расположенное по адресу: город-курорт Анапа, ул. Шевченко, 286. Договор действует с 25.08.2010 до 25.08.2035, арендатор имеет право производить улучшения арендованного помещения (здания) в период действия договора, в порядке, предусмотренном законом и договором. Арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость улучшений арендованного помещения (здания), неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии, на то письменного согласия арендодателя, в том числе путем зачета стоимости улучшений в качестве арендной платы. Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22.01.2011 номер регистрации 23-23-26/231/2010-126. В акте приема-передачи помещения отражено, что передаваемое арендатору нежилое помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта для эксплуатации по назначению, указанному в пункте 1 договора аренды от 25.08.2010 N 40. Стоимость капитального ремонта определяется сметной документацией по согласованию сторон и принимается в зачет стоимости арендной платы. Арендодателем 02.04.2012 согласован и утвержден локальный сметный расчет на капитальный ремонт арендуемых помещений, сметная стоимость работ составила 5 920 327 рублей. Письмом от 30.04.2012 арендатор проинформировал арендодателя об окончании капитального ремонта нежилого помещения, в этот же день стороны подписали акт о приемке выполненных работ на сумму 5 920 327 рублей. Стороны 14.06.2012 заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым арендодатель принял выполненные работы по реконструкции и капитальному ремонту и возмещает стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы. Дополнительным соглашением от 21.06.2012 N 2 уточнена площадь арендуемых помещений, которая увеличена в ходе произведенного ремонта с 367,2 кв. м до 426,5 кв. м. На обращение арендатора о зачете стоимости выполненных работ, связанных с улучшением арендуемого имущества, в стоимость арендных платежей, управление направило ответ (письмо от 16.05.2016 N 27.01-3345) о нецелесообразности проведения такого зачета. Общество оспорило решение управления в арбитражный суд, заявив также требование о зачете в счет арендной платы по договору от 25.08.2010 N 40 стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения. Администрация обратилась со встречными требованиями о признании дополнительных соглашений от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2 недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности. Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что обществом с 2012 года заявление о зачете произведенного ремонта в счет арендной платы не подавалось. Кроме того, общество не указывает размер арендной платы с периодом ее начисления, подлежащий зачету. Из акта сверки взаиморасчетов по аренде недвижимого имущества за период с 25.08.2010 по 07.06.2017 следует, что общество надлежащим образом вносит арендную плату по договору от 25.08.2010 N 40. Стороны условиями договора однозначно не установили возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений в период его действия, поэтому суд руководствовался положениями статьи 623 Гражданского кодекса. Общество ссылается на утверждение сторонами затрат, произведенных арендатором по капитальному ремонту нежилого помещения на сумму 5 920 327 рублей. Между тем, договор от 25.08.2010 N 40 продолжает действовать, а арендатор производит платежи, в связи с чем основания для обязания арендодателя зачесть в счет арендной платы расходы арендатора на производство ремонта нежилого помещения отсутствуют. На момент рассмотрения спора договор аренды не прекратил свое действие, поэтому обращение о возмещении неотделимых улучшений является преждевременным. Исходя из системного анализа положений Гражданского кодекса и Закона N 94-ФЗ, отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования названного Федерального закона. Действие Закона N 94-ФЗ охватывает три вида сделок: поставку товаров, подряд и возмездное оказание услуг. С учетом положений статей 166, 168 Гражданского кодекса оспариваемые во встречном исковом заявлении дополнительные соглашения являются оспоримыми сделками. Соглашения подписаны лицами, полномочия которых сторонами не оспариваются. Дата, место подписания и основные условия не допускают неоднозначного толкования. В связи с заявлением общества об истечении давностного срока по встречному иску администрации и руководствуясь пунктом 2 статьи 181, пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске срока исковой давности требованиям о недействительности дополнительных соглашений от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2. Апелляционный суд при проверке доводов общества исходил из того, что в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды. Требуется установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. Исходя из положений статей 616, 623 Гражданского кодекса, арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если такой ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Оценив перечень работ, выполненных в отношении объекта аренды, апелляционный суд признал, что общество произвело капитальный ремонт арендуемого имущества за свой счет в отсутствие в договоре такой обязанности. На проведение обществом именно капитального ремонта также указывают данные, содержащиеся в техническом заключении о состоянии строительных конструкций нежилых помещений N 1/2, 37-67 по адресу г. Анапа, ул. Шевченко, 286. Из заключения следует, что перепланировка помещений не привела к изменению нагрузок или расчетной схемы здания, основные строительные конструкции здания жилого дома в ходе перепланировки не затрагивались. С учетом изложенного, суд не согласился с доводом общества о проведении им неотделимых улучшений арендованного имущества. Относимых и допустимых доказательств того, что истцом произведены работы по неотделимому улучшению объекта аренды, в материалы дела не представлено. Суд также учел, что работы по капитальному ремонту были выполнены в 2012 году, что подтверждается представленными в материалы дела документами. В ходе рассмотрения дела ответчик (по первоначальному иску) заявил о пропуске истцом давностного срока по заявленным требованиям. Применяя исковую давность, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по затратам, произведенным обществом в 2012 году, срок давности истек до предъявления иска. Судом первой инстанции установлено, что обществом с 2012 года заявление о зачете стоимости произведенного ремонта в арендную плату не направлялось. Из акта сверки взаиморасчетов за период с 25.08.2010 по 07.06.2017 следует, что общество надлежащим образом вносит арендную плату. Кроме того, пунктом 8.2 договора установлено, что расходы арендатора на текущий ремонт, перепланировку, реконструкцию и содержание арендуемых помещений (здания) не являются основанием для снижения арендной платы. Поэтому апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения первоначальных требований. В части отказа в удовлетворении встречного иска администрации о признании дополнительных соглашений к договору аренды недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Администрация и общество обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке.

Администрация в жалобе просит указанные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судам норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Соглашение, направленное на возмещение затрат денежных средств из бюджета муниципального образования без проведения торгов, нарушает Закон N 94-ФЗ. Выводы судов о неотносимости указанного Закона к дополнительному соглашению от 14.06.2012 N 1 неправомерны. Также суд не нашел оснований для удовлетворения требования администрации о признании дополнительного соглашения от 21.06.2012 N 2 недействительной сделки, однако данные (увеличенные) площади, как утверждает общество, были им отремонтированы. Материалы дела подтверждают, что заявление о возмещения затрат по неотделимым улучшениям поданы в отношении помещения площадью 426,5 кв. м. Судами неверно определены даты начала истечения срока исковой давности по оспариваемым соглашениям. Суды не приняли во внимание, что управление является самостоятельным юридическим лицом, выступающим в качестве истца и ответчика в суде. Администрация не отрицает, что управление заключало оспариваемые дополнительные соглашения. Однако администрация не являлось стороной по данным сделкам. В деле отсутствуют отвечающие критериям относимости и допустимости доказательства того, что начало исполнения оспариваемых сделок и осведомленность администрации о нарушении такими сделками прав и интересов муниципального образования имели место ранее трехлетнего срока, предшествовавшего обращению администрации в арбитражный суд. В зависимости от вывода о наличии (отсутствии) у администрации статуса стороны по договору аренды, срок давности следовало исчислять либо с момента начала исполнения оспариваемой сделки, либо с момента осведомления администрации о нарушении такой сделкой прав и интересов муниципального образования. Судами не дана оценка дополнительным соглашениям на предмет их соответствия Положению о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденному решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 02.06.2006 N 284 (в применимых редакциях). Срок исковой давности для администрации начал течь с момента получения общества искового заявления.

Общество в кассационной жалобе (дополнении к ней) просит решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судам норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции ошибочно посчитал пропущенным давностный срок для подачи первоначального искового заявления. Пропуск срока был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, который признал его не пропущенным, что нашло отражение в решении от 17.07.2017. Начиная с августа 2013 года, общество предпринимало попытки включить стоимость произведенного капитального ремонта в выкупную стоимость арендуемого помещения, для чего подало заявление, чтобы воспользоваться преимущественным правом на выкуп арендуемого муниципального имущества. В связи с этим заявление на зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы не направлялось арендодателю. С заявлением о зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы истец обратился после получения постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу N А32-22044/2015, подтвердившего, что решение о признании общества утратившим преимущественное право выкупа муниципального имущества соответствующим закону. Решение об отказе в проведении зачета датировано 16.05.2016, заявление о признании недействительным данного решения подано в арбитражный суд 15.07.2016. Таким образом, на основании части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) срок нельзя считать пропущенным. Апелляционный суд признал, что истцом произведен капитальный ремонт, но не неотделимые улучшения арендованного имущества. Отделив понятие "капитальный ремонт от понятия "неотделимые улучшения", суд апелляционной инстанции допустил неправильное применение норм материального права. Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. Такие улучшения нельзя рассматривать как самостоятельную вещь, поскольку неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи. Неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством. В то же время, пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает определение капитального ремонта объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов). Это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Гражданского кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Суды ссылаются на пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса, в которой законодатель предусмотрел возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды, лишь в случае, если стороны самостоятельно не определили для себя иной порядок возмещения путем внесения соответствующих условий в заключенные между ними соглашения. В рассматриваемом споре такой порядок предусмотрен сторонами в пункте 4.1.4 договора. Следовательно, имеет место исключение из общего правила, предусмотренного статьей 623 Гражданского кодекса, о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды. Обжалуемые судебные акты нарушают принцип единообразия, поскольку выводы судов противоречат друг другу. Принятые по делу судебные акты не являются обоснованными и понятными по своему содержанию. Кроме того, решение и апелляционное постановление содержат выводы, не основанные на материалах дела.

От управления отзыв на жалобы не поступил.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил окружной суд отменить решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требований общества, направив в этой части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Возражал против удовлетворения жалобы администрации.

Представитель администрации (также представляющий интересы управления) поддержал доводы кассационной жалобы ответчика. Возражал против удовлетворения жалобы общества.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как видно из материалов дела и установлено судами, управление (арендодатель) и общество (арендатор) 25.08.2010 заключили договор аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа N 40. По условиям договора арендатору передается нежилое помещение общей площадью 367,2 кв. м, расположенное по адресу: город-курорт Анапа, ул. Шевченко, 286. Договор аренды предоставлен для коммерческих целей и действует с 25.08.2010 до 25.08.2035 (пункты 1, 2.1). Арендатор имеет право производить улучшения арендованного помещения (здания) в период действия договора, в порядке, предусмотренном законом и договором (пункт 3.2.2). Арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость улучшений арендованного помещения (здания), неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии, на то письменного согласия арендодателя как собственника переданного в аренду помещения (здания), в том числе путем зачета стоимости улучшений в качестве арендной платы (пункт 4.1.4).

Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 22.01.2011 номер регистрации 23-23-26/231/2010-126.

В акте приема-передачи отражено, что передаваемое в аренду нежилое помещение находится в состоянии, требующем капитального ремонта для эксплуатации по назначению, указанному в пункте 1 договора от 25.08.2010 N 40. Стоимость капитального ремонта определяется сметной документацией по согласованию сторон и принимается в зачет стоимости арендной платы за нежилое помещение.

02 апреля 2012 года арендодателем согласован и утвержден локальный сметный расчет на капитальный ремонт арендуемых помещений.

Сметная стоимость произведенных работ составила 5 920 327 рублей. Письмом от 30.04.2012 арендатор сообщил арендодателю об окончании капитального ремонта, сторонами в тот же день (30.04.2012) подписан акт о приемке выполненных работ на общую сумму 5 920 327 рублей.

14 июня 2012 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым арендодатель принял работы по реконструкции и капитальному ремонту и возмещает стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения путем зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 5 902 327 рублей в счет арендной платы.

Дополнительным соглашением от 21.06.2012 уточнена площадь арендуемых помещений в связи с ее увеличением в ходе произведенного капитального ремонта с 367,2 кв. м до 426,5 кв. м.

На обращение арендатора о зачете стоимости выполненных работ, связанных с улучшением арендуемого имущества, в стоимость арендных платежей, управление направило ответ (письмо от 16.05.2016 N 27.01-3345) о нецелесообразности проведения такого зачета.

Общество оспорило решение управления в арбитражный суд, заявив также требование о зачете в счет арендной платы по договору от 25.08.2010 N 40 стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2,3 статьи 623 Гражданского кодекса).

Отношения сторон урегулированы положениями главы 34 Гражданского кодекса и условиями договора от 25.08.2010 N 40. Письмо управления от 16.05.2016 о нецелесообразности в счет арендной платы по названному договору засчитывать стоимость произведенных обществом работ по капитальному ремонту помещения не является решением органа местного самоуправления. Данное письмо стороны по договору (арендодателя) не носит властно-распорядительного характера, не содержит каких-либо предписаний и требований, обязательных для исполнения обществом, и не влечет для него правовых последствий, поэтому не может быть оспорено по правилам главы 24 Кодекса. Следовательно, требование о признании недействительным решения управления от 16.05.2016 об отказе в зачете расходов общества на производство капитального ремонта нежилого помещения является ненадлежащим способом защиты права и не могло быть удовлетворено судом.

В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 Гражданского кодекса зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой. Обязательство стороны прекращается посредством зачета встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.

Для прекращения встречного однородного требования зачетом необходимо заявление хотя бы одной из сторон. Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункты 4, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Судами при разрешении спора установлено, что обществом с 2012 года заявление о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору не направлялось. Из акта сверки взаиморасчетов сторон за период с 25.08.2010 по 07.06.2017 следует, что общество надлежащим образом вносит арендную плату (имеется переплата по договору от 25.08.2010 N 40). При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для проведения зачета встречных однородных требований сторон, предусмотренные статьей 410 Гражданского кодекса.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные обществом в обоснование заявленных требований доказательства, дополнительно установил, что арендованные помещения находились в состоянии, требующем капитального ремонта. Арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого имущества (не являющийся неотделимыми улучшениями) за свой счет в отсутствие в договоре такой обязанности и не вызванный неотложной необходимостью. Относимых и допустимых доказательств того, что обществом произведены работы по неотделимому улучшению объекта аренды, в материалы дела не представлено. Поэтому апелляционный суд признал необоснованными доводы арендатора о необходимости проведения зачета в связи с производством им (с согласия арендодателя) неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости.

При разрешении первоначального иска в суде первой инстанции ответчики заявили о пропуске обществом давностного срока по заявленным требованиям.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Общество просит произвести зачет в счет арендной платы затрат по капитальному ремонту арендуемого помещения, понесенных им в 2012 году. Исковое заявление подано обществом в арбитражный суд в июле 2016 года. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований в связи с пропуском истцом давностного срока (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Администрация обратилась со встречными требованиями о признании дополнительных соглашений от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2 недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности. Встречный иск мотивирован тем, что оспариваемые соглашения заключены без соблюдения процедур, предусмотренных Законом N 94-ФЗ, действовавшим в период их заключения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации нарушение бюджетным учреждением требований при заключении государственных (муниципальных) контрактов, иных договоров является основанием для признания их судом недействительными по иску соответствующего главного распорядителя (распорядителя) бюджетных средств.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в названном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2).

На основании пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, судебные инстанции исходили из того, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона N 94-ФЗ. Аренда как вид обязательства, связанного с предоставлением арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в названном Федеральном законе не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд. Действием Закона N 94-ФЗ охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5128/12).

Поскольку администрация не подтвердила правовые основания для признания дополнительных соглашений от 14.06.2012 N 1 и от 21.06.2012 N 2 недействительными (ничтожными) сделками, суды отказали ей в удовлетворении встречного иска.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационных жалоб общества и администрации не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора и не влияют на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов. Первоначальные требования общества, как и встречный иск администрации, не могли быть удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций по основаниям, приведенным в тексте настоящего постановления.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Обществом государственная пошлина уплачена в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное извещение от 30.11.2017 N 21).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу N А32-24603/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин