Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2018 г. N Ф08-11300/17 по делу N А32-8906/2017

г. Краснодар

22 марта 2018 г.

Дело N А32-8906/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер" (ИНН 7704660006, ОГРН 1077759479379) - Тараниной Н.И. (доверенность от 13.03.2018), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-8906/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Главстрой-Адлер" (далее - общество) о взыскании 1 242 031 рубля 77 копеек задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:204, расположенным по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 42, за период с 01.04.2016 по 31.12.2016, 793 476 рублей 50 копеек неустойки (пени), а также о расторжении договора от 10.12.2013 N 4900009348 аренды данного земельного участка.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом как арендатором обязательств по внесению арендной платы в период с 01.04.2016 по 31.12.2016 во исполнение заключенного сторонами договора. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора (0,05%). Не внесение арендатором платы за пользование рассматриваемым земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением от 28.09.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.12.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что ответчик погасил заявленную задолженность и уплатил пени. Предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) основания расторжения договора по требованию арендодателя отсутствуют, поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения условий договора аренды земельного участка от 10.12.2013 N 4900009348. Кроме того, на спорном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику, который имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Расторжение договора при погашении задолженности и уплате штрафных санкций является нецелесообразным, поэтому влечет отказ в удовлетворении иска в указанной части.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 28.09.2017 и постановление апелляционного суда от 01.12.2017 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка, в данной части принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды. По мнению подателя жалобы, допущенное обществом нарушение в части несвоевременной оплаты пользования предоставленным по договору аренды земельным участком является существенным, договор подлежит расторжению. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендных платежей вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено условиями договора. Просрочка исполнения обязательства является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение в судебном порядке. Факт нахождения имущества, принадлежащего ответчику на спорном земельном участке, не свидетельствует о возможности пренебрежения возложенными на арендатора обязанностями по соблюдению условий договора и требований законодательства, исключительности предусмотренных положений о расторжении договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве. Администрация явку процессуального представителя в суд округа не обеспечила, извещена в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 10.12.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900009348 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 25 760 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402015:204, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 42, для эксплуатации зданий и сооружений завода железобетонных изделий, на срок до 30.10.2062.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.06.2016.

Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.11.2013 N 3/76/ОЗ-2013 и составляет 2 193 112 рублей (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал производится до 10-го ноября текущего года.

В силу пункта 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Актом осмотра земельного участка от 02.02.2015, проведенного главным специалистом отдела земельного контроля по Адлерскому району управления муниципального земельного контроля администрации, установлено, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику на праве собственности с 2007 года объекты недвижимости (насосная, диспетчерская, нежилые здания-проходные, часть бытового здания, арматурный цех, склад, трансформаторная подстанция, компрессорная, административно-бытовой корпус).

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) в адрес ответчика направлена претензия от 20.10.2016 с предложением в недельный срок погасить имеющуюся задолженность (т. 1, л. д. 13).

22 ноября 2016 года ответчику направлено предложение о расторжении договора, в котором департамент привел в качестве основания расторжения неисполнение условий договора: несвоевременное внесение арендных платежей (т. 1, л. д. 17).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.04.2016 по 31.12.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика арендной платы и неустойки, а также о расторжении договора аренды.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком и неустойки, администрацией не обжалуются, поэтому в названной части окружным судом не проверяются.

Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства (статья 71 Кодекса), приняв во внимание долгосрочный характер отношений сторон, добровольное погашение обществом в разумный срок образовавшейся задолженности по арендной плате, уплату неустойки в согласованном в договоре размере, отсутствие негативных последствий для арендодателя, вызванных несвоевременным внесением арендных платежей, судебные инстанции признали недоказанным факт существенного нарушения обществом условий договора аренды земельного участка от 10.12.2013 N 4900009348.

Кроме того, суды правомерно отметили, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке, поэтому имеет исключительное право на приобретение его в аренду. Удовлетворение иска не приведет к возврату земельного участка арендодателю.

Приведенные в жалобе аргументы о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по арендной плате, вне зависимости от ее последующего погашения, подлежат отклонению ввиду несоответствия буквальному содержанию пункта 4.1.1 договора аренды от 10.12.2013 N 4900009348, предусматривающему реализацию принятого арендодателем решения о досрочном расторжении договора лишь в установленном законом порядке, то есть с соблюдением императивных требований Гражданского и Земельного кодексов.

Суды обеих инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения от 28.09.2017 и постановления от 01.12.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 по делу N А32-8906/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова