Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 апреля 2018 г. N Ф08-2319/18 по делу N А63-240/2017

г. Краснодар

16 апреля 2018 г.

Дело N А63-240/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны (ИНН 263503724009, ОГРНИП 304263514000141) - Кудрявцева С.В. (доверенность от 24.03.2017), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, акционерного общества "Ставропольские городские электрические сети", публичного акционерного общества "Вымпел-Коммуникации", комитета градостроительства администрации города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 (судьи Семенов М.У., Афанасьева Л.В., Параскевова С.А.) по делу N А63-240/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тавакалова Роза Мехтаровна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 17.11.2016 N 08/14-8433с решения об отказе в оказании муниципальной услуги по предоставлению в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, в квартале 437, (далее - земельный участок) в целях завершения строительства кафе при сервисном комплексе на три года, о понуждении к подготовке и направлению предпринимателю проекта соответствующего договора аренды земельного участка (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата), акционерное общество "Ставропольские городские электрические сети" (далее - электросетевая организация), публичное акционерное общество "Вымпел-Коммуникации" (далее - организация связи), комитет градостроительства администрации (далее - комитет градостроительства).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Предприниматель как субъект права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства, зарегистрированного до 01.03.2015, вправе приобрести такой участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Вместе с тем, земельный участок обременен режимом охранных зон инженерных коммуникаций, не допускающим строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос зданий и сооружений. Заключая договоры аренды земельного участка и осуществляя строительные работы на нем, предприниматель не учел невозможность его использования для строительства без письменного согласования с эксплуатирующими инженерные коммуникации организациями.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Договор аренды может и должен содержать условие допуска к линейному объекту представителей его собственника или эксплуатирующей организации в целях обеспечения безопасности объекта. Пересечение границ земельного участка с границами охранной зоны линейного объекта не препятствует заключению договора аренды земельного участка. Предыдущие договоры аренды земельного участка содержали условие об обременениях объекта аренды правами третьих лиц. Лицами, участвующими в деле, достигнуто соглашение о переносе с земельного участка инженерных сооружений. Предприниматель является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства и обладает исключительным правом на приобретение данного участка в аренду для завершения строительства. В дополнении к кассационной жалобе предприниматель указал на фактическое исполнение решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2016 по делу N А63-5553/2014 о переносе принадлежащей электросетевой организации воздушной линии электропередачи, в результате чего устранено наложение ее охранной зоны на земельный участок и объект незавершенного строительства. В ходе судебного разбирательства по делу N А63-21504/2017 по заявлению предпринимателя к организации связи о признании и исправлении кадастровой ошибки представитель подрядной организации, осуществлявшей укладку кабеля связи, заявил об отсутствии наложения его охранной зоны на объект незавершенного строительства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы администрации от 27.06.2003 N 3705 предпринимателю утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе и предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м, в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования. Комитет по управлению имуществом (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 22.03.2004 N 3752 аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006. Стороны констатировали наличие обременения части площадью 193 кв. м земельного участка в пользу электросетевой организации. Запись с номером регистрации 26-26-12/020/2005-793 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) 02.05.2005. Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:012203:0020 и с разрешенным использованием для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе произведен 17.05.2004.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 30.06.2006 N 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007. Запись с номером регистрации 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6 % (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в государственный реестр прав 30.10.2006, правообладателю выдано свидетельство серии 26 АБ N 206071.

По договору аренды от 17.04.2007 N 5684 земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору аренды от 05.07.2010 N 8286 - для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 26.05.2010 по 25.05.2013, (записи с номерами регистрации 26-26-12/056/2009-903, 26-26-01/112/2010-270 о названных договорах внесены в государственный реестр прав 25.06.2009 и 12.08.2010). Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 02.12.2011 N RU 26309000-"00939-С" на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со строительным объемом 2 934,8 куб. м со сроком действия до 30.05.2013.

По истечении срока договора аренды от 05.07.2010 N 8286 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 27.10.2014 N 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016. Договор в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17.02.2017, от 06.03.2017 и от 11.04.2017 и не оспаривается сторонами.

В декабре 2003 года СМУП "Горэлектросеть" (далее - унитарное предприятие) выступило заказчиком работ по замене кабельной линии электропередачи на воздушную линию электропередачи на железобетонных опорах напряжением 10 кВ от подстанции Южная до энергосетевого комплекса по ул. Доваторцев в г. Ставрополе. Управлением государственного энергетического надзора по Ставропольскому краю 05.01.2004 разрешена временная подача электроэнергии на воздушную линию электропередачи на железобетонных опорах. Воздушная линия электропередачи на железобетонных опорах внесена в реестр муниципальной собственности, по договору от 01.01.2004 N 2 закреплена на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием и передана ему по акту приема-передачи от 01.01.2004. В государственный реестр прав 16.03.2004 внесены записи с номерами регистрации 26-01/12-1/2004-1105, 26-01/12-1/2004-1106 о праве собственности муниципального образования города Ставрополя и праве хозяйственного ведения унитарного предприятия на энергосетевой комплекс, в том числе линию электропередачи на железобетонных опорах. На основании утвержденного определением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2004 мирового соглашения от 29.09.2004 и акта приема-передачи от 10.11.2006 N 70 в государственный реестр прав 27.12.2006 внесена запись с номером регистрации 26-26-12/084/2006-538 о переходе к ОАО "Ставропольэнергоинвест" права собственности на энергосетевой комплекс, в том числе линию электропередачи на железобетонных опорах.

По договору от 29.10.2008 N 405/2008 ОАО "Ставропольэнергоинвест" (арендодатель) передало энергосетевой комплекс электросетевой организации (арендатор) во временное пользование на пять лет. Государственная регистрация договора аренды от 29.10.2008 N 405/2008 произведена 01.11.2008 (запись с номером регистрации 26-26-12/097/2008-898). Право собственности организации связи на волокно-оптическую линию связи на участке г. Ставрополь - х. Демино протяженностью 14 114 м зарегистрировано в государственном реестре прав 04.06.2015 (запись с номером регистрации 26-26/001/203/2015-2407/1). По данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок частично находится в охранных зонах линии электропередачи на железо-бетонных опорах и волокно-оптической линии связи (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.02.2017, от 27.04.2017, выписки из государственного кадастра недвижимости от 18.02.2013 N 26/501/13-54031, кадастровый паспорт от 01.09.2016 N 26/501/16-561991).

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 19.10.2016 о предоставлении земельного участка в аренду для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. Письмом (уведомлением) от 17.11.2016 N 08/14-8433с администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 30.10.2006, то есть до 01.01.2012, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания. Это право им реализовано. Предпринимателю в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в действовавшей до 01.03.2015 редакции земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016 по договору от 27.10.2014 N 4247. Необеспечение сторонами государственной регистрации этого договора вышеприведенный вывод не опровергает. Поскольку земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю как собственнику объекта незавершенного строительства в соответствии с правилами пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, основания для его повторного предоставления в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали. Оспариваемое решение администрации не противоречит нормам земельного законодательства и, поэтому, не может нарушать права и законные интересы предпринимателя. В этой связи, обстоятельства, связанные с нахождением земельного участка и объекта незавершенного строительства в охранных зонах линий электропередачи и связи, правового значения не имеют.

Соответствие, в основном, выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 по делу N А63-240/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова