К вопросу об оформлении прав на земельные участки (Е.А.Галиновская, "Право и экономика", N 1, январь 2003 г.)

К вопросу об оформлении прав на земельные участки

Сохраняется ли право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками за землепользователями, в том числе за открытым акционерным обществом, после введения в действие Земельного кодекса РФ? Каков порядок приобретения земельного участка после введения в действие ЗК РФ?

Согласно ст.20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Таким образом, если земельный участок был приобретен акционерным обществом до введения в действие Земельного кодекса РФ, согласно ст.20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования за ним сохраняется.

Возможность приобретения земельного участка на основе права постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие Земельного кодекса РФ для лиц, не указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, существенно ограничена. Так, невозможно первичное предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, в том числе акционерным обществам.

В то же время переход данного права предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 Земельного кодекса РФ в свою очередь определяет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на некоторые разночтения в ст.271 Гражданского кодекса РФ и 35 Земельного кодекса РФ, использование части земельного участка, на которое указывает Земельный кодекс РФ, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

В отношении перехода прав правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы Гражданского кодекса РФ. В частности, ст.58 ГК РФ определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования согласно Земельному кодексу Российской Федерации сохраняется за лицами (в том числе акционерными обществами), если оно было предоставлено до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Кроме того, данное право может перейти акционерному обществу при переходе прав на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, а также в случаях реорганизации юридического лица, описанных выше, поскольку у приобретателя недвижимости и правопреемника реорганизованного юридического лица могут возникнуть только те права на имущество, в том числе и земельные участки, которые принадлежали лицам, передающим свои права.

Последующая реализация права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками акционерными обществами непосредственно связана с условиями реализации ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно данной статье юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с нормами ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следует обратить внимание на то, что переоформление прав на земельные участки в порядке ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" непосредственно связано с заключением соответствующего договора - купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданском кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст.445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из приведенных норм, следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за землепользователями, в том числе и за открытым акционерным обществом, после введения в действие Земельного кодекса РФ. После 1 января 2004 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке.

В отношении возможности установления Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" норм, содержащихся в п.2 ст.3 и касающихся обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2004 г., следует обратить внимание на несколько моментов. Данная норма направлена на ускорение процесса изменения земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями Земельного кодекса РФ, а также сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК РФ (что и является одной из целей принятия и действия данного Федерального закона). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями Гражданского и Земельного кодексов РФ. При этом статьи Земельного кодекса РФ как основного закона земельного законодательства имеют высшую юридическую силу, на что указывает, в том числе, и ст.2 ЗК РФ, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.

Е.А.Галиновская,

специалист по земельному законодательству,

ведущий научный сотрудник ИЗиСП, кандидат юридических наук

"Право и экономика", N 1, январь 2003 г.