Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости (В.В. Чубаров, "Право и экономика", N 3, март 2003 г.)

Правовой режим нежилого помещения
как самостоятельного объекта недвижимости

1. При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. "В нежилых зданиях: вещное право на часть здания: по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права"*(1). При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается*(2).

Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании (ст.47 ГК). Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной.

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"*(3) нежилые помещения, построенные за счет 5 - и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п.5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284*(4), и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535*(5), до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ*(6) и ВАС РФ*(7), не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(8). В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

2. В постановлении от 10 сентября 2002 г. по делу N 3673/02 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО "Ангарида", приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п.*(9). Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений.

Напомним, что в соответствии со ст.290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.

О том, чем грозит подобный отказ, можно судить по следующему судебному делу.

25 ноября 1997 г. ОАО "Уралдомнаремонт-С" продало по договору купли-продажи ЗАО "Микрополис" нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилые помещения.

Проход туда был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО "Микрополис". Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуального предпринимателя, последний обратился к ОАО "Уралдомнаремонт-С" и ЗАО "Микрополис" с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий этой сделки.

Сразу же следует сказать, что суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые законом интересы других лиц (ст.168 и п.2 ст.209 ГК).

К сожалению, суд не сделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он не применил к совершенной сделке по аналогии ст.290 ГК и ст.5-7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(10), чем придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только на основании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения либо право на долю в них отдельно от основных*(11).

3. С тем чтобы избежать подобных противоречий*(12) рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений*(13). Они сводятся к следующему.

1) Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости*(14).

При этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости ": возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности"*(15), в реальные споры на практике не выливаются.

Споры, как уже отмечалось, вызывает отсутствие детально разработанного правового режима нежилых помещений, а не факт признания их объектами недвижимости.

2) Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически.

В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).

3) По признаку пригодности для проживания в них граждан помещения подразделяются на жилые и нежилые. Требования к жилым помещениям устанавливаются жилищным законодательством.

4) Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.).

Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения.

5) Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст.135 ГК). Соответственно, в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением.

В силу закона исключается также установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Допуск людей к туалетам, лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества (ст.274-277 ГК).

6) Бремя расходов и рисков по содержанию здания несут все собственники нежилых помещений. Расходы на содержание и поддержание общего имущества в здании распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик.

При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. Так, ремонт крыши, неисправность которой собственникам помещений на нижних этажах не угрожает, осуществляется всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

В.В. Чубаров,

ведущий научный сотрудник Института

законодательства и сравнительного правоведения

при Правительстве РФ, кандидат юридических наук,

специалист по гражданскому праву (право собственности,

приватизация, сделки с недвижимостью)

"Право и экономика", N 3, март 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2002. - С.619 (автор Ю.К. Толстой).

*(2) См.: Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав. Вестник МГУ. - 2002. - N 4. - С.14.

*(3) Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1992. - N 3. - Ст.89.

*(4) САПП РФ. - 1994. - N 1. - Ст.2.

*(5) СЗ РФ. - 1994. - N 13. - Ст.1478.

*(6) СЗ РФ. - 1999. - N 25. - Ст.3169.

*(7) См., например, п.3 информационного письма ВАС РФ от 11 июня 1997 г. N 15 (Вестник ВАС РФ. - 1997. - N 8. - С.61-62); п.10 и 11 информационного письма ВАС РФ от 3 ноября 1997 г. N 21 (Вестник ВАС РФ.1998. - N 1. - С.87-89).

*(8) СЗ РФ. - 1997. - N 30. - Ст.3594.

*(9) См.: Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 12.

*(10) СЗ РФ. - 1996. - N 25. - Ст.2963.

*(11) См.: Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут. - Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.7 - М.: Юр. лит., 2000. - С.16-23.

*(12) Данным спором число неясностей в правовом режиме нежилых помещений не исчерпывается. Стоит, например, упомянуть о спорах вокруг государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Ведь только после информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 (Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7. - С.70) стало более-менее понятно, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок до 1 года, государственной регистрации не подлежат.

В этом случае, кстати, Президиум ВАС РФ посчитал возможным применить к аренде нежилых помещений правило п.2 ст.651 ГК об аренде зданий и сооружений по аналогии.

*(13) См.: Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. - М., 2003.

*(14) Подробнее см.: Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Канд. дис. - М., 2003. - С.83-87.

*(15) Суханов Е.А. Указ. соч.