Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 августа 2018 г. N Ф08-5525/18 по делу N А32-23824/2016

г. Краснодар

02 августа 2018 г.

Дело N А32-23824/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истцов: общества с ограниченной ответственностью "Элит Сити" (ИНН 2308143291, ОГРН 1082308003469), индивидуального предпринимателя Авраменко Раисы Николаевны (ИНН 231119922464, ОГРНИП 306231120700019), индивидуального предпринимателя Барвинок Ивана Алексеевича (ИНН 230801364438, ОГРНИП 313230809400016), индивидуального предпринимателя Барвинок Валентины Дмитриевны (ИНН 230801345805, ОГРНИП 313230817000010), индивидуального предпринимателя Большеченко Геннадия Федоровича (ИНН 230800213796, ОГРНИП 307230809300037), индивидуального предпринимателя Певзнер Павла Самуиловича (ИНН 231202101287, ОГРНИП 312230827600078), индивидуального предпринимателя Поповой Галины Георгиевны (ИНН 230802089551, ОГРНИП 313230806000060), индивидуального предпринимателя Усминского Игоря Владимировича (ИНН 232300537355, ОГРНИП 315232300003942) - Жукова А.С. (доверенности от 29.06.2016, 23.03.2017, 25.03.2017, 23.03.2017, 20.06.2016, 24.06.2016) и Авраменко Р.Н. (паспорт), от ответчика -администрации муниципального образования город Краснодар - Фроловой И.А. (доверенность от 05.06.2018; до перерыва) и Мишуковой О.Н. (доверенность от 09.01.2018; после перерыва), в отсутствие ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц: Аветисовой Стэлы Михайловны, Алхасова Али Абдуллаховича, Шеремет Виталия Викторовича, Олейник Антонины Ефимовны, Нескашевой Ларисы Александровны, Клещевой Лилии Витальевны, Шориной Полины Владимировны, Грон Екатерины Александровны, Даниловой Натальи Равилевны, Комарова Владимира Никифоровича, Савченко Ирины Владимировны, Горчхановой Пятмат Рамазановны, Диевой Тамары Ивановны, Иванько Екатерины Евгеньевны, Извековой Ольги Викторовны, Беберашвили Мамуки Гавриловича, Хмельницкого Сергея Владиславовича, Сафаровой Марии Александровны, Хуаде Руслана Ахмедовича, Коротченко Игоря Николаевича, Титовой Светланы Александровны, Осадчей Елены Александровны, Попик Юрия Ивановича, Коновалова Андрея Георгиевича, Рогачевой Екатерины Леонидовны, Сучковой Татьяны Владимировны, Кибалко Екатерины Владимировны, Поддубровской Светланы Юрьевны, Миносьян Анны Павловны, Апетян Жанны Григорьевны, Макаренко Николая Кирилловича, Щърковой Кристины Владимировны, Смирнова Виктора Львовича, Ерохиной Людмилы Григорьевны, Кравцовой Нины Федоровны, Зуевой Ирины Витальевны, Потапенко Сергея Викторовича, Макарова Олега Борисовича, Чмель Валерия Валентиновича, Сучкова Алексея Владимировича, Титовой Раисы Петровны, Щербак Дмитрия Алексеевича, Деркачевой Елены Ивановны, Ткаченко Сергея Викторовича, общества с ограниченной ответственностью "Экспертная компания "ФИНЭКА"", общества с ограниченной ответственностью "Соби-Лизинг", Банникова Романа Андреевича, Титова Александра Владимировича, Бобнева Федора Евгеньевича, Сачли Натальи Ивановны, Сачли Константина Игоревича, Рихард Дмитрия Сергеевича, Микоян Татьяны Константиновны, Гаспаряна Карена Леваевича, Игнатьева Алексея Николаевича, Гаджиева Гаджикурбана Магамедэминовича, Ковалевой Наталии Николаевны, Ланового Анатолия Степановича, Барвинок Розы Семеновны, Криволапова Вениамина Петровича, Коротченко Татьяны Владимировны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 по делу N А32-23824/2016 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.), установил следующее.

ООО "Элит Сити" (далее - общество), индивидуальные предприниматели Авраменко Р.Н., Барвинок И.А., Барвинок В.Д., Большеченко Г.Ф., Певзнер П. С., Попова Г.Г., Усминский И.В. (далее совместно именуемые - предприниматели) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией и ООО "Крайкоопреммонтаж" соглашения от 19.07.2013 N 614 о расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861 и записи об обременении вещного права арендой в пользу общества и предпринимателей, восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861 и записи об обременении вещного права арендой в пользу соистцов.

В заявлении от 05.10.2016 соистцы отказались от иска в части требования о признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией и ООО "Крайкоопреммонтаж" соглашения от 19.07.2013 N 614 о расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 (судья Данько М.М.) в удовлетворении искового заявления отказано в связи с избранием истцами ненадлежащего способа судебной защиты. Дополнительным решением от 05.05.2017 принят отказ соистцов от иска в части требования о признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией и ООО "Крайкоопреммонтаж" соглашения от 19.07.2013 N 614 о расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861, производство по делу в названной части прекращено.

В целях исключения принятия судебного акта о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Аветисову С.М., Алхасова А.А., Шеремета В.В., Олейник А.Е., Нескашеву Л. А., Клещеву Л.В., Шорину П.В., Грон Е.А., Данилову Н.Р,, Комарова В.Н., Савченко И.В., Горчханову П.Р., Диеву Т.И., Иванько Е.Е., Извекову О.В., Беберашвили М.Г., Хмельницкого С.В., Сафарову М.А., Хуаде Р.А., Коротченко И.Н,, Титову С.А., Осадчую Е.А., Попик Ю.И., Коновалова А.Г., Рогачеву Е.Л., Сучкову Т.В., Кибалко Е.В., Поддубровскую С.Ю., Миносьян А.П., Апетян Ж.Г., Макаренко Н.К., Щъркова К.В., Смирнова В.Л., Ерохину Л.Г., Кравцову Н.Ф., Зуеву И.В., Потапенко С.В., Макарова О.Б., Чмель В.В., Сучкова А.В., Титову Р.П., Щербак Д.А., Деркачеву Е.И., Ткаченко С.В., ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА"", Банникова Р.А., Титова А.В., Бобнева Ф.Е., Сачли Н.И., Сачли К.И., Рихарда Д.С., Микоян Т.К., Гаспарян К.Л., Игнатьева А.Н., Гаджиева Г.М., Ковалеву Н.Н., Ланового А.С., Барвинок Р.С., Криволапова В.П., Коротченко Т.В., ООО "Соби-Лизинг".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 решение от 29.03.2017 отменено. По делу принят новый судебный акт. За соистцами признано основанное на договоре аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861, заключенном ООО "Крайкоопреммонтаж" и администрацией, право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 в отношении оставшейся части этого участка площадью 2826 кв. м в границах с определенными координатами поворотных точек, в следующих долях в праве аренды: ООО "Элит Сити" - 1434/138578; индивидуальный предприниматель Авраменко Р.Н. - 2081/138578, индивидуальный предприниматель Барвинок И.А. - 5343/138578; индивидуальный предприниматель Барвинок В.Д. - 2522/138578; индивидуальный предприниматель Большеченко Г.Ф. - 4929/138578; индивидуальный предприниматель Певзнер П.С. - 2903/138578, индивидуальный предприниматель Попова Г.Г. - 2117/138578; индивидуальный предприниматель Усминский И.В. - 2915/138578. Апелляционный суд указал, что данное постановление является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора от 22.05.2007 N 4300014861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 (регистрационная запись N 23-23-01/340/2008-469 от 26.08.2008) и внесения в ЕГРН записи об обременении указанного земельного участка арендой с множественностью лиц на стороне арендатора в пользу соистцов. С администрации в пользу индивидуального предпринимателя Большеченко Г.Ф. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 тыс. рублей. Суд апелляционной инстанции исходил из положений абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), в силу которых при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. Лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. Для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется. Поскольку с даты государственной регистрации права собственности каждого из соистцов на нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202001:0056, каждый из них приобрел права и обязанности арендатора в соответствующей доле в опосредованных договором от 22.05.2007 N 4300014861 правоотношениях аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Из выписок из ЕГРН следует, что на день заключения соглашения от 19.07.2013 ООО "Крайкоопреммонтаж" не обладало правом собственности ни на одно из помещений в административном здании, расположенном на спорном земельном участке, в силу чего выбыло из правоотношений аренды последнего и не обладало правом на совершение соглашения о его расторжении. На основании статьи 168 Гражданского кодекса соглашение о расторжении договора, заключенное с лицом, не являющимся его стороной, является ничтожным, в силу чего в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса оно не повлекло юридических последствий в виде расторжения договора аренды от 22.05.2007 N 4300014861 и прекращения возникшего из него права аренды. Каждый из соистцов, обладающий правом собственности на помещения в административном здании, расположенном на спорном земельном участке, является субъектом права аренды данного земельного участка, возникшем из названного договора, в соответствующей доле. Согласно выписке из ЕГРН от 13.10.2017 в реестре содержатся сведения о площади спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56, равной 7812 кв. м. Дополнительным соглашением от 14.05.2009, заключенным администрацией и ООО "Крайкоопреммонтаж", договор от 22.05.2007 расторгнут в части выделенного из арендованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:70 площадью 2910 кв. м; в данном соглашении указано, что оставшейся объектом аренды части земельного участка присвоен кадастровый номер 23:43:0202001:71. На дату разрешения спора в ЕГРН отсутствуют сведения о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:71, но содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202001:56 площадью 7812 кв. м. Право на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:70 площадью 2910 кв. м зарегистрировано за ООО "Юг-Стройка", что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.10.2017. Кроме того, по состоянию на день разрешения спора судом первой инстанции, из спорного земельного участка образован также земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:1042. Согласно выписке из ЕГРН от 13.10.2017 площадь данного участка составляет 759 кв. м, право на него зарегистрировано за Щукиным В.А. С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции заключил, что объектом права аренды собственников помещений административного здания является часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56, подлежащая определению с учетом дополнительного соглашения от 14.05.2009 и образования из него земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0202001:70, 23:43:0202001:1042. Площадь данной части составляет 2826 кв. м, с учетом границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0202001:70, 23:43:0202001:1042, границы данной части определены координатами поворотных точек. Согласно техническому паспорту административного здания, расположенного на спорном земельном участке, общая площадь помещений, находящихся в данном здании, составляет 13 857,8 кв. м. Каждому из соистцов принадлежит доля в праве аренды на указанную часть земельного участка, соответствующая доле принадлежащих ему помещений в общей площади здания, а именно: общество - 1434/138578; предприниматель Авраменко Раиса Николаевна - 2081/138578; предприниматель Барвинок Иван Алексеевич - 5343/138578; предприниматель Барвинок Валентина Дмитриевна - 2522/138578; предприниматель Большеченко Геннадий Федорович - 4929/138578; предприниматель Певзнер Павел Самуилович - 2903/138578; предприниматель Попова Галина Георгиевна - 2117/138578; предприниматель Усминский Игорь Владимирович - 2915/138578. В соответствии с правовым подходом, выраженным в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Преследуемый соистцами юридический интерес состоит в признании существования принадлежащего им права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 в части, необходимой для эксплуатации административного здания по адресу г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Монтажников 1/4, возникшего из заключенного администрацией и ООО "Крайкоопреммонтаж" договора аренды от 22.05.2007 N 4300014861. Суд апелляционной инстанции указал, что удовлетворение указанного материально-правового интереса будет достигнуто путем применения такого способа защиты права как признание за соистцами основанного на договоре аренды земельного участка от 22.05.2007 права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 площадью 2826 кв. м в границах, определенных координатами поворотных точек, в названных долях. Допустимость применения такого способа защиты права как признание права аренды земельного участка вытекает из положений статьи 305 Гражданского кодекса, которой лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на основании договора, предоставлено право использования для защиты своего права вещно-правовых исков. Поскольку соистцы являются лицами, фактически владеющими соответствующей частью спорного земельного участка на праве аренды, основанном на договоре от 22.05.2007, постольку признание за соистцами соответствующего права позволит обеспечить определенность правоотношений сторон в вопросе о юридической судьбе спорного договора. В соответствии с пунктом 9 постановления N 73, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 52 постановления N 10/22, данный судебный акт является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора от 22.05.2007 N 4300014861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 (регистрационная запись N 23-23-01/340/2008-469 от 26.08.2008) и внесения в него записи об обременении указанного земельного участка арендой с множественностью лиц на стороне арендатора в пользу общества и предпринимателей.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 09.01.2018 и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что соглашением от 19.07.2013 договор аренды расторгнут с 01.10.2012. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание положения пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса. Истцы приобрели право собственности на помещения в административном здании, расположенном на ранее существовавшем земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202001:56, в период с 21.02.2013 по 08.10.2013. Исходный земельный участок разделен в установленном порядке, образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0202001:70 и 23:43:0202001:71 поставлены на государственный кадастровый учет 10.07.2008. Исходный земельный участок перестал существовать. Действующее законодательство не предусматривает возможность признания обременения в виде аренды несуществующего земельного участка. Истцы в установленном порядке не обращались в администрацию с заявлением о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не принимали меры к формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. Обжалуемый судебный акт фактически направлен на обход административных процедур предоставления земельного участка, признание истцов арендаторами несуществующего участка по прекращенному договору, без согласования размеров долей с собственниками всех помещений в здании. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание разрешенное использование исходного земельного участка (эксплуатация производственной базы), не установил площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации административного здания. Истцы не являлись арендаторами спорного участка, поэтому не вправе обращаться с заявлениями о его государственной регистрации. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что истцы избрали ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В отзыве общество и предприниматели указали на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Поступившее в суд ходатайство представителя истцов об отложении судебного разбирательства суд округа отклонил в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Суд округа объявлял перерыв в судебном заседании до 16 часов 10 минут 31 июля 2018 года.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы. Представители общества и предпринимателей полагали, что постановление апелляционного суда соответствует нормам действующего законодательства и основано на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить в части.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 23.04.2007 N 1057-р администрация и ООО "Крайкоопреммонтаж" на 10 лет заключили договор от 22.05.2007 N 4300014861 аренды земельного участка площадью 7812 кв. м (кадастровый номер 23:43:0202001:0056), расположенного по адресу: ул. Монтажников, 1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы". Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.05.2007. Договор зарегистрирован в установленном порядке, запись N 23-23-01/340/2008-469 об обременении земельного участка арендой внесена в ЕГРП 26.08.2008.

Дополнительным соглашением от 14.05.2009, заключенным администрацией и ООО "Крайкоопреммонтаж", договор от 22.05.2007 N 4300014861 расторгнут в части выделенного земельного участка площадью 2 910 кв. м (кадастровый номер 23:43:0202001:70). В соглашении указано, что оставшейся объектом аренды части земельного участка присвоен кадастровый номер 23:43:0202001:71.

На основании выданного ООО "Крайкоопреммонтаж" разрешения на строительство от 16.07.2008 N RU 23306000-740-р на арендованном земельном участке возведено административное здание, которое введено в эксплуатацию 08.10.2012.

Администрация и ООО "Крайкоопреммонтаж" 19.07.2013 заключили соглашение о прекращении договора аренды от 22.05.2007 N 4300014861, которое послужило основанием для внесения 05.08.2013 в ЕГРП регистрационной записи о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56.

ООО "Крайкоопреммонтаж" ликвидировано 13.11.2015.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности и выпискам из ЕГРН истцы являются собственниками помещений, расположенных в здании, возведенном на спорном земельном участке: общество - помещений общей площадью 143,4 кв. м, право собственности зарегистрировано 04.04.2013; предприниматель Авраменко Р.Н. - помещений общей площадью 208,1 кв. м, право собственности зарегистрировано 21.02.2013; предприниматель Барвинок И.А. - помещений общей площадью 534,3 кв. м, право собственности зарегистрировано 07.06.2013; предприниматель Барвинок В.Д. - помещений общей площадью 252,2 кв. м, право собственности зарегистрировано 13.06.2013, 17.06.2013; предприниматель Большеченко Г.Ф. - помещений общей площадью 492,9 кв. м, право собственности зарегистрировано 08.10.2013; предприниматель Певзнер П.С. - помещений общей площадью 290,3 кв. м, право собственности зарегистрировано 07.03.2013, 12.03.2013; предприниматель Попова Г.Г. - помещений общей площадью 211,7 кв. м, право собственности зарегистрировано 30.05.2013, 31.05.2013; предприниматель Усминский И.В. - помещений общей площадью 291,5 кв. м, право собственности зарегистрировано 24.06.2013.

Общество и предприниматели, полагая, что соглашение о расторжении договора аренды совершены лицом, которое на момент его подписания не являлось арендатором земельного участка, обратились с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Спор о признании недействительной ничтожной сделки подлежит разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 25 постановления N 73 следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором возведено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Как видно из материалов дела, истцы приобрели у застройщика (ООО "Крайкоопреммонтаж") право собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, до даты подписания оспариваемого дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1, л. д. 33 - 52).

Установив, что застройщик (ООО "Крайкоопреммонтаж") не являлся собственником каких-либо помещений в здании и в силу закона перестал быть стороной договора аренды от 22.05.2007 N 4300014861 (т. 1, л. д. 36 - 52; т. 3, л. д. 46 - 87), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у названного лица оснований заключать с администрацией соглашение от 19.07.2013 о расторжении договора аренды и определять момент ее расторжения с 01.10.2012 (пункт 1).

Приведенные выводы апелляционного суда соответствуют содержанию представленных в дело доказательств, основаны на положениях статьи 552 Гражданского кодекса и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772.

Администрация, ссылаясь на раздел предоставленного застройщику участка и положения статьи 11.2 Земельного кодекса (пункт 2), не учитывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности (иного вещного права) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:71 (т. 8, л. д. 8). Следовательно, апелляционный суд правомерно указал, что на момент разрешения настоящего спора объектом аренды по договору от 22.05.2007 N 4300014861 является земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:56 с измененной площадью и конфигурацией.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 данного Кодекса).

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 2 статьи 11.2 Земельного кодекса, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. Исключение составляют случаи, указанные в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаи, предусмотренные другими федеральными законами.

В пункте 1 статьи 11.4 Земельного кодекса также закреплено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Поскольку предоставленный в аренду земельный участок фактически разделен с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что истцы обладают правом аренды оставшейся части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 (с множественностью лиц на стороне арендатора). Вывод апелляционного суда о допустимости избранного истцами способа судебной защиты соответствует положениям статьи 305 Гражданского кодекса. Определение размера доли в праве каждого из соистцов суд апелляционной инстанции произвел на основании представленных в дело доказательств (т. 5, л. д. 128 - 147; т. 9, л. д. 42, 43). Истцы обращались в администрацию с заявлением о восстановлении права аренды в отношении спорного земельного участка (т. 1, л. д. 66, 67).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования общества и предпринимателей в части признания за ними права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56, основанного на договоре аренды от 22.05.2007 N 4300014861, с указанием определенных долей в праве. Соответствующие доводы жалобы администрации следует отклонить.

В то же время, определяя координаты и площадь оставшейся части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 с указанием на восстановление сведений о таком участке в ЕГРН, суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.

Как видно из материалов дела, за счет территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 (площадью 7812 кв. м) образованы земельные участки: с кадастровым номером 23:43:0202001:70 площадью 2910 кв. м; с кадастровым номером 23:43:0202001:1042 площадью 759 кв. м.

Право собственности на земельный участок площадью 2910 кв. м (кадастровый номер 23:43:0202001:70) зарегистрировано за ООО "Юг-Стройка", что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.10.2017. Названный участок имеет вид разрешенного использования - "жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, многоэтажные жилы дома". Земельный участок площадью 759 кв. м (кадастровый номер 23:43:0202001:1042) принадлежит на праве собственности В.А. Щукину. В отношении названных земельных участков в ЕГРН имеются сведения о пересечении их границ с границей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 (т. 8, л. д. 2 - 7, 9).

Суд апелляционной инстанции, определяя координаты и площадь спорного земельного участка, сослался на чертеж границ, выполненный инженером-землеустроителем Д.В. Ульяновым (т. 9, л. д. 3, 4). В то же время названный документ подлежал оценке, в том числе с учетом соблюдения прав смежных землепользователей, поскольку неправильное определение площади и границ спорного земельного участка (при постановке на кадастровый учет) может повлечь нарушение их прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 данной статьи в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Требования к образуемым земельным участкам установлены в статье 11.9 Земельного кодекса. В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются, судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Сведения о согласовании определенных судом границ спорного земельного участка с правообладателями смежных земельных участков в материалах дела отсутствуют. Вопросы о необходимости такого согласования, а также о привлечении к участию в деле собственников смежных земельных участков суд апелляционной инстанции не обсудил, соблюдение императивных требований статьи 11.9 Земельного кодекса (в том числе, связанных с обеспечением доступа к расположенным на смежных участках объектам недвижимости) не проверил.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку постановление апелляционного суда в части определения индивидуальных характеристик оставшейся части исходного земельного участка не основано на представленных в дело доказательствах, названный судебный акт в части определения площади и координат границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56, восстановления сведений об обременении такого участка в ЕГРН, распределения судебных расходов следует отменить.

Так как повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Кодекса), дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить обстоятельства, требуемые для определения границ и площади спорного земельного участка, правильно определить субъектный состав рассматриваемого спора, установить все существенные для разрешения иска обстоятельства, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 по делу А32-23824/2016 в части признания за соистцами основанного на договоре аренды земельного участка от 22.05.2007 N 4300014861 права аренды в определенных судом долях в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:56 оставить без изменения.

В остальной части постановление от 09.01.2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов