Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 сентября 2018 г. N Ф08-7070/18 по делу N А53-23973/2017

г. Краснодар

19 сентября 2018 г.

Дело N А53-23973/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Алексеева Р.А. и Кухаря В.Ф., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент"" (ИНН 6154127014, ОГРН 1136154000674) - Бояхчиари Д.С. (доверенность от 17.09.2018), от ответчика - индивидуального предпринимателя Петросова Вартана Гургеновича (ИНН 615403018771, ОГРНИП 304615429200572) - Чеховой О.В. (доверенность от 17.09.2018), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-23973/2017, установил следующее.

ООО "УК "Континент"" (далее - истец, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Петросову Вартану Гургеновичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 103 216 рублей 53 копеек задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (далее - МКД), 58 597 рублей 29 копеек неустойки и 8944 рублей 48 копеек расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).

Решением от 21.02.2018 (судья Бирюкова В.С.) с ответчика в пользу истца взыскано 103 216 рублей 53 копейки задолженности, 56 707 рублей 05 копеек неустойки, 7909 рублей 37 копеек расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в иске отказано. Суд счел, что нежилое помещение площадью 528, 2 кв. м, находящееся в собственности у предпринимателя, относится к зданию литера "Б", которое, в свою очередь, является конструктивной частью МКД N 247, литера "А", "А1", расположенного по ул. Шило в г. Таганроге, поэтому ответчик не может быть освобожден от обязанности по участию в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД N 247, а также от оплаты расходов на общедомовые нужды.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.06.2018 решение от 21.02.2018 отменено, в иске отказано, поскольку здание ответчика располагается за пределами МКД, является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства, не является помещением, обслуживающим жилой дом, носит иной функциональный характер и не входит в состав МКД. Спорная площадь нежилых помещений здания литера "Б" не включена в площадь помещений МКД и не является его частью.

В кассационной жалобе управляющая компания просит отменить апелляционное постановление и удовлетворить иск. Заявитель считает, что предприниматель, являясь собственником нежилого помещения в спорном МКД, в силу прямого указания закона (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс, статьи 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - ЖК РФ) обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают это лицо от бремени расходов на содержание общего имущества МКД.

Возражая относительно доводов жалобы, предприниматель в отзыве считает постановление законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец на основании протокола от 27.05.2015 общего собрания собственников помещений в МКД является управляющей организацией в отношении МКД, расположенного по ул. С. Шило, 247 в г. Таганрог.

Ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного по ул. С. Шило, 247, строение 1.

Из технического паспорта следует, что объект капитального строительства 1984 года постройки, расположенный по ул. С. Шило, 247 представляет собой комплекс зданий, состоящий из следующих строений: девятиэтажное кирпичное здание общежития на 537 мест (литера "А"), одноэтажное строение (литера "Б" строение 1), девятиэтажное кирпичное здание общежития на 1074 места (литера "А1").

Девятиэтажные здания в настоящее время имеют статус МКД, а одноэтажная часть, расположенная между указанными многоквартирными домами поименована как "Учреждение" (литера "Б").

Согласно типовому проекту N 164-80-4, разработанному институтом ЦНИИЭП учебных зданий, г. Москва, литера "Б" по отношению к корпусу общежития является блоком обслуживания.

При этом, как следует из схемы блокировки к указанному проекту, здания общежитий примыкали к блоку обслуживания боковыми стенами и имели сообщение между собой вследствие наличия дверных проемов в местах примыкания корпусов к блоку обслуживания.

Согласно представленному в материалы дела строительно-техническому заключению МУП "БТИ" 17 от 26.12.2017 N 946-12 девятиэтажные МКД литера "А", "А1" и одноэтажное нежилое здание литера "Б", 1984 года постройки, расположены на одном земельном участке по ул. С. Шило, 247, имеют общую придомовую территорию, выполнены из одинакового строительного материала, в связи с чем представляют собой единый архитектурный комплекс.

Нежилое здание литера "Б" имеет отдельные от жилых домов литеры "А" и "А1" стены, собственные перекрытия и кровлю, изолированный вход. Вместе с тем, указанные здания имеют общий фундамент и общие коммуникации, размещенные на технических этажах зданий.

Кроме того, как следует из описательной части заключения МУП "БТИ", в техническом этаже между зданиями ранее были предусмотрены дверные проемы, которые на момент обследования полностью заложены со стороны технического этажа литеры "Б"; через кирпичную кладку проходит общедомовой трубопровод отопления и холодного водоснабжения.

Истец, считая, что здание литерф "Б" является конструктивной частью МКД N 247, литеры "А", "А1", начислил ответчику, как собственнику нежилого помещения, плату за содержание и ремонт общего имущества МКД, коммунальные услуги за период с июня 2015 года по март 2017 года в сумме 103 216 рублей 53 копейки.

Претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности, направленная истцом в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции сделал вывод о том, что здание литера "Б", в котором находится нежилое помещение ответчика, является частью МКД N 247, литеры "А", "А1", указанные здания образуют единый архитектурный комплекс, имеют общий фундамент и общие коммуникации, размещенные на технических этажах. На собственника такого помещения в силу норм статей 39, 158 ЖК РФ, статьи 210 Кодекса возлагается обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанным выводом, указав следующее.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Кодекса.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, распоряжаться им любым способом.

Собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Кодекса).

Пунктом 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в МКД надлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу пункта 2 постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 3 постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона (статьи 210, 249 Кодекса, статьи 39, 158 ЖК РФ) обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Из материалов дел видно, что три здания по ул. С. Шило, 247 построены как единый архитектурный комплекс общежития. Спорное помещение расположено в здании, которое первоначально представляло собой блок обслуживания общежития. Блок обслуживания имел со зданиями общежития дверные проемы и общие коммуникации.

В настоящее время общежитие представляет собой МКД литеры "А", "А1", а блок обслуживания общежития - здание литера "Б" с нежилыми помещениями.

Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога от 23.11.2017 N 1023 нежилому помещению ответчика присвоен адрес -ул. Сергея Шило, 247, строение 1.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в МКД могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Из технического заключения ООО "Экспертно-консультационное бюро" от 15.01.2018 N 3-РД следует, что три объекта имеют независимые друг от друга строительные конструкции и могут представлять собой три независимых объекта. Здание литера "Б" имеет свой фундамент, крышу, свой отдельный вход, что подтверждается исследованиями и технической документацией, предоставленной МУП "БТИ".

В постановлении от 15.04.2010 по делу N А53-22513/2009 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал на отсутствие доказательств того, что помещение предпринимателя имеет с МКД общее имущество.

Предприниматель заключил самостоятельные договоры с энергоснабжающими организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги; площадь нежилых помещений здания литера "Б" не включена в площадь помещений МКД, следовательно, не является их частью.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что построение трех спорных объектов как единого архитектурного комплекса, не исключает возможности преобразования впоследствии нежилого помещения площадью 528,2 кв. м в самостоятельный объект предпринимательской деятельности, который не является частью МКД.

Согласно материалам дела, здания литеры "А", "А1", "Б" имеют общую систему теплоснабжения.

Суд апелляционной инстанции счел, что факт поставки тепловой энергии в здание литера "Б" посредством коммуникаций МКД, не свидетельствует об отнесение такого помещения к общему имуществу домовладельцев; наличие общих коммуникаций не может влиять на правовой режим помещений, поскольку таковой обусловлен предназначением непосредственно самого помещения, а не того имущества, которое в нем расположено.

Суд установил, что здание литера "Б" в настоящее является обособленным объектом недвижимости, имеющим собственный вход, адрес, отличный от адреса МКД, отдельные коммуникации, за исключением сети теплоснабжения.

На этом основании суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что здание ответчика располагается за пределами многоквартирного жилого дома, является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства, не является помещением, обслуживающим жилой дом, носит иной функциональный характер и не входит в состав МКД.

Установление обстоятельств дела, исследование и оценка представленных доказательств являются компетенцией судов первой и апелляционной инстанции и в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм права, предусмотренные в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 по делу N А53-23973/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А. Трифонова

Судьи

Р.А. Алексеев В.Ф. Кухарь