Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2018 г. N Ф08-8690/18 по делу N А32-51046/2017

г. Краснодар

22 ноября 2018 г.

Дело N А32-51046/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - первого заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора города Сочи - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Наше Дело" (ОГРН 1092366003861) - Пегасиной Е.Н. (доверенность от 08.09.2017), в отсутствие представителей муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), в интересах которого предъявлен иск, ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), акционерного общества "Санаторий "Светлана (ОГРН 1022302833640), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - потребительского жилищно строительного кооператива "Галактика-2", управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наше Дело" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу N А32-51046/2017, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор города Сочи (далее - прокурор, прокуратура края) в интересах неопределенного круга лиц и в интересах муниципального образования город-курорт Сочи обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), акционерному обществу "Санаторий "Светлана" (далее - АО "Санаторий "Светлана") и обществу с ограниченной ответственностью "Наше Дело" (далее - ООО "Наше Дело"), в котором просил:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией города Сочи (далее - администрация) и закрытым акционерным обществом "Санаторий "Светлана" договор от 21.04.2015 N 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (далее также - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461),

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между закрытым акционерным обществом "Санаторий "Светлана" (далее - ЗАО "Санаторий "Светлана") и ООО "Наше Дело" договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору от 21.04.2015 N 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461,

- применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО "Наше Дело" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 (уточненные требования; т. 2, л. д. 116, 121 - 122).

Определением суда от 26.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены потребительский жилищно строительный кооператив "Галактика-2" (далее - кооператив, ПЖСК "Галактика-2"), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Краснодарскому краю, далее - кадастровая палата; т. 2, л. д. 79).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции администрация признала исковые требования в полном объеме (т. 1, л. д. 88 - 89).

Решением от 23.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.08.2018, суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и ЗАО "Санаторий "Светлана" договор от 21.04.2015 N 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, и заключенный между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело" договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852. Суд применил последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО "Наше Дело" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461. С ООО "Наше Дело" и ЗАО "Санаторий "Светлана" в доход федерального бюджета взыскано по 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные акты мотивированы следующим. Представитель департамента согласился с заявленными требованиями. В соответствии с договором аренды от 23.04.1999 N 1365 ЗАО "Санаторий "Светлана" предоставлен в аренду на срок с 01.04.1999 по 01.04.2048 земельный участок площадью 58 249 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, для целей размещения указанных зданий и сооружений санатория. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, дополнительными соглашениями от 21.12.2011N 1, от 16.01.2013 N 2, от 25.10.2013 N 3, от 21.01.2014 N 4 в договор аренды от 23.04.1999 N 1365 внесены изменения в части включения в него в качестве арендаторов: закрытого акционерного общества "Профкурорт Санаторий "Светлана", Бардахчиева Р.Х., Мельникова Ю.К., Чакветадзе М.В., Рогова Л.И., общества с ограниченной ответственностью "Лакокраска", общества с ограниченной ответственностью "Уют". На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 он разделен постановлением администрации от 27.02.2015 N 657, с образованием 13-ти земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м, которому установлен вид разрешенного использования "апартотель". Земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:113 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности. Муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента и ЗАО "Санаторий Светлана" 21.04.2015 заключен договор N 4900009852 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 с видом разрешенного использования "апартотель". В соответствии с договором от 27.04.2015, заключенным ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело", последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852. Определенное договором 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория. Изменив вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 (на "апартотель), и заключив в отношении него договор аренды от 21.04.2015 N 4900009852, администрация фактически предоставила ЗАО "Санаторий "Светлана" свободный от застройки участок для осуществления строительства объекта недвижимости - апартотеля в обход установленной земельным законодательством (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действующей с 01.03.2015, статьи 30, 31 Земельного кодекса, действующие до 01.03.2015) процедуры торгов. 16.06.2017 ООО "Наше Дело" выдано разрешение на строительство апартотеля количеством этажей - 12, общей площадью - 14 634,28 кв. м. Договор аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852 не соответствует требованиям земельного законодательства, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Названной сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений, а также нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку ЗАО "Санаторий "Светлана" предоставлено необоснованное преимущество без проведения публичных процедур. В связи с ничтожностью договора аренды, права и обязанности по нему не могли быть переданы другим лицам, данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора о переуступке прав от 27.04.2015 между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело". Согласно акту обследования от 21.06.2017 на земельном участке с номером 23:49:0302011:1461 произрастают многолетние зеленые насаждения общего пользования, в том числе большое количество ценных декоративных экзотических растений, он является частью парка профсоюзного пансионата "Светлана"; 09.08.2017 ООО "Наше Дело" отказано в выдаче порубочных билетов. Суд исследовал и установил ничтожность первичного договора аренды земельного участка от 23.04.1999 N 1365, заключенного администрацией (органом местного самоуправления) в отсутствие полномочий на распоряжение федеральной собственностью (земельным участком особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения; пункт 6 статьи 2, пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в действующей в спорный период редакции). В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Действия по разделу земельного участка, заключению нового договора аренды от 21.04.2015 N 4900009852, не реанимируют ничтожный договор аренды 23.04.1999, на основании которого, по сути, заключен спорный договор. Представленные архивные постановления администрации от 29.12.1992 N 865, от 24.05.1993 N 376/3, также не реанимируют совершенную в 1999 году сделку и не свидетельствуют о полномочиях администрации на распоряжение участком, не подтверждают правомерность действий администрации по изменению вида разрешенного использования земельного участка, прикрывающих новое строительство в обход публичных процедур. Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд согласился с требованием прокурора возвратить земельный участок администрации (муниципальному образованию), так как ЗАО "Санаторий "Светлана", распорядившись участком, фактически отказалось от права аренды, возникшего по ничтожной сделке. Спорные договоры заключены в пределах срока исковой давности; доводы ООО "Наше Дело" о применении срока исковой давности с учетом заключения первоначальной сделки аренды в 1999 году связаны с неправильным толкованием норм права. В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что, учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Право муниципального образования будет нарушено только тогда, когда арендатор по недействительному договору аренды отказался возвратить имущество по требованию соответствующего лица.

В кассационной жалобе ООО "Наше Дело" просит решение от 23.05.2018 и апелляционное постановление от 21.08.2018 отменить в полном объеме, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, у администрации имелись полномочия по распоряжению земельным участком под санаторием, подлежащим передаче в муниципальную собственность на основании пункта 2 и пункта 7 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - постановление N 3020-1). Договор аренды от 21.04.2015 является оспоримым, а не ничтожным, в силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности для подачи заявления о признании его недействительным истек 20.04.2016. Если заинтересованным лицом пропущен срок исковой давности, положение участников гражданского оборота, достигнутое в результате совершения ничтожной сделки, остается неизменным. Рассматривать недействительность договора аренды от 21.04.2015 и применение последствий его недействительности без учета договора аренды от 23.04.1999 невозможно; о заключении договора аренды от 23.04.1999 прокуратура г. Сочи узнала еще 28.01.1999 при подписании акта установления и согласования в натуре размеров и точных границ землепользования во исполнение постановления администрации от 27.01.1999 N 57/5. Срок давности для предъявления иска о признании договора аренды 1999 года недействительным истек в 2009 году (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса, пункт 101 постановления Пленума N 25). Земельным кодексом в редакции, действующей с 22.01.2015, предусматривалась процедура предоставления земельного участка без проведения торгов, изменения вида разрешенного использования земельного участка при предоставлении участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса). С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 образован из участка с кадастровым номером 23:49:000000:113, при заключении оспариваемого договора аренды применяется пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Действия администрации, департамента после заключения спорной сделки давали основания ответчикам полагаться на действительность сделки, их требования (заявленные прокурором в их интересах требования) являются злоупотреблением правом на судебную защиту. Злоупотребила правом на судебную защиту и прокуратура города Сочи, уведомленная о заключении договора аренды от 23.04.1999.

В дополнении к кассационной жалобе ООО "Наше Дело" пояснило следующее. Договор аренды исходного земельного участка был исцелен добросовестным исполнением сторонами его условий, отсутствием нарушения прав администрации и федерального собственника, не обращавшегося за защитой своего права, не привлеченного к участию в настоящем деле. Избранный способ защиты не влечет восстановления прав Росимущества на спорный земельный участок. Предъявление истцом иска в интересах арендодателя, при заключении договора в надлежащей форме и добросовестном его исполнении, следует рассматривать как направленное на ущемление интересов арендатора действие. При признании недействительной ничтожной сделкой договора аренды от 23.04.1999 N 1365 суд вышел за пределы исковых требований. Договор аренды от 23.04.1999 заключен с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, и имеющих исключительное право на приобретение его в аренду, поэтому права неопределенного круга лиц не могут считаться нарушенными заключением договора без проведения торгов. Специальный срок исковой давности, определенный статьей 181 Гражданского кодекса, истек к моменту обращения истца в суд. На стороне арендодателя по договору выступил комитет по управлению имуществом города Сочи, которому были предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом, неосведомленность управомоченного лица о заключении договора аренды 1999 года исключается. Довод о предоставлении земельного участка по договору аренды от 21.04.2015 N 4900009852 для целей строительства не соответствует материалам дела, истцом произведена подмена понятия "вид разрешенного использования земельного участка" и "цель использования арендованного имущества", а судами ретроспективно истолкованы действия правопреемника ЗАО "Санаторий "Светлана". ЗАО "Санаторий "Светлана" не имело намерений отказаться от права аренды земельного участка, предоставленного ему до 2048 года, доказательства этому в материалах дела отсутствуют. В случае нарушения порядка использования предоставленного в аренду имущества законодательством предусмотрено применение такого способа защиты, как расторжение договора аренды. Поскольку в основу принятого решения положен вывод суда о ничтожности договора аренды от 23.04.1999 N 1365, тем самым, решен вопрос о правах и об обязанностях арендаторов по данному договору (юридических и физических лиц), не привлеченных к участию в настоящем деле.

От прокурора в окружной суд поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании, состоявшемся 15.11.2018, ООО "Наше Дело" на удовлетворении кассационной жалобы настаивало, участвующий в деле прокурор просил ее отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В силу части 2 статьи 286 Кодекса, независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей прокуратуры края и ООО "Наше Дело", Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, прокурор обратился с настоящим иском в арбитражный суд, полагая, что договор аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852, заключенный департаментом и ЗАО "Санаторий "Светлана" (т. 1, л. д. 34 - 40), а также договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по нему, заключенный между ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше Дело" (т. 1, л. д. 41 - 42), не соответствуют действующему законодательству, нарушают права как муниципального образования город-курорт Сочи, так и неопределенного круга лиц.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Следует из общих правил, закрепленных в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6). Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

До вынесения решения департамент (т. 2, л. д. 1 - 6), ООО "Наше Дело" (т. 2, л. д. 70 - 75) заявили о применении исковой давности.

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса в редакции, применимой к спорным правоотношениям).

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса, пункт 101 постановления Пленума N 25).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (определения от 08.04.2010 N 456-О-О, от 19.10.2010 N 1272-О-О, от 21.04.2011 N 588-О-О, от 17.07.2014 N 1787-О).

При обращении в суд прокурора начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснил, что при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

В пункте 15 постановления Пленума N 43 применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о законности и обоснованности заявленных прокурором в пределах срока исковой давности требований, в связи с чем, удовлетворили их в полном объеме.

Между тем, из материалов дела видно следующее.

Суд признал недействительным договор аренды земельного участка 21.04.2015 N 4900009852, заключенный между администрацией и ЗАО "Санаторий "Светлана", при этом принял во внимание согласие одного из ответчиков - департамента с заявленными требованиями. Однако представленный в материалы дела департаментом отзыв (т. 2, л. д. 1 - 6) свидетельствует о возражении его против иска, об этом же имеется запись в протоколе судебного заседания, состоявшегося 23.05.2018, в котором вынесен итоговый судебный акт (т. 2, л. д. 160). В то же время, департамент, участвующий в деле в качестве ответчика, не является стороной оспариваемых прокурором сделок, тогда как администрация, выступившая арендодателем по договору аренды от 21.04.2015, и направившая в суд заявление о признании иска (т. 2, л. д. 88 - 89), к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.

В качестве одного из ответчиков к участию в деле привлечена сторона обеих оспариваемых прокурором сделок - акционерное общество "Санаторий "Светлана" (предыдущее полное наименование - ЗАО "Санаторий "Светлана", ОГРН 1022302833640). При этом согласно представленной истцом при подаче иска (22.11.2017) выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 07.11.2017 (т. 1, л. д. 122 - 136) акционерное общество "Санаторий "Светлана" (ОГРН 1022302833640) прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения 03.11.2017, его правопреемниками являются закрытое акционерное общество "Профкурорт. Санаторий "Светлана" (ОГРН 1062319006133) и акционерное общество "Центральный совет по туризму и отдыху (холдинг)" (ОГРН 1027739038326). Согласно имеющимся в Едином государственном реестре юридических лиц сведениям, ЗАО "Санаторий "Светлана" является правопредшественником для образованного путем выделения из него юридического лица акционерного общества "Си Гэлакси" (ОГРН 1062319006133).

Местонахождение вышеперечисленных организаций, являющихся правопреемниками акционерного общества "Санаторий "Светлана" (ОГРН 1022302833640), обстоятельства перехода к кому-либо из них прав и обязанностей по спорным сделкам (возникших в связи со спорными сделками) судом первой инстанции не установлены, доказательства извещения лица, являющегося правопреемником ЗАО "Санаторий Светлана" в спорных материальных правоотношениях, в материалах дела отсутствуют.

Определением от 16.07.2018, в период нахождения дела в суде апелляционной инстанции, Арбитражный суд Краснодарского края произвел замену ответчика АО "Санаторий "Светлана" (ОГРН 1022302833640) его правопреемником акционерным обществом "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг; ОГРН 1027739038326). Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, местонахождением акционерного общества "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг; ОГРН 1027739038326) является город Москва, Набережная Озерковская, дом 50, строение 1, этаж 4, помещений 1, комната 3А. Доказательства извещения названного лица в установленном процессуальным законом порядке судом первой инстанции в деле отсутствуют.

Определением от 26.02.2018 судом к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Росреестра по Краснодарскому краю и кадастровая палата (т. 2, л. д. 79). Доказательства их извещения о времени и месте судебного заседания судом первой инстанции также отсутствуют, в итоговом судебном акте отсутствует упоминание о данных участниках процесса.

Суд апелляционной инстанции допущенные процессуальные нарушения, являющиеся основанием для отмены судебного акта в любом случае (пункты 2, 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), в том числе и после подачи апелляционной жалобы акционерным обществом "Центральный совет по туризму и отдыху", содержащей заявление о применении срока исковой давности, не устранил, к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, не перешел.

В качестве единственного обоснования недействительности (ничтожности) договора от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852 прокурор и судебные инстанции указали на ничтожность договора аренды, заключенного на основании ранее возникшего ничтожного договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852, как и договор аренды, зарегистрирован, с учетом данного обстоятельства иск предъявлен прокурором к ООО "Наше Дело", как арендатору участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461.

Нормы закона, нарушенные непосредственно при заключении договора от 27.04.2015, и указывающие на его недействительность (ничтожность) по правилам статьи 168 Гражданского кодекса, ни истцом, ни судебными инстанциями, не раскрыты, в том числе с учетом разъяснений, приведенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120. Вопрос о применении последствий недействительности (ничтожности) договора от 27.04.2015 между его сторонами - ЗАО "Санаторий "Светлана" и ООО "Наше дело", не рассмотрен. Суждение о том, что передача ЗАО "Санаторий "Светлана" прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды земельного участка ООО "Наше Дело" свидетельствует о полном и безоговорочном отказе первоначального арендатора от прав на земельный участок, в том числе и в случае последующего применения последствий недействительности (ничтожности) сделки, ничем не подтверждено.

Применив последствия недействительности (ничтожности) обеих спорных сделок путем обязания ООО "Наше Дело" возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 администрации, и сославшись на отсутствие возможности реаниминировать договор аренды 1999 года, судебные инстанции не исследовали вопрос о правах на исходный земельный участок до передачи его в аренду ЗАО "Санаторий "Светлана" по договору аренды от 23.04.1999 N 1365, квалифицированному в качестве недействительной (ничтожной) сделки, тогда как к моменту заключения данного договора на земельном участке площадью 58 249 кв. м, частью которого является спорный в настоящем деле участок, правомерные здания и сооружения санатория (в отсутствие доказательств обратного) уже были возведены, отдельные архивные документы, касающиеся землепользования пансионата "Светлана", изданные в 1992, 1993 годах, представлены в материалы дела, но не получили надлежащей правовой оценки (т. 2, л. д. 146, 147 - 148). Нарушенное заключением спорных сделок, и подлежащее восстановлению в результате удовлетворения иска прокурора право, с учетом данных обстоятельств не определены.

Из имеющихся в деле доказательств также не следует факт возврата ЗАО "Санаторий "Светлана" администрации арендуемого по договору от 23.04.1999 N 1365 земельного участка (его части), предшествующего заключению договора аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009852, и факт исполнения администрацией обязательства по передаче находящегося в ее владении земельного участка ЗАО "Санаторий "Светлана" во исполнение договора аренды от 21.04.2015.

При таких обстоятельствах решение от 23.05.2018 и апелляционное постановление от 21.08.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, части 1 и 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права. Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 по делу N А32-51046/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин