Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2019 г. N Ф08-1367/19 по делу N А32-55023/2017

г. Краснодар

20 марта 2019 г.

Дело N А32-55023/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "ЦентрПрофи" (ИНН 2320104404, ОГРН 1032311673437), ответчиков: администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Компания "Росинлес"" (ИНН 2320054640, ОГРН 1022302947325), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу N А32-55023/2017, установил следующее.

ООО "ЦентрПрофи" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201012:37 площадью 6365 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Теневой, 18/1, равной 23 159 944 рублям; возложении на администрацию в лице департамента обязанности по внесению изменения в дополнительное соглашение к договору от 23.06.2005 N 4900003545, указав сумму годовой арендной платы по формуле: АП = 23 159 944 х 1,5% = 347 399 рублей 16 копеек в год за весь земельный участок (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 2, л. д. 114 - 117).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Компания "Росинлес"" (далее - компания).

Решением от 13.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.01.2019, иск удовлетворен частично: установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201012:37 площадью 6365 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Теневой, 18/1, по состоянию на 01.01.2018, согласно заключению эксперта N 081/18 в размере 23 159 944 рублей; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды от 23.06.2005 N 4900003545 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201012:37, находившимся в федеральной собственности, ввиду чего данный договор недействителен (ничтожен). Вместе с тем отсутствие договора аренды (иного правового основания использования земли) не освобождает лицо от обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы. С учетом фактического использования обществом спорного земельного участка и возложенной на него законом обязанности по внесению платы, в целях правовой определенности в отношениях сторон, суды разрешили спор относительно применения в расчете рыночной стоимости исследуемого земельного участка.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 13.11.2018 и апелляционное постановление от 15.01.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, указав со ссылкой на заключение эксперта N 081/18, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201012:37 по состоянию на 01.01.2018 составляет 23 159 944 рубля. Однако, в данном заключении величина рыночной стоимости земельного участка определена как наиболее вероятная (заключение эксперта N 081/18 является недопустимым доказательством по настоящему делу).

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 23.06.2005 администрация (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003545, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6365 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201012:37 для обеспечения эксплуатации производственной базы по адресу: пер. Теневой, 18/1 в Центральном районе города Сочи. Данный земельный участок расположен в городской черте, второй зоне округа санитарной охраны курорта, зоне общественных центров обслуживания (т. 1, л. д. 14 - 19).

По договору от 15.05.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора компания (правообладатель) передала обществу (правопреемник) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 23.06.2005 N 4900003545 (е сделки зарегистрированы в установленном порядке).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.07.2010 за муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201012:37.

Общество, полагая, что в договор аренды необходимо внести изменения в части размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, обратилось с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

При разрешении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 01.03.2015 редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201012:37 является регулируемой, ввиду чего стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным нормативным правовым актом уполномоченного органа (не вправе применять иной размер).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в действующей на момент заключения договора аренды от 23.06.2005 N 4900003545 редакции).

По смыслу приведенных норм и содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснений, к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения спора, возникшего из договора, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Квалификация судами договора аренды от 23.06.2005 N 4900003545 в качестве недействительной (ничтожной) сделки основана на установленных обстоятельствах нахождения спорного земельного участка в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта и отсутствии на момент его заключения у администрации полномочий на распоряжение землями курорта федерального значения (статьи 168, 209, 608 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Кодекса).

С учетом изложенного, в удовлетворении требований в части возложения на ответчиков обязанности по внесению изменений в договор аренды от 23.06.2005 N 4900003545, являющийся ничтожной сделкой, отказано правомерно.

В то же время, общество осуществляет фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201012:37 (на участке находится производственная база), что не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" в предмет доказывания по данному спору входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества (услуги), принадлежащего истцу либо оказанной истцом; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества (услуги); отсутствие правовых оснований для пользования имуществом (услугой); период пользования в целях определения размера неосновательного обогащения.

Если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены (статья 424 Гражданского кодекса).

Следовательно, в отсутствие договора аренды или иного правового основания для использования земельного участка, лицо не освобождается от обязанности вносить плату за фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса, то есть в порядке, установленном органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление от 18.07.2016 N 1699) размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления от 18.07.2016 N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процентов от рыночной стоимости земельного участка.

С учетом фактического использования обществом рассматриваемого земельного участка и возложенной на него законом обязанности по оплате, в целях правовой определенности в отношениях сторон, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, счел необходимым разрешить по существу спор по вопросу подлежащей применению в расчете платы за фактическое пользование землей рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 23.07.2018 по делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Сочинская городская лаборатория судебных экспертиз". Согласно заключению эксперта N 081/18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201012:37 по состоянию на 01.01.2018 составила 23 159 944 рубля.

Руководствуясь указанным заключением эксперта, исковые требования в части установления размера рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка удовлетворены.

Довод ответчиков о недопустимости принятия экспертного заключения N 081/18 в качестве надлежащего доказательства, изучен и отклоняется коллегией. Статьей 64 Кодекса предусмотрено, что экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми представленными по делу доказательствами по правилам статьи 71 Кодекса. Экспертное заключение содержит ответы на поставленный в определении от 23.07.2018 вопрос; каких-либо противоречий не содержит, соответствует в части оформления требованиям статьи 86 Кодекса; в заключении отражены данные проведенного осмотра объекта исследования, примененная экспертом методика; сомнения в его достоверности отсутствуют; выводы эксперта являются полными и обоснованными, о чем верно указал апелляционный суд.

Само по себе несогласие ответчиков с результатами экспертизы, иная оценка исследуемых доказательств не являются основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения N 081/18; ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Коллегия округа также отмечает, что избранный обществом способ защиты нарушенного права направлен на устранение правовой неопределенности в отношениях по использованию земли под принадлежащими ему объектами производственной базы (статья 39.20 Земельного кодекса).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения от 13.11.2018 и апелляционного постановления от 15.01.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 по делу N А32-55023/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов