Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 апреля 2019 г. N Ф08-1195/19 по делу N А63-10970/2018

г. Краснодар

10 апреля 2019 г.

Дело N А63-10970/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Единый расчетно-кассовый центр города-курорта Кисловодска" - Гусейнова А.Н. (доверенность от 18.01.2019), в отсутствие заинтересованного лица - Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Единый расчетно-кассовый центр города-курорта Кисловодска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.10.2018 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2018 (судьи Белов Д.А., Афанасьева Л.В., Параскевова С.А.) по делу N А63-10970/2018, установил следующее.

ООО "Единый расчетно-кассовый центр города-курорта Кисловодска" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет) о признании незаконным бездействия комитета, фактически подтвержденного письмами от 12.04.2018 исх. N 01-15/1098 и от 11.05.2018 N 01-15/1410, выразившегося в отказе предоставления заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 2, 4 - 31 (литера А) по проезду Цандера, 7, в городе-курорте Кисловодске общей площадью 372,4 кв. м, кадастровый номер 26:34:080107:985, возложении на комитет обязанности предоставить заявителю преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений N 1, 2, 4 - 31 (литера А) по проезду Цандера, 7, в городе-курорте Кисловодске общей площадью 372,4 кв. м, кадастровый номер 26:34:080107:985, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, о направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением суда первой инстанции от 15.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество основывало преимущественное право выкупа на договоре от 06.05.2013 N 37, который не мог действовать после 01.07.2015. Новый договор путем проведения торгов не заключался.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявленные требования - удовлетворить. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, у общества имеется договор от 06.05.2013 N 37, заключенный по результатам конкурса, действие которого продлено до 31.12.2020. Суды вышли за пределы исковых требований, не дали оценку бездействию комитета на предмет законности отказов относительно приватизации имущества.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.04.2019 объявлялся перерыв до 15 часов 15 минут 09.04.2019, о чем сделано публичное извещение.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 06.05.2013 общество и комитет заключили договор аренды нежилых помещений N 37 по итогам проведенного открытого аукциона от 23.04.2013 N 3 на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения N 1, 2, 4 - 31 (литера А) по проезду Цандера, 7 общей площадью 372,4 кв. м. Срок аренды установлен с 06.05.2013 по 06.05.2016 (пункты 1.1 - 1.3 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

До истечения срока действия договора аренды N 37 заявитель обратился к комитету с письмом о продлении в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договора аренды указанного имущества на новый срок (5 лет), однако 07.05.2016 комитет заключил договор аренды N 4 сроком действия 3 месяца - с 07.05.2016 по 07.08.2016.

До истечения трехмесячного срока действия договора аренды N 4 заявитель обратился к комитету с письмом о заключении договора аренды указанного имущества на срок не менее 3 лет, комитет направил в адрес общества договор аренды от 27.07.2016 N 19 со сроком действия с 07.08.2016 по 31.12.2016.

До истечения срока действия договора аренды N 19, заявитель обратился к комитету о заключении договора аренды на новый срок не менее 3 лет, 31.01.2017 комитет направил в адрес заявителя договор аренды N 3, который предусматривал срок действия договора с 01.01.2017 по 31.03.2017. В ходе урегулирования разногласий срок действия указанного договора стороны продлили до 31.12.2020, что подтверждается протоколом разногласий от 20.02.2017 N 1, протоколом согласования разногласий от 06.03.2017, протоколом урегулирования разногласий от 17.03.2017 N 1. Договор аренды от 31.01.2017 N 3 зарегистрирован в установленном порядке.

14 марта 2018 года общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений в собственность.

Комитет письмами от 12.04.2018 N 01-15/1098 и от 11.05.2018 N 01-15/1410 отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение указанного недвижимого имущества, так как необходимо представить сведения в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, имущество в прогнозный план приватизации объектов не включено.

Общество, считая отказы комитета незаконными, обратилось с заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества при соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой субъект малого (среднего) предпринимательства пользуется названным преимущественным правом только при наличии у него договора аренды недвижимого имущества, действующего на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок).

В отсутствие такого договора преимущественное право не возникает, в том числе и в случае, если субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на возражения последнего относительно продолжения арендных отношений.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 02.07.2008, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, отмечено, что при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, утратившей силу с 01.07.2013. Основания для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрены.

Определив, что установленный частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, то есть договор от 06.05.2013 N 37 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной даты, при этом сам срок действия договора, заключенного на конкурсной основе, установлен до 05.06.2016 (в этот период общество с заявлением о приобретении имущества не обращалось), а новые договоры (N 3, 4 и 19) не заключались путем проведения конкурса (фактически договор между сторонами отсутствует), суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем суды не учли следующего.

06 мая 2013 года общество и комитет заключили договор аренды нежилых помещений N 37 по итогам проведенного открытого аукциона от 23.04.2013 N 3 на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества. Названный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2018 N 307-КГ18-7321 по делу N А56-81458/2016).

Вывод судов о том, что договор от 06.05.2013 N 37 не мог действовать после 01.07.2015, сделан без учета названных разъяснений.

Следует также отметить, что комитет отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение указанного недвижимого имущества, так как необходимо представить сведения в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, имущество в прогнозный план приватизации объектов не включено.

Статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

Арбитражный суд в силу частей 1, 4, 5, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте.

В рассматриваемом деле суды не оценили отказ комитета, изложенный в письмах от 12.04.2018 N 01-15/1098 и от 11.05.2018 N 01-15/1410.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции или постановлении суда апелляционной инстанции.

Поскольку судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела и недостаточно обоснованы, они подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть все изложенное в настоящем постановлении и с учетом обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным требованиям, правильно применив нормы материального права, дать оценку доводам сторон. Кроме того, суду первой инстанции надлежит в зависимости от результатов рассмотрения спора распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.10.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2018 по делу N А63-10970/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

В.В. Аваряскин Е.Л. Коржинек