Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июня 2019 г. N Ф08-3647/19 по делу N А32-28281/2018

г. Краснодар

25 июня 2019 г.

Дело N А32-28281/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Солнышкиной Марины Викторовны (ИНН 230901935460, ОГРНИП 312230911000029) - Шевченко С.С. (доверенность от 18.07.2018), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Подгайной В.И. (доверенность от 20.12.2018), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Троян Елены Александровны (ИНН 230800488536, ОГРНИП 304230809200143), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Филимонова С.С.) по делу N А32-28281/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Солнышкина М.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным оформленного сообщением от 28.05.2018 N 23/001/001/861/2018-4357 отказа управления в государственной регистрации соглашения от 09.02.2018 о расторжении договора купли-продажи от 09.08.2017; возложении на управление обязанности по осуществлению государственной регистрации соглашения от 09.02.2018 о расторжении договора купли-продажи от 09.08.2017 и перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:48:0401067:2, здание прирельсового склада с кадастровым номером 23:48:0401068:73, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Привокзальная, 1-а, с Троян Е.А. на Солнышкину М.В.

Решением от 24.12.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.03.2019, заявленные требования удовлетворены. Суды исходили из положений части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которым основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление N 35), если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. По делу установлено, что после получения покупателем недвижимого имущества и начала его эксплуатации выявлены скрытые недостатки, не отмеченные в договоре купли-продажи от 09.08.2017, которые не могли быть выявлены в ходе осмотра имущества при приеме. Руководствуясь положениями пункта 9.1 договора, по результатам рассмотрения претензии покупателя, стороны подписали соглашение от 09.02.2018 о расторжении договора. В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гарантийные обязательства продолжают действовать и после расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон. В данном случае стороны пришли к согласию, что недвижимость, переданная по договору купли-продажи в собственность Троян Е.А., после выявленных скрытых недостатков, больше не может соответствовать целям покупателя, связанным с эксплуатацией данной недвижимости. При таких обстоятельствах суды сделали вывод об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора и перехода прав на недвижимое имущество. Суды подчеркнули, что вмешательство в существующие договорные отношения, реализация правил статьи 445 Гражданского кодекса, не относятся к компетенции органа регистрации.

В кассационной жалобе управление просит решение от 24.12.2018 и апелляционное постановление от 14.03.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При проведении правовой экспертизы представленных документов, государственный регистратор установил, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 09.08.2017 исполнены, в связи с чем расторгнуть данный договор на основании соглашения сторон невозможно, основания внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствуют. С учетом выявленных противоречий управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи на спорные объекты недвижимого имущества на срок до 28.05.2018 в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ. Действия государственного регистратора обусловлены положениями пункта 2 статьи 8.1 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса, а также пунктами 2.2, 2.3 договора купли-продажи от 09.08 2017, которыми установлено, что стоимость имущества, являющегося предметом данного договора, определена сторонами с учетом состояния здания прирельсового склада, которое требует ремонта для надлежащей эксплуатации; цена договора, указанная в пункте 2.1, уплачивается единовременно в течение 5 (пяти) дней с момента подписания договора. Также, пунктом 5.4 договора установлено, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, указанного в разделе 1 договора, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил ему продавец. Вместе с тем, 09.08.2017 стороны подписали передаточный акт, в котором отразили, что состояние недвижимого имущества удовлетворительное, требует ремонта, надлежащая эксплуатация возможна после проведения ремонтных работ. На основании указанных документов 23.08.2017 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к Троян Е.А. на спорные объекты. Таким образом, договор купли-продажи от 09.08.2017 сторонами исполнен надлежащим образом. Пунктом 4.1 указанного договора предусмотрено, что он действует до завершения оформления перехода права собственности к покупателю на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.

В то же время пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса закреплено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом по смыслу статей 450 и 453 Гражданского кодекса не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже исполнены сторонами. Следовательно, расторжение договора и внесение в ЕГРН записей о расторжении возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении подписано в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по нему и договор прекратил свое действие. В связи с этим применение статей 450, 453 Гражданского кодекса о порядке расторжения договора по соглашению сторон к договору купли-продажи от 09.08.2017 неправомерно, поскольку по нему зарегистрирован переход права собственности к приобретателю, а стороны выполнили все обязательства.

В отзыве на кассационную жалобу Солнышкина М.В. просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу - без удовлетворения. В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве. Третье лицо явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Солнышкина М.В. (продавец) и Троян Е.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 09.08.2017, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 23:48:0401067:2 площадью 1172 кв. м, а также здание прирельсового склада с кадастровым номером 23:48:0401068:73, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, г. Славянск-на-Кубани, ул. Привокзальная, 1-а (т. 1, л. д. 8 - 10).

Покупатель обязательства выполнил надлежащим образом, своевременно осуществив оплату в размере 950 тыс. рублей; по акту приема-передачи от 09.08.2017 недвижимое имущество передано покупателю (т. 1, л. д. 11).

9 февраля 2018 года стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от 09.08.2017 (т. 1, л. д. 15, 16). Платежным поручением от 13.02.2018 N 57 покупатель возвратила продавцу денежные средства в размере 950 тыс. рублей (т. 1, л. д. 78). По акту приема-передачи (возврата) недвижимого имущества от 09.02.2018 объект купли-продажи возвращен заявителю (т. 1, л. д. 14).

В целях государственной регистрации соглашения от 09.02.2018 о расторжении договора купли-продажи от 09.08.2017 стороны обратились в управление
(т. 1, л. д. 67 - 69) которое по итогам правовой экспертизы документов приостановило государственную регистрацию соглашения и по истечении срока приостановления отказала, оформив отказ сообщением от 28.05.2018 23/001/861/2018-4357 по мотиву невозможности расторжения договора по соглашению сторон, исполнивших договор

(т. 1, л. д. 80, 81; 83, 84).

Считая отказ регистрирующего органа незаконным, заявитель оспорил его в судебном порядке.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Возможность оспаривания заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В пункте 4 постановления N 35 содержатся следующие разъяснения: согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 данного Кодекса подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственной услуги от 15.02.2018 к заявлению о регистрации соглашения от 09.02.2018 о расторжении договора купли-продажи от 09.08.2017 приложены: платежное поручение от 13.02.2018 N 57, акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества от 09.02.2018, свидетельствующие о возврате продавцу объекта купли-продажи и уплаченных покупателем денежных средств.

Ссылка управления на то, что обязательства сторон по договору купли-продажи исполнены, в связи с чем расторжение договора по соглашению сторон невозможно, несостоятельна, так как после получения недвижимого имущества и начала его эксплуатации покупателем выявлены скрытые недостатки, не оговоренные в договоре купли-продажи, которые не могли быть установлены в ходе осмотра имущества при приеме. Руководствуясь положениями пункта 9.1 договора купли-продажи от 09.08.2017, по результатам рассмотрения претензии покупателя, стороны подписали соглашение от 09.02.2018 о расторжении договора.

На основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В данном случае стороны договора от 09.08.2017 пришли к согласию, что недвижимость, переданная в собственность покупателя, с учетом выявленных скрытых недостатков, не может соответствовать целям, связанным с эксплуатацией приобретенных объектов.

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи и перехода права на недвижимое имущество. Отказ в государственной регистрации противоречит воле сторон сделки, вмешательство в существующие договорные отношения, реализация требований статьи 445 Гражданского кодекса, не относятся к компетенции органа регистрации.

Таким образом, решение управления от 28.05.2018 N 23/001/001/861/2018-4357 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи не соответствует закону и нарушает права заявителя в экономической сфере.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, приведенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Иная оценка установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу N А32-28281/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев