Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2019 г. N Ф08-6401/19 по делу N А15-1914/2018

г. Краснодар

06 августа 2019 г.

Дело N А15-1914/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Девлетханова Девлетхана Магамедовича (ИНН 052300001240, ОГРНИП 305052300300012) - Викторова В.В. (доверенность от 30.07.2019), в отсутствие истца - администрации муниципального района "Магарамкентский район" (ИНН 0523001136, ОГРН 1020501384771), ответчика - администрации сельского поселения "сельсовет "Тагиркент-Казмалярский"" (ИНН 0523000213, ОГРН 1020501385970), третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Девлетханова Девлетхана Магомедовича на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.12.2018 (судья Гридасова К.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 (судьи Жуков Е.В., Годило Н.Н., Сомов Е.Г.) по делу N А15-1914/2018, установил следующее.

Администрация муниципального района "Магарамкентский район" (далее - администрация района) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации сельского поселения "сельсовет "Тагиркент-Казмалярский"" (далее - администрация поселения) и индивидуальному предпринимателю Девлетханову Д.М. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать договор от 21.07.2015 купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным постановление от 19.07.2000 N 39 "О переводе земельного участка в собственность Девлетханову Д.М." (далее - постановление от 19.07.2000 N 39);

- признать отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок площадью 220 кв. м, предоставленный для строительства объекта торговли;

- признать строение (объект капитального строительства), возведенное на земельном участке площадью 220 кв. м, самовольной постройкой и обязать предпринимателя снести его;

- возложить на предпринимателя обязанность возвратить земельный участок площадью 220 кв. м по акту.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан.

Решением от 24.12.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.04.2019, исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительным постановление от 19.07.2000 N 39, как не соответствующее требованиям земельного законодательства. Признан недействительным (ничтожным) договор от 21.07.2015 купли-продажи земельного участка площадью 220 кв. м, заключенный администрацией поселения и предпринимателем. Одноэтажное нежилое здание (пристройка из шлакоблоков площадью 23 кв. м размерами 5,40 х 4,27), используемое под салон красоты "Регина", расположенное по адресу: Республика Дагестан, Магарамкентский район, с. Хтун-Казмаляр возле автобусной остановки, которое является пристройкой к основному зданию площадью 24 кв. м признано самовольной постройкой; на предпринимателя возложена обязанность в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу снести самовольную постройку.

В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды указали, что пропуск срока на обращение в суд с заявлением об оспаривании постановления от 19.07.2000 N 39 вызван уважительными причинами. Распоряжение земельными участками, находящимися в пределах соответствующих муниципальных образований, до разграничения государственной собственности на них, в силу прямого указания закона отнесено к ведению органов местного самоуправления. В отношении спорного земельного участка площадью 200 кв. м решение о разграничении государственной собственности на землю не принято, права администрации района не зарегистрированы. Истец в силу абзаца 1 части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) наделен правом распоряжаться спорным земельным участком. Вместе с тем, земельный участок отчужден по договору купли-продажи от 21.07.2015 администрацией поселения в отсутствии соответствующих полномочий. Кроме того, спорный земельный участок не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем не введен в оборот в качестве объекта прав, поэтому не может являться объектом права собственности. Возведенное на спорном земельном участке строение представляет собой одноэтажный объект капитального строительства площадью 50,64 кв. м, в котором одна половина (построена из речного камня) площадью 27,64 кв. м (6,4 х 4,31), закрыта и не функционирует, а вторая (из шлакоблочных кирпичей) - площадью 23 кв. м (5,4 х 4,27) с отчетливыми признаками пристройки к основному зданию, используется под салон красоты "Регина". Строение возведено предпринимателем без разрешительной документации.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю на основании распоряжения администрации поселения от 19.07.2000. Администрация поселения распорядилась спорным земельным участком в пределах предоставленных ей полномочий и до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Закона N 137-ФЗ. Спорное строение возведено в 2003 году и на законных основаниях (распоряжение от 19.07.2000). Вывод судов о том, что спорная часть строения может быть демонтирована без причинения ущерба основному зданию, не подтверждена документально (экспертиза не проведена). Суды фактически не рассмотрели требование истца о признании распоряжения от 19.07.2000 недействительным. Суды без установленных законом оснований восстановили истцу срок на оспаривание постановления от 19.07.2000 N 39.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил отменить принятые по делу судебные акты.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и признания недействительным постановления от 19.07.2000 N 39.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация поселения на основании заявления предпринимателя о переводе ранее предоставленного земельного участка в собственность, руководствуясь статьей 21 Земельного кодекса и статьей 3 Закона N 137-ФЗ, постановлением от 19.07.2000 N 39 перевела в собственность предпринимателя за плату земельный участок площадью 220 кв. м для строительства объекта торговли (т. 1, л. д. 28).

21 июля 2015 года администрация поселения (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью 220 кв. м в границах плана /чертежа/, прилагаемого к договору, предоставленный для строительства объекта торговли, находящегося в селении Хтун-Казмаляр Магарамкентского района Республики Дагестан.

Цена указанного земельного участка составляет 10 800 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Указанный земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

В качестве неотъемлемой части к договору прилагается план земельного участка (пункты 2 - 8 договора).

Земельный участок передан предпринимателю по передаточному акту от 21.07.2015 (т. 1, л. д. 25).

Письмом от 07.09.2016 N 106 истец предложил предпринимателю расторгнуть договор, а письмом от 11.04.2016 N 85-664-18/16 - в срок до 08.05.2016 принять меры по сносу объекта.

Администрация района, полагая, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, а возведенное на спорном земельном участке строение представляет собой самовольно возведенный объект, обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, как правило, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что полномочиями по распоряжению земельным участком площадью 220 кв. м на момент заключения оспариваемой сделки обладала администрация района, а не администрация поселения (абзац 1 часть 2 статья 3.3 Закона N 137-ФЗ), что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 21.07.2015. Данный вывод судов основан на законе (статьи 168, 209 Гражданского кодекса) и соответствует представленным в дело доказательствам. Кроме того, спорный земельный участок не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем не мог быть объектом купли-продажи (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Суды установили, что одноэтажное нежилое здание (пристройка из шлакоблоков площадью 23 кв. м размерами 5,40 х 4,27), используемое под салон красоты "Регина", расположенное по адресу: Республика Дагестан, Магарамкентский район, с. Хтун-Казмаляр возле автобусной остановки, является пристройкой к основному зданию площадью 24 кв. м, возведено без разрешительной документации и представляет собой самовольную постройку, в связи с чем пришли к правомерному выводу о ее сносе. Согласно письму МКУ "Отдел строительства, архитектуры и ЖКХ" муниципального района "Магарамкентский район" от 07.12.2018 N 87 снос спорной пристройки возможен без ущерба основному зданию. Предприниматель в нарушение статей 9 и 65 Кодекса не представил относимых и допустимых доказательств, подтверждающих правомерность возведения спорного строения и невозможность его сноса без ущерба основному зданию.

Между тем удовлетворяя требование администрации района в части признания недействительным постановления от 19.07.2000 N 39 и отказывая в удовлетворении остальной части требований, судебные инстанции не учли следующее.

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано, что решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

В силу части 1 статьи 168 Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Кодекса в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Суды пришли к выводу об обоснованности пропуска администрацией района срока на оспаривание постановления от 19.07.2000 N 39, однако, соответствующие выводы со ссылкой на обстоятельства дела в решении и апелляционном постановлении не отразили (не привели), что не отвечает требованиям статьи 170 Кодекса. Кроме того, оценка законности данного постановления необходима для решения вопроса о возврате спорного участку истцу.

Отказывая в удовлетворении требований о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, суды пришли к выводу о том, что администрация района является владеющим собственником данного участка, в то же время как следует из материалов дела, судом разрешен вопрос только в отношении части (площадью 23 кв. м) пристройки; правомерность нахождения основного здания (площадью 24 кв. м) в границах участка в целях применения реституции, суды не исследовали (соответствующие выводы в судебных актах отсутствуют); представленное в материалы дела распоряжение от 19.07.2000 о предоставлении предпринимателю земельного участка площадью 250 кв. м не оценили, тождественность земельного участка, предоставленного по договору купли-продажи от 21.07.2015 и земельного участка, предоставленного на основании указанного распоряжения, не проверили.

Вместе с тем установление данных обстоятельств, а также проверка наличия условий для правомерного владения предпринимателем участком, влияет на разрешение требований истца в части возврата спорного участка. При квалификации названного требования истца судам учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах решение от 24.12.2018 и апелляционное постановление от 24.04.2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований и признания недействительным постановления от 19.07.2000 N 39 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств, правильной квалификации заявленных требований (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного решение от 24.12.2018 и постановление от 24.04.2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований и признания недействительным постановления от 19.07.2000 N 39 следует отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении следует дать правильную квалификацию заявленным требованиям, устранить отмеченные недостатки, установить тождественность земельного участка, предоставленного по договору купли-продажи от 21.07.2015 и земельного участка, предоставленного на основании распоряжения от 19.07.2000, исследовать вопрос о нахождении в границах спорного земельного участка строения площадью 24 кв. м, дать оценку распоряжению от 19.07.2000 на предмет законности владения предпринимателем спорным земельным участком, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, исследовать иные доводы истца, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.12.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по делу N А15-1914/2018 в части признания договора от 21.07.2015 купли-продажи земельного участка площадью 220 кв. м недействительным (ничтожным) и признания строения самовольной постройкой и его сносе оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев