Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2019 г. N Ф08-5967/19 по делу N А53-34881/2018

г. Краснодар

12 августа 2019 г.

Дело N А53-34881/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федченко А.В., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156) - Соловьевой Н.Ю. (доверенность от 24.12.2018), в отсутствие представителей заявителя - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Компания Ростовское море", общества с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Новик В.Л.) по делу N А53-34881/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным решения о государственной регистрации заключенного обществами с ограниченной ответственностью "Компания Ростовское море", "ККПД-Инвест" (далее соответственно - общества-1,-2) договора от 28.06.2018 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 22.11.2017 N 37356 аренды земельного участка площадью 1583 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", VIII микрорайон (далее - договор перенайма, договор аренды, земельный участок), о понуждении к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре недвижимости записи от 16.08.2018 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8 о договоре перенайма и к восстановлению государственной регистрации обременения в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу общества-1.

Общества-1,-2 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019, заявление удовлетворено в части признания незаконными действий управления по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи от 16.08.2018 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8 о договоре перенайма. В удовлетворении остальной части заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Управление при проведении правовой экспертизы документов должно было сделать вывод об отсутствии оснований для государственной регистрации договора перенайма, заключенного в противоречие установленному договором аренды запрету на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу. Зарегистрированное обременение земельного участка в виде аренды в пользу общества-2 подлежит оспариванию путем предъявления соответствующего иска о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 в части отказа в понуждении к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре перенайма и к восстановлению записи об обременении в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу общества-1 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Государственная регистрация договора перенайма осуществлена незаконно. Оспариваемые действия органа регистрации привели к переходу прав и обязанностей арендатора земельного участка к обществу-2. Управление обязано устранить допущенные нарушения. Управление в своей кассационной жалобе ссылается на то, что наличие в договоре аренды земельного участка условия о запрете перенайма не может свидетельствовать о незаконности государственной регистрации и ничтожности соответствующего договора.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании результатов проведенного 17.12.2013 аукциона (протокол от 17.12.2013 N 3/354-2) департамент (арендодатель) и общество-1 (арендатор) заключили договор от 07.07.2014 N 35443 аренды земельного участка площадью 236 906 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:60, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", VIII микрорайон, на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 2-й очереди строительства жилого района "Левенцовский" (далее - договор аренды 2014 года, исходный земельный участок).

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 23.12.2015 N 1297 утверждена документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания) VIII микрорайона жилого района "Левенцовский" в Советском районе города Ростова-на-Дону. В целях постановки на кадастровый учет земельных участков, образуемых в результате раздела исходного земельного участка, на основании обращения общества-1 постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.10.2016 N 1502 постановление от 23.12.2015 N 1297 дополнено разделом о видах разрешенного использования образуемых земельных участков, в том числе земельного участка площадью 1583 кв. м - территории общего пользования: проезды, тупики, скверы, парки, бульвары, территории озеленения.

Земельный участок (площадью 1583 кв. м) образован в результате раздела исходного земельного участка, а его кадастровый учет (под кадастровым номером 61:44:0073012:2315) осуществлен 12.09.2016 (кадастровая выписка от 13.09.2017 N 61/001/17-1525083). На основании заявления общества-1 от 11.09.2017 N 0179 и договора аренды 2014 года департамент (арендодатель) и общество-1 (арендатор) 22.11.2017 заключили договор аренды земельного участка до 17.12.2023 для использования в качестве территории общего пользования: площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории озеленения. Арендатору запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (пункт 8.3). В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 28.11.2017 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2017-1.

По договору перенайма (от 28.06.2018) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу-2. Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не должна была повлечь каких-либо изменений условий договора аренды (пункт 1.11). В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 16.08.2018 с номером регистрации 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8.

Письмом от 21.08.2018 N 10-1753/18-КИ общество-2 уведомило департамент о состоявшемся перенайме и предложило подготовить и заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Департамент в письме от 02.10.2018 N 59-30-21738/14 выразил отказ в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 52, 56 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав, в том числе иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права или истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права или обременения отсутствующим. 56. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по этим правилам. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если это не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения, в том числе возникновения, прекращения обременения недвижимого имущества в пользу определенного лица. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат возникающие на основании договора обременения недвижимого имущества, в частности аренда (пункты 3, 5, 6 статьи 1).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры в отношении недвижимого имущества и вступившие в законную силу судебные акты (подпункты 2, 5 пункта 2 статьи 14).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (подпункт 13 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). Неустранение названной причины должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Поскольку договор аренды земельного участка и договор перенайма заключены после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 и данного в пункте 69 постановления Пленума N 25 разъяснения. Соответствующей редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к этой норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, совершенная в противоречие установленному законом явно выраженному запрету, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы неопределенного круга лиц.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции вступившего в силу 01.06.2015 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения.

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 Гражданского кодекса указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, автомобильные дороги и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 N 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 N 308-ЭС17-16595).

Градостроительным кодексом предусмотрено включение в проект планировки территории красных линий, линий, обозначающих дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, схем организации улично-дорожной сети и движения транспорта на соответствующей территории (пункты 3, 5 статьи 42). Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (пункт 3 статьи 43).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в действовавшей при заключении договора аренды исходного земельного участка 2014 года редакции предусматривалось образование земельных участков из исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, лицом, с которым заключен соответствующий договор, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 5 статьи 11.4). Комплексное освоение предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Исходные земельные участки для их комплексного освоения предоставляются в аренду только на аукционе (пункт 1 статьи 30.2). Арендатор такого участка обязан соблюдать сроки подготовки необходимых для комплексного освоения проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, (пункт 3 статьи 30.2, подпункты 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2) и вправе передать соответствующие права и обязанности в полном объеме новому правообладателю исходного земельного участка (пункт 4 статьи 30.2).

После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, они могут быть приобретены арендатором исходного земельного участка в аренду (пункт 5 статьи 30.2). У арендатора образуемых земельных участков сохраняется только обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования этих участков, но не обязанность по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность (пункты 6, 7 статьи 30.2, подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Поскольку договор аренды (2017 года) земельного участка (с кадастровым номером 61:44:0073012:2315) заключался не на торгах, на него не распространяется установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса запрет на уступку прав и перевод долга. Общество-1 как арендатор исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, могло передать свои права и обязанности по соответствующему договору 2014 года иному лицу только в полном объеме. Оно не вправе было ни заключать договор аренды (2017 года) земельного участка (с кадастровым номером 61:44:0073012:2315) с разрешенным использованием в качестве территории общего пользования под площадями, проспектами, улицами, переулками, проездами, тупиками, набережными, скверами, парками, бульварами, территориями озеленения, ни передавать свои права и обязанности по такому договору третьим лицам. В результате заключения такого договора аренды и последующего перенайма обязанность по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и по их передаче по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность возложена на общество-2, не осуществляющее комплексное освоение территории и не имеющее право на индивидуальную аренду территорий общего пользования. При осуществлении правовой экспертизы представленных документов орган регистрации обязан был квалифицировать договор аренды земельного участка и договор перенайма в качестве ничтожных сделок, совершенных в противоречие существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и установленному законом явно выраженному запрету, а также посягающих на публичные интересы. Такая квалификация должна была повлечь приостановление осуществления государственной регистрации договора перенайма и последующий отказ в этом. Поскольку понуждение органа регистрации к аннулированию (погашению) в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре перенайма и к восстановлению государственной регистрации обременения в виде аренды (договора аренды) земельного участка в пользу общества-1 могло привести к разрешению спора о праве на этот объект недвижимости в неисковом порядке, а также повлечь нарушение прав и законных интересов других лиц, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно ограничились признанием незаконным решения управления о государственной регистрации заключенного обществам-1,-2 договора перенайма, отказав в удовлетворении остальной части требований.

Соответствие таких выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 по делу N А53-34881/2018 ставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин