Нотариальное удостоверение сделок (А. Кулик, "эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2003 г.)

Нотариальное удостоверение сделок

В качестве аргументов необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в материале советника Президента ФНП по правовым вопросам Н. Сучковой "Нужна ли сделкам регистрация? " ("эж-ЮРИСТ" N 5, 2003) приводится ряд далеко не бесспорных положений. Практика диктует свои условия, и специалистам приходится с ними считаться. Весьма показателен в этом плане региональный опыт, на примере которого автор данной статьи формирует свою позицию.

Следует согласиться с авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и Н. Сучковой, что одновременное существование государственной регистрации сделок и перехода прав на их основании является излишним, поскольку правовая экспертиза основания возникновения, изменения, прекращения права охватывает и проверку законности сделки с точки зрения ее действительности и соответствия закону.

В то же время и позиция автора в определенной степени лишена логики. Почему обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, а не обязательная их государственная регистрация? Если учреждение юстиции будет регистрировать только права, а сделки, совершаемые физическими лицами с органами государственной власти и местного самоуправления, и сделки между юридическими лицами выпадают из поля зрения нотариата, то кто будет проверять их законность?

Пять лет назад Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) предоставил участникам гражданского правового оборота возможность выбора - заключать сделки в нотариальной форме либо в простой письменной, реализовав таким образом положения ст.48 Конституции РФ о праве (а не обязанности) каждого на получение квалифицированной юридической помощи.

Так, в прошедшем году в Алтайском крае было зарегистрировано 35 965 сделок с недвижимостью. 2361 из них были нотариально удостоверены. При этом 2200 сделок требовали обязательного нотариального удостоверения: это ипотека и рента. Всего лишь в 161 случае, или в 0,5%, граждане нотариально удостоверили сделку, которая не требовала нотариального удостоверения. Таким образом, практика показывает, что институт нотариата оказался востребованным не в том объеме, чтобы вводить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью с участием физических лиц.

Что заставило граждан сделать выбор в пользу совершения сделок в простой письменной форме? Думается, прежде всего обеспечение качественной работы регистраторов и доступность системы для всех правообладателей.

Статья 13 Закона о регистрации предусматривает обязательность проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, и проверки законности сделки.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания. При этом проверяется законность всех сделок, как подлежащих, так и не подлежащих государственной регистрации, но являющихся основанием для регистрации права (перехода права).

Указанная норма Закона не содержит каких-либо изъятий из общего правила проверки законности сделок, в том числе и для сделок, совершенных в квалифицированной нотариальной форме, или, например, заключенных органами государственной власти или местного самоуправления, либо оспоримых сделок и т.д. Сложившаяся система государственной регистрации способна выполнить свою главную цель - полностью обезопасить правообладателей на рынке недвижимости, авторитетом государства подтвердить существование зарегистрированного права, действительность зарегистрированной сделки.

Следует подчеркнуть, что нотариальное удостоверение сделки не всегда, безусловно, обеспечивает ее юридическую безупречность. Так, по данным информационно-аналитического отдела ФНП, в 2002 г. нотариусам было предъявлено 80 исков о материальной ответственности по сделкам и прочим нотариальным действиям, к 199 нотариусам применены меры взыскания ("Российская юстиция", 2003 г. N 5. С.16).

В качестве одного из аргументов необходимости нотариального удостоверения сделок указывается необходимость сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией. Между тем одним из основных принципов системы государственной регистрации является как раз ее доступность.

Так, в целях реализации настоящего принципа на территории Алтайского края создана оптимальная структура учреждения юстиции, позволяющая охватить всю территорию края. Регистрационная деятельность осуществляется на территории каждого городского (районного) муниципального образования края за счет создания филиалов и постоянно действующих пунктов приема-выдачи документов на государственную регистрацию, входящих в состав межрайонных филиалов.

Государственная регистрация прав в крае проводится в сокращенные сроки. Согласно п.3 ст.13 Закона о регистрации она осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. На территории края государственная регистрация в соответствии с постановлением главы администрации края проводится не более чем в 20-дневный срок. Фактически в 25% случаев регистрационные действия совершаются в течение 7 дней, в 65% случаев - в течение 12 дней.

За 10 лет деятельности частного нотариата положение с обеспеченностью нотариальных услуг заметно не улучшилось.

Нотариусы и сегодня есть не в каждом районе края. Поэтому для сельских жителей, особенно из отдаленных населенных пунктов, удостоверить согласие супруга на совершение сделки или доверенность и то является проблемой, так как для этого нужно ехать в районный центр или вообще в другой район. По этой причине в крае был принят закон, возложивший выполнение нотариальных функций на органы местного самоуправления.

Введение же обязательной нотариальной формы сделок приведет к тому, что оборот недвижимости вообще будет основан на "личном доверии" сторон и станет носить теневой характер, как это и было до создания системы государственной регистрации прав.

Данное новшество обусловлено в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе выполнением некоторых обязательных условий. В частности, это обстоятельство не должно явиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников сделки. Размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен основываться на регрессной шкале ставок (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества.

Однако маловероятно, что нотариальный тариф (государственная пошлина) будет снижен до 300 руб. - максимального размера платы за государственную регистрацию прав для физических лиц, установленного Правительством РФ.

Что касается аргумента о том, что нотариус в отличие от учреждения юстиции несет полную материальную ответственность за незаконное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, то необходимо отметить следующее.

Ответственность нотариуса определяется в соответствии со ст.17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Так, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, несет ответственность в установленном законом порядке (ч.3 данной статьи). Согласно ст.1068 ГК РФ ущерб, причиненный работающим в государственной нотариальной конторе нотариусом, подлежит возмещению управлением юстиции, в штате которого он находится. Имущественная ответственность нотариуса в этом случае ограничивается рамками норм трудового законодательства (ст.238-250 Трудового кодекса РФ).

Частью 1 ст.17 Основ установлена имущественная ответственность нотариусов, занимающихся частной практикой, за умышленное разглашение сведений о совершенном нотариальном действии и за произведение нотариального действия, противоречащего законодательству РФ. В других случаях ущерб восполняется нотариусом, если он не может быть возмещен в ином порядке.

На практике возникает много вопросов при применении данной нормы закона. Так, возлагая на нотариуса обязанность по возмещению ущерба, законодатель каких-либо разъяснений самого понятия "ущерб" не предоставил. В законе не конкретизированы и "другие случаи", когда ущерб подлежит возмещению нотариусом. При этом во всех "других случаях" имущественная ответственность нотариуса, занимающегося частной практикой, является как бы дополнительной, поскольку зависит от того, может ли ущерб быть возмещен в ином порядке Подводя итоги, следует отметить, что необходимо оставить свободу выбора - сохранить нотариальное удостоверение сделок как право граждан, а не вводить его как обязанность.

А. Кулик,

начальник учреждения юстиции

о государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

по Алтайскому краю, заслуженный юрист РФ

"эж-ЮРИСТ", N 37, сентябрь 2003 г.