С богатым не судись (Л. Грудцына, "Адвокат", N 9, сентябрь 2003 г.)

С богатым не судись

Один из персонажей романа Льва Толстого "Воскресение" был искренне убежден, что "истина есть продукт судоговорения". Супруги Малышевы из Курганской области вряд ли согласятся с этим утверждением. После двух лет хождения по судам семья с двумя несовершеннолетними детьми была выселена из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Сейчас Малышевы временно живут на даче у знакомых, направляя жалобы и письма во все инстанции с единственной просьбой - помочь восстановить справедливость.

Аренда или найм?

Трехкомнатная квартира в жилом доме N 18-а по ул. Дзержинского (г. Курган) была предоставлена главе семьи - С.В. Малышеву - как работнику Курганского хладокомбината 19 ноября 1993 г. по договору аренды сроком на 1 год. Дом был построен на средства государственного предприятия "Курганский хладокомбинат" и заселен в ноябре 1993 г.

Впоследствии в связи с истечением сроков договоры аренды перезаключались 1 ноября 1994 г. (на три года) и 22 мая 1997 г. (на три года). В условиях последнего договора было указано, что он действует по 31 декабря 2000 г.

6 июля 1994 г. предприятие было приватизировано и на его основе создано открытое акционерное общество с одноименным названием. Первоначально 51% акций принадлежал государству, но приватизация была только первым шагом на пути передачи хладокомбината в частное владение. Вторым стало принятие Правительством РФ распоряжения от 29 марта 2002 г. N 385-р. Этим документом был утвержден Перечень открытых акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, акции которых подлежат приватизации в 2002 году. В Перечне среди 492 других акционерных обществ названо и ОАО "Курганский хладокомбинат". Государственный контрольный пакет был продан. Таким образом в 2002 г. государство потеряло контроль над акционерным обществом. Лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа акционерного общества - директором ОАО "Курганский хладокомбинат", стал В.А. Степененко.

Распоряжением администрации г. Кургана от 21 апреля 1997 г. N 1468-з дом N 18-а по ул. Дзержинского был закреплен в частной собственности ОАО "Курганский хладокомбинат" и зарегистрирован за ним в реестре 24 июня 1997 г.

15 января 2001 г. ОАО "Курганский хладокомбинат" обратилось в суд с иском о выселении семьи Малышевых из занимаемой ими квартиры с предоставлением другого жилого помещения.

Основные доводы истца сводились к тому, что семья Малышевых проживала в квартире по договору аренды, срок которого истекал 1 марта 2001 г., и отказывалась от заключения договора аренды другого жилого помещения.

Ответчики с иском о выселении с предоставлением другого жилого помещения не согласились и предъявили встречный иск, в котором просили признать за ними право пользования занимаемой квартирой и безвозмездно передать ее в их собственность.

Свои требования Малышевы обосновывали тем, что спорная квартира была предоставлена С.В. Малышеву государственным предприятием "Курганский хладокомбинат", преобразованным в акционерное общество только 30 июня 1994 г., т.е. уже после заселения жилого дома. По мнению Малышевых, в силу действовавшего на момент предоставления квартиры законодательства жилое помещение должно было предоставляться им по договору жилищного найма, а не аренды.

При разбирательстве дела Курганский городской суд в составе председательствующего судьи Г.А. Комогоровой, народных заседателей В.А. Азановой, В.В. Щекиной, при участии прокурора Е.И. Талановой установил, что "сам факт проживания в квартире не является основанием для признания права на жилую площадь и заключения договора найма жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР". Далее в решении суда от 27 февраля 2002 г. указывалось на то, что в силу ст.50 ЖК РСФСР пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями. Основным доказательством, повлиявшим на решение спора в пользу истца, стал тот факт, что у С.В. Малышева не было ордера на занимаемое его семьей жилье. Договор найма заключается на основании ордера (ст.51 ЖК РСФСР), который выдается на основании решения о предоставлении жилого помещения. Суд установил, что решения о предоставлении жилого помещения С.В. Малышеву нет, ордер ему не выдавался и договор найма не был заключен. В суд не было представлено доказательств того, что С.В. Малышев состоял на очереди для улучшения жилищных условий.

В решении Курганского городского суда зафиксировано, что 14 сентября 2000 г. ОАО "Курганский хладокомбинат" предупредил жильцов дома 18-а по ул. Дзержинского в г. Кургане о необходимости заключения договора на новый срок, а 20 ноября того же года С.В. Малышеву было вручено предупреждение о решении не сдавать ему квартиру в наем и предложение заключить договор найма жилья в соседнем доме N 16-а по ул. Дзержинского. На общем собрании руководства акционерного общества и профсоюзного комитета 14 декабря 2001 г. С.В. Малышеву было предложено определить окончательный срок для подачи заявления о заключении с ним договора коммерческого найма на предложенных условиях (на другую квартиру) в срок до 20 декабря 2001 г.

18 декабря 2001 г. С.В. Малышев обратился в ОАО "Курганский хладокомбинат" с заявлением о перезаключении с ним договора на прежних условиях и получил отказ, обоснованный следующим. Положением от 30 января 1997 г. "О распоряжении квартирами в доме 18-а по ул. Дзержинского ОАО "Курганский хладокомбинат" действительно предусмотрены условия совершения сделок с квартирами в доме N 18-а по ул.Дзержинского. Однако 16 января 2001 г. совет директоров ОАО "Курганский хладокомбинат" принял новое Положение о распоряжении квартирами в домах N 16-а и N 18-а по ул. Дзержинского, которое не предусматривает передачу квартир в собственность проживающих в них работников.

Исследовав обстоятельства, суд пришел к выводу, что "оснований для передачи жилого помещения в собственность С.В. Малышеву не усматривается. Не предусматривалась передача жилого помещения в собственность С.В. Малышеву и договором аренды от 1997 г., который суд считает ничтожным".

В мотивировочной части судебного решения было указано, что в споре подлежит применению ст.684 ГК РФ, в силу которой выселение производится без предоставления другого жилого помещения. "Однако учитывая, что истец просит выселить ответчиков с детьми в квартиру дома N 16-а по ул. Дзержинского (квартира свободна от жильцов, о чем в суд представлены доказательства), суд в силу ст.195 ГПК РСФСР разрешает дело в пределах заявленных истцом требований. Суд находит возможным выселить ответчиков с предоставлением им другого жилого помещения".

Итак, руководствуясь ст.191, 197 и 203 ГПК РСФСР Курганский городской суд решил "выселить Малышева Сергея Васильевича, Малышеву Людмилу Николаевну с несовершеннолетними детьми Марией и Иваном из квартиры 16 дома N 18-а по ул. Дзержинского в г. Кургане с предоставлением другого жилого помещения по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, д. N 16-а. В иске Малышевых к ОАО"Курганский хладокомбинат" о признании права пользования квартирой и передаче жилья в собственность отказать".

Кассация

11 марта 2002 г. Малышевы подали в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда кассационную жалобу на решение Курганского городского суда от 27 февраля 2002 г. По мнению ответчиков, суд пришел к трем не основанным на обстоятельствах дела выводам: факт предоставления спорной квартиры и проживания в ней до введения в действие с 1 марта 1996 г. части второй ГК РФ не является основанием для признания права на жилую площадь и заключения договора найма; не подлежит применению ст.50 ЖК РСФСР ввиду отсутствия решения о предоставлении квартиры, договора найма и ордера; поскольку жилой дом является собственностью акционерного общества, к нему неприменимы нормы жилищного законодательства.

Не соглашаясь с принятым решением, Малышевы привели следующие доводы. Факт их проживания в спорной квартире с 19 ноября 1993 г. (т.е. с момента заселения дома) акционерным обществом не оспаривается, квартира была предоставлена по договору аренды государственным предприятием "Курганский хладокомбинат", а не его правопреемником - одноименным акционерным обществом.

Ссылаясь на ст.17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в отрыве от положений ЖК РСФСР (с изменениями по состоянию на 23 июня 1995 г.) суд, по мнению Малышевых, сделал необоснованный вывод о законности заключенного с ними договора аренды.

Действительно, в соответствии со ст.17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" собственники жилого фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Однако далее в этой же статье оговаривается, что доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами управления субъектов Федерации. Согласно ч.3 ст.17 не подлежат передаче в аренду другим лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан. По мнению Малышевых, поскольку не было решения органов государственного управления Курганской области, разрешающего администрации акционерного общества сдачу в аренду жилых помещений в спорном доме, и тем более не было получено согласия всех совершеннолетних жильцов дома, законность договора аренды спорной квартиры представляется сомнительной.

Кроме того, ст.10 ЖК РСФСР в редакции Закона от 6 июля 1991 г. (с изменениями на 25 апреля 1995 г. и 6 июля 1995 г.), действовавшего на момент предоставления Малышевым спорной квартиры (этой статье соответствует ст.50 действующей редакции ЖК РСФСР), также предусматривала право граждан на получение жилого помещения по договору найма или аренды. Согласно ч.1 ст.10 ЖК РСФСР граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального или общественного жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищных фондов и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям. В части 2 ст.10 ЖК РСФСР (ч.2 ст.50 действующей редакции ЖК РСФСР) законодатель оговорил, что жилые помещения в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

В своей кассационной жалобе Малышевы приходят к следующему выводу: исходя из анализа ст.17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и ст.10 ЖК РСФСР у государственного предприятия "Курганский хладокомбинат" не было никаких законных оснований для заключения договора аренды на спорную квартиру, поскольку в момент предоставления квартиры в соответствии с законом жилое помещение могло быть передано только в бессрочное пользование по договору жилищного найма.

Обосновывая свое исковое требование о передаче квартиры в свою собственность, Малышевы в кассационной жалобе сослались на Положение от 30 января 1997 г. "О распоряжении квартирами в доме N 18-а по ул.Дзержинского". В подпункте"б" п.3.3 Положения предусматривалось, что "работникам, проработавшим на хладокомбинате 10 и более лет, жилое помещение предоставляется в частную собственность безвозмездно". Для работников, проработавших на комбинате менее 10 лет, предусматривался выкуп занимаемого ими жилья на условиях частичной оплаты, обратно пропорциональной отработанному времени.

Малышевы пояснили, что с новым Положением от 16 января 2001 г. "О распоряжении квартирами в доме по ул. Дзержинского", принятым уже акционерным обществом "Курганский хладокомбинат", жильцы дома не ознакомлены. Доказательств обратного в деле не имеется.

Протест заместителя прокурора

Кассационная жалоба Малышевых рассматривалась в судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда вместе с протестом, принесенным заместителем прокурора г. Кургана Г.А. Филиппенко. В протесте, в частности, указано: "полагаю, что решение незаконно в связи с неправильным применением норм материального права. Судебное постановление необходимо изменить. Малышевы не согласились с требованием о выселении с предоставлением другого жилого помещения. Суд, сославшись на нормы ст.195 ГПК РСФСР, не учел, что при рассмотрении подобной категории дел наниматели подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения". Не обосновывая своих доводов, заместитель прокурора просил изменить решение Курганского городского суда и выселить семью Малышевых без предоставления другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда удовлетворила протест и вынесла определение, которым изменило решение Курганского городского суда в части выселения Малышевых с предоставлением другого жилого помещения, указав, что они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Кассационная жалоба Малышевых была оставлена без удовлетворения.

В мотивировочной части решения были приведены следующие обстоятельства, на которых суд обосновал свое решение. Первый договор аренды с С.В. Малышевым был заключен 19 ноября 1993 г. сроком на один год. Впоследствии в связи с истечением сроков договоры аренды дважды перезаключались, каждый раз на три года. В условиях последнего договора было указано, что он действует с 22 мая 1997 г. по 31 декабря 2000 г. "Суд правильно пришел к выводу, что заключение договора аренды Курганским хладокомбинатом с С.В. Малышевым в 1993 и 1994 гг. не противоречило ст.17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", допускавшей заключение с гражданами договоров аренды на жилые помещения".

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда руководствовалась следующими обстоятельствами. Во-первых, С.В. Малышев не состоял на хладокомбинате в очереди на улучшение жилищных условий; в списках на предоставление жилого помещения, поданных в администрацию г. Кургана, он и члены его семьи не значились. Во-вторых, вопрос о предоставлении ему жилья в порядке очередности (вне очереди) не решался ни в профкоме, ни в администрации хладокомбината, ни в администрации г. Кургана. В-третьих, ордер на жилое помещение, являющийся единственным основанием для вселения в жилое помещение по договору жилищного найма (ст.47 ЖК РСФСР) С.В. Малышеву не выдавался. Вывод: договор найма жилого помещения с ним не был заключен.

Судебная коллегия обоснованно установила, что с 1 марта 1996 г. договор аренды квартиры стал противоречить действующему законодательству. Это означает одно - договор аренды от 22 мая 1997 г. ничтожен как не соответствующий закону (ст.168 ГК РФ). "Однако, поскольку Малышевы продолжали проживать в жилом помещении, вносили установленные платежи, суд обоснованно пришел к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору найма жилого помещения, регулируемые ст.671 ГК РФ. В связи с тем что договор найма не был заключен в письменном виде и не был оговорен его срок, в силу ст.683 ГК РФ суд посчитал договор заключенным на пять лет с 1 марта 1996 г., т.е. по 1 марта 2001 г.".

В виду того что ОАО "Курганский хладокомбинат" заявил Малышевым о своем намерении не сдавать жилое помещение в наем в течение года из-за необходимости проведения в нем ремонта, С.В. Малышев, по мнению суда, утратил преимущественное право на перезаключение с ним договора коммерческого найма на занимаемое жилое помещение и обоснованно выселен судом из него. Поскольку Малышевы не были согласны на предоставление им другого жилья, суд пришел к следующему выводу: "понудить их к заключению договора коммерческого найма в рамках настоящего гражданского дела невозможно, так как это противоречит закону о свободе договора (ст.421 ГК РФ)".

Надзорное производство

Проиграв дело уже в двух судебных инстанциях, Малышевы оказались в отчаянном положении - теперь они остались вовсе без жилья. Осталась единственная надежда - надзорное производство. Председатель Курганского областного суда А.Я. Слышков в порядке судебного надзора рассмотрел поданную Малышевыми жалобу на постановления двух судебных инстанций и оставил ее без удовлетворения по следующим причинам.

В ответе на надзорную жалобу от 4 июня 2002 г. указано нижеследующее. Во-первых, 20 ноября 2000 г. Малышеву было вручено подтверждение о решении хладокомбината не сдавать квартиру внаем и предложение о заключении договора найма на иных условиях и на другое жилое помещение, однако Малышев ответил отказом. Во-вторых, 31 декабря 2000 г. хладокомбинат предупредил Малышева о необходимости переоформления договора на новый срок, однако никаких действий, направленных на переоформление жилищных отношений, Малышев не предпринял.

Получив отказ, Малышевы обратились с надзорной жалобой в Верховный Суд РФ. С такой же жалобой обратился в их защиту депутат Государственной Думы Н.М. Безбородов. Однако Верховный Суд РФ направил жалобу с письмом-поручением проверить содержащиеся в ней доводы председателю Курганского областного суда А.Я. Слышкову, который только что отказал в принесении протеста по этому делу. В ответе от 27 ноября 2002 г. N 4-Г-329 он вторично отказал Малышевым в удовлетворении жалобы, дословно воспроизведя основания, по которым отказал в удовлетворении их первой надзорной жалобы.

В январе 2003 г. Малышевы подали жалобы на незаконно вынесенные судебные постановления в Генеральную прокуратуру РФ и Аппарат Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации. Ответов они не получили.

Комментарий постфактум

Прежде чем комментировать сложившуюся ситуацию, сформулируем основные вопросы, не рассмотренные или недостаточно подробно рассмотренные в судебных инстанциях.

1. Противоречил ли заключенный 19 ноября 1993 г. договор аренды квартиры действовавшему в тот момент законодательству?

Согласно ст.17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом. Поэтому заключение договора аренды квартиры между государственным предприятием "Курганский хладокомбинат" (правопреемником акционерного общества) и семьей Малышевых не противоречило закону.

2. Законна ли передача жилого дома, построенного на средства государственного предприятия, в частную собственность акционерного общества?

Согласно приложению к Указу Президента РФ от 7 июня 1994 г. N 1175 "О порядке приватизации хладокомбинатов (предприятий), осуществляющих закупку и поставку продуктов животноводства для государственных нужд" в числе других подлежал приватизации Курганский хладокомбинат. Согласно п.1 Указа при приватизации хладокомбинатов за государством закрепляется 51% обыкновенных акций сроком на три года. Постановлением Правительства РФ от 21 августа 1998 г. N 985 этот срок был продлен еще на три года.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 июня 1994 г. N 674 "О приватизации хладокомбинатов (предприятий), осуществляющих закупку и поставку продуктов животноводства для государственных нужд" государственное предприятие "Курганский хладокомбинат" было преобразовано в акционерное общество с одноименным названием.

Как известно из материалов дела, распоряжением администрации г. Кургана от 21 апреля 1997 г. N 1468-р и регистрационным удостоверением от 24 июня 1997 г. дом N 18-а по ул. Дзержинского был закреплен в частной собственности ОАО "Курганский хладокомбинат". Правомерно ли это? Согласно Указу Президента РФ от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" и распоряжению Госкомимущества РФ от 27 января 1993 г. N 135-р при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не может быть включен жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций. Жилищный фонд в силу п.2 Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. N 135-р относится к федеральной (государственной) собственности и находится в ведении администрации по месту расположения объекта. Получается, что с момента приватизации Курганского хладокомбината жилищный фонд на законных основаниях перешел к администрации г. Кургана.

Согласно ст.18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ст.9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" при переходе государственных предприятий в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся на балансе указанных предприятий, должен передаваться в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию.

Для обеспечения нормального функционирования объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения между приватизированным предприятием и местной администрацией на добровольной основе может быть заключен договор о совместном использовании и финансировании этих объектов. Согласно п.3 распоряжения Госкомимущества РФ от 27 января 1993 г. N 135-р "Об упорядочении процесса разграничения прав собственности на объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" для обеспечения финансирования объектов, принимаемых в муниципальную собственность, комитетам по управлению муниципальным имуществом предписано предлагать предприятиям, ранее содержавшим на своем балансе объекты жилищного фонда, заключать договоры о совместном использовании и финансировании этих объектов.

Итак, дом N 18-а по ул. Дзержинской в г. Кургане не мог стать собственностью ОАО "Курганский хладокомбинат", а должен был быть передан на баланс администрации г. Кургана, что и было сделано.

Администрация г. Кургана в свою очередь имела право передать этот дом в хозяйственное ведение или оперативное управление ОАО "Курганский хладокомбинат", однако передала его в частную собственность общества, что не соответствует законодательству.

Кстати говоря, Малышевы подавали отдельный иск о признании распоряжения администрации г. Кургана от 21 апреля 1997 г. (благодаря которому дом N 18-а по ул.Дзержинского приобрел статус частной собственности) недействительным. Решением Курганского городского суда от 15 августа 2001 г. им было отказано в удовлетворении исковых требований. Таким образом, это решение имеет важное преюдициальное значение (ст.55 ГПК РСФСР), что и было использовано в определении судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда.

Получается, что в первую очередь необходимо обжаловать решение Курганского городского суда от 15 августа 2001 г. и добиваться признания недействительным распоряжения администрации г. Кургана и, следовательно, незаконной передачу жилого дома в собственность акционерного общества. Только после отмены этого решения можно в порядке ст.392 ГПК РФ подать в судебную коллегию Курганского областного суда заявление о пересмотре определения по вновь открывшимся обстоятельствам. Согласно п.4 ч.2 ст.392 ГПК РФ основанием для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам определения суда является отмена решения суда, послужившего основанием для принятия определения.

3. Как должны были измениться порядок заключения договора и содержание правоотношений сторон после введения в действие части второй ГК РФ?

Часть вторая ГК РФ, введенная в действие с 1 марта 1996 г., существенно изменила регулирование правоотношений по договору найма и аренды жилых помещений. Прежде всего, с этого момента договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Различия между двумя видами жилищного найма весьма существенны и распространяются как на объект, так и на порядок заключения (расторжения) договора.

Первый договор аренды был заключен 19 ноября 1993 г. (на 1 год); второй - 1 ноября 1994 г. (на 3 года); третий - 22 мая 1997 г. (на 3 года). В первом договоре арендодателем было государственное предприятие "Курганский хладокомбинат", а во втором и третьем - одноименное акционерное общество. В момент заключения первого договора жилищный фонд был государственным, а затем стал частным.

По логике принятых судебных постановлений, второй договор аренды действовал по старому законодательству только до 1 марта 1996 г. (т.е. 1 год и 4 месяца), поскольку в соответствии с нормами части второй ГК РФ заключать договоры аренды разрешается только с арендаторами юридическими лицами. Именно с этого момента суд посчитал договор аренды между сторонами противоречащим требованиям закона и, следовательно, с 1 марта 1996 г. все условия сделки - ничтожными.

По нашему мнению, договор аренды от 1 ноября 1994 г. суд признал ничтожным незаконно. Как указано в определении судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда, после 1 марта 1996 г. Малышевы продолжали проживать в квартире, платить коммунальные платежи, а ОАО "Курганский хладокомбинат" не возражало против их дальнейшего проживания. Именно поэтому, по мнению суда, с 1 марта 1996 г. между ними был заключен (по умолчанию) договор коммерческого найма без определения срока. Несмотря на то что ст.674 ГК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить другие доказательства.

Суд использовал норму ст.168 ГК РФ, согласно которой "сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения".

Однако применять эту норму следовало вместе со ст.5 Закона РФ от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой часть вторая Кодекса применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г., часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Применительно к нашей ситуации получается, что обязательства сторон по договору аренды от 1 ноября 1994 г. не могли прерваться с введением в действие части второй ГК РФ, а действовали все три года со дня его заключения, т.е. до 1 ноября 1997 г. Другое дело, что права и обязанности сторон на перезаключение договора (с 1 ноября 1997 г.) либо отказ хладокомбината перезаключить с Малышевыми договор на новый срок регулируются уже по правилам части второй ГК РФ.

Таким образом, проживание Малышевых в квартире до 1 ноября 1997 г. было законным. Однако уже 22 мая 1997 г. стороны заключили третий договор аренды (на 3 года), и в силу ст.168 ГК РФ он является ничтожным, поскольку часть вторая ГК РФ не предусматривает заключение договора аренды жилого помещения с физическими лицами.

Договор найма не был заключен в письменной форме, срок договора не определен, а значит, договор согласно ст.683 ГК РФ следует считать заключенным на пять лет, т.е. с 1 марта 1996 г. по 1 марта 2001 г.

Итак, заключение договора аренды было уже невозможно, а ордера на жилую площадь, являющегося единственным основанием для вселения в жилое помещение по договору жилищного найма (ст.47 ЖК РСФСР), С.В.Малышев не получал. Невозможно было и заключение договора социального найма, ведь ГК РФ устанавливает, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством (ч.3 ст.672 ГК РФ), т.е. должен быть выполнен ряд предварительных условий: необходимо признать гражданина нуждающимся в жилье, взять его на учет и установить очередность на получение им жилья.

Кроме того, предметом договора социального найма может быть только государственный, муниципальный или общественный жилищный фонд. Однако жилые дома N 18-а и N 16-а по ул. Дзержинского после приватизации перешли в собственность ОАО "Курганский хладокомбинат".

Таким образом, по содержанию заключенный договор является договором коммерческого найма без определения срока. Договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими являются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование. До вступления в силу части второй ГК РФ сходные отношения по найму жилых помещений в законодательстве и на практике именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды.

В договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. Согласно ч.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Получается, что срок действия договора коммерческого найма между ОАО и семьей Малышевых закончился 22 мая 2002 г.

Согласно ст.90 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г. выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда производится в судебном порядке и допускается лишь по основаниям, установленным законом.

Статья 98 ЖК РСФСР предусматривает три основания для выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Во-первых, если они систематически используют жилое помещение не по назначению. Во-вторых, если систематическим нарушением правил общежития они делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме. В-третьих, выселяются без предоставления другого жилого помещения лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Эта норма императивная и не подлежит расширительному толкованию.

Однако выселение семьи Малышевых произошло по иным, увы, типичным "основаниям" - ввиду несоблюдения городской администрацией законодательства о приватизации применительно к жилищному фонду и неправильного применения городским судом этого законодательства. В результате чего было принято незаконное решение, четверо человек, включая двух несовершеннолетних детей, остались без крыши над головой.

Единственное, что еще можно предпринять, когда все судебные инстанции уже пройдены, - это добиваться отмены преюдициального решения Курганского городского суда от 15 августа 2001 г., которым отказано в признании недействительным регистрационного удостоверения на передачу дома в частную собственность ОАО "Курганский хладокомбинат".

Л. Грудцына,

адвокат

"Адвокат", N 9, сентябрь 2003 г.