Содержание рентных отношений (О.Н. Лиджиева, "Гражданин и право", N 5, сентябрь-октябрь 2003 г.)

Содержание рентных отношений

В последнее время стало весьма популярным заключение договоров ренты и, как следствие, приобретение в собственность имущества под выплату ренты. В связи с этим хотелось бы остановиться на некоторых особенностях данного договора, которому посвящена отдельная глава 33 Гражданского кодекса РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением". По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).

Гражданский кодекс 1922 г. не содержал никаких положений о ренте и ее разновидностях, хотя в это время договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, и прежде всего жилой дом, совершались. Как правило, суды в удовлетворении вытекающих из такого договора требований отказывали, ссылаясь на обстоятельство, что законодательство таких договоров не знает. В свою очередь Гражданский кодекс 1964 г., принимая во внимание мнение ученых-юристов, выступающих за признание такого договора действительным, а также сложившиеся общественные потребности, закрепил возможность существования самостоятельного института договора ренты. Вместе с тем в силу существовавшей на тот период советской идеологии он регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением нетрудоспособного гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома, и на других условиях. Характерны особенности указанного договора, отличающие его от договора купли-продажи, а именно: имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собственность; круг участников был ограничен, поскольку получателем ренты мог быть только гражданин; отношения носили длящийся характер. В случае если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома, для охраны интересов нетрудоспособного продавца отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. Зачастую на практике данные отношения оформлялись договорами дарения, завещания, что приводило к отсутствию надлежащей правовой защиты участников подобных отношений при возникновении спора.

Настоящий Гражданский кодекс РФ сформулировал договор ренты значительно шире, в первую очередь относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества. Думается, это было вызвано желанием законодателя более жестко регламентировать рентные отношения и закрепить ряд гарантий.

Рассмотрим общие положения о договоре ренты.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно, поэтому он сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Вместе с тем рассматриваемый договор является самостоятельным типом договора и отличается от договора дарения возмездностью передачи имущества, а от купли-продажи и мены - самим характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. Кроме того, по договору ренты общий размер платежей получателю ренты является неопределенным, так как обязательство выплачивать ренту действует бессрочно или на срок жизни получателя, в то время как в договорах купли-продажи, мены фигурирует цена или заранее оговоренное сторонами возмещение.

При бесплатной передаче имущества под выплату ренты возникает вопрос о применении положения п.4 ст.578 ГК РФ, говорящего о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Вновь оговоримся, что бесплатная передача имущества под выплату ренты не является дарением, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны перейти к его наследникам по принципу правопреемства. В случае отсутствия наследников получатель ренты в судебном порядке должен возвратить свое имущество. Следовательно, получатель ренты не может отменить дарение, но имеет право в судебном порядке требовать расторжения договора ренты.

Договор ренты является алеаторным, поскольку касательно пожизненных сделок неизвестно время наступления события (смерти), и реальным, так как действует с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Именно реальная модель данного договора защищает получателя ренты, как заведомо более слабую сторону, от требования плательщика ренты передать соответствующее имущество под выплату ренты.

Интересна позиция В.С. Ема, который, следуя ст.585 ГК РФ, считает, что отнесение договора ренты к реальному или консенсуальному напрямую зависит от применения соответственно норм договора дарения или договора купли-продажи, т.е. от того, передается движимое имущество под выплату ренты бесплатно или за плату. Что касается договора ренты, заключенному под отчуждение недвижимости, то права и обязанности сторон в независимости от платности или бесплатности такого отчуждения возникают только после государственной регистрации договора*(1)

Данную позицию критикуют М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, в своей книге ссылаясь на то, что договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным, а в случае с недвижимым имуществом возникновение договора ренты опять-таки связано не с соглашением, а с передачей имущества*(2)

По поводу отнесения договора ренты к односторонним или двусторонним договорам в литературе сложилось также неоднозначное мнение. Как правило, сторонники позиции признания указанного договора реальным считают его односторонним*(3)

И наоборот, сторонники консенсуальности договора относят его к двусторонним*(4)

Действующим ГК РФ предъявляются довольно жесткие требования к форме договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости под выплату ренты договор подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ). Думается, что законодатель установил такие правила, учитывая длительность рентных отношений.

Для создания гарантий большей стабильности рентных отношений законом предусмотрено обременение переданного под выплату ренты недвижимого имущества (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дача, квартира и т.п.). Имеется в виду, что если плательщик ренты произведет отчуждение недвижимости, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя такого имущества. Наряду с этим в соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ по требованиям получателя ренты, возникшим в результате нарушения договора ренты, бывший плательщик ренты несет субсидиарную ответственность, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству, а значит, в случае если новый собственник такой недвижимости, обремененной рентой, не будет исполнять обязательство по выплате рентных платежей ввиду своей неплатежеспобности, преднамеренного уклонения или если от него не будет получен в разумный срок ответ на требование о выплате рентных платежей, получатель ренты имеет право на предъявление указанного требования к предыдущему плательщику. Такое требование должно быть удовлетворено в соответствии с положениями о субсидиарной или солидарной ответственности согласно ст.323, 325, 399 ГК РФ, если это предусмотрено законом или договором.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получателю ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты предоставлено право залога на данное имущество, возникающее автоматически в силу самого факта заключения договора ренты недвижимости. Это означает, что получатель ренты при невыполнении своих обязанностей плательщиком может удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. В свою очередь, в соответствии со ст.343 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать меры для сохранности заложенного имущества.

Необходимо специально выделить правило: в случае передачи под выплату ренты денежной суммы, иного движимого имущества существенным условием договора ренты в соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ является условие, предусматривающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. В противном случае, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий не по вине получателя ренты получатель ренты имеет право на расторжение договора и на возмещение причиненных расторжением договора убытков.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты и еще более укрепляющей его положение, статья 588 ГК РФ предусматривает ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты в виде уплаты установленных в ст.395 ГК РФ процентов, если иное не предусмотрено договором. На сегодняшний день в отношениях между организациями и гражданами России подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам. Начисленные проценты выплачиваются за весь период пользования чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом или договором не предусмотрен более короткий срок.

В соответствии со ст.583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Отсюда глава 33 ГК РФ выделяет договоры пожизненного содержания с иждивением, договоры постоянной и пожизненной ренты. Некоторые юристы-цивилисты рассматривают указанные договоры как самостоятельные договоры ренты*(5)

В то же время существует и другое мнение, думается, более верное: возмездное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты*(6)

Рассмотрим наиболее важные моменты перечисленных видов договоров ренты.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства.

Для субъектного состава участников постоянной ренты характерно: относительно плательщиков ренты закон не содержит ограничений; в качестве получателей ренты могут выступать граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует их целям деятельности по учредительным документам. Например, не могут являться получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, поскольку им не разрешено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете; кроме того, они не могут вступать в бессрочные отношения*(7)

Напомним, что обязанность по выплате такой ренты не ограничена каким-либо сроком, даже сроком жизни получателя, что является главным отличительным признаком постоянной ренты.

Закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим предприятиям путем уступки требования и перехода по наследству или в порядке правопреемства в случае реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом, договором. При этом предусмотренный законом или договором такой запрет на передачу прав, их переход не должен нарушать бессрочность постоянной ренты. Отдельные положения Закона РФ "О государственной пошлине" распространяются и на наследуемое имущество, переходящее в собственность наследников в виде права получателя ренты по договору постоянной ренты (имеются в виду нормы, содержащие правило о взимании госпошлины с наследников первой очереди в размере 1% стоимости наследуемого имущества и 2% - с других наследников). Стоимость такого наследуемого имущества определяется в соответствии с договором постоянной ренты.

По договору выплата постоянной ренты устанавливается в рублях, можно также оговорить выплату ренты посредством предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. В соответствии с ГК РФ постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Думается, что законодатель не учел длительность таких сроков выплат ренты. Для защиты интересов получателя ренты в законе закреплено положение о пропорциональном увеличении размера ренты установленному законом минимальному размеру оплаты труда, если только иное не установлено в договоре. Вместе с тем последнее делает данную норму диспозитивной, т.е. налицо возможность вообще отказаться от индексации.

Бессрочность постоянной ренты не означает невозможность ее прекращения. Обязательства из договора ренты могут быть прекращены по общим и специальным основаниям, касающимся договора ренты. Так, плательщику ренты предоставлено право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. Такой отказ плательщика ренты действителен при условии, что он будет заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. При этом обязательство по выплате ренты сохраняется до получения суммы выкупа получателем полностью, если договором не предусмотрено иное. В целях защиты интересов получателя ренты закон устанавливает, что в договоре стороны могут предусмотреть единственное ограничение права на выкуп ренты: такое право не может быть осуществлено при жизни получателя или в течение другого срока, но не более 30 лет с момента заключения договора. Однако положения этой нормы не являются обязательными.

В соответствии со ст.593 ГК РФ получателю ренты предоставлено право требования выкупа ренты ее плательщиком в случаях: 1) просрочки плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; 2) нарушения плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; 3) признания плательщика неплатежеспособным или когда стало очевидным, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, определенные договором; 4) когда недвижимость, переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; 5) в иных установленных договором случаях.

В указанных случаях выкуп постоянной ренты производится по установленной в договоре цене. Если данное условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату для получения постоянной ренты, то выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если в договоре постоянной ренты, в соответствии с которым происходит безвозмездная передача имущества плательщика, такого условия нет, то в выкупную цену вместе с годовой суммой рентных платежей включается цена такого переданного имущества, исходя из цены за аналогичное имущество.

В случае безвозмездной передачи имущества для получения постоянной ренты риск случайной гибели или случайного повреждения несет плательщик ренты. При возмездной передаче имущества, если оно случайно гибло или случайно повреждено, плательщик ренты может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты или настаивать на изменении условий ее выплаты.

Все изложенное позволяет согласиться с мнением юристов, утверждающих, что законодатель одинаково относится и к получателю, и к плательщику ренты, не предоставляя какой-либо особой защиты заведомо более слабой стороне (получателю)*(8)

Пожизненная рента имеет свои особенности, отличающие ее от постоянной. Эта рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо на период жизни иного указанного им гражданина, либо в пользу нескольких лиц. В последнем случае право требования исполнения обязательства плательщиком по выплате ренты считается возникшим после сообщения плательщику ренты о намерении воспользоваться этим правом. В договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав в отношении плательщика ренты. Так, если в договоре указано несколько получателей, то в случае смерти одного из них соответствующая равная (если договором не установлено иное) доля в праве на получение ренты переходит пропорционально к оставшимся в живых получателям ренты, а в случае смерти последнего получателя обязательство ренты прекращается в силу самого юридического факта. Если назначенное третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, такой договор серьезно нарушает действующее законодательство и будет признан ничтожным в силу ст.166 ГК РФ.

В отличие от постоянной ренты (при передаче имущества за плату) риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, несет плательщик ренты в размерах, предусмотренных договором.

Пожизненная рента в денежной сумме выплачивается в конце каждого календарного месяца (если договором не установлено иное) на протяжении жизни получателя ренты в размерах, определенных в договоре, из расчета не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом на месяц. Размер пожизненной ренты увеличивается при увеличении минимального размера оплаты труда.

В соответствии со ст.599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель ренты имеет право требовать от него выкупа ренты (на условиях, как в договоре постоянной ренты) или расторжения договора и возмещения убытков. При существенном нарушении договора, в случае если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель имеет право потребовать возврата этого жилья. Причем расчеты между сторонами должны обязательно производиться с зачетом стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты. В соответствии с определением, данным в ст.601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Правовой режим рассматриваемого договора охватывает как специальные нормы, так и не противоречащие им положения о договоре пожизненной ренты (ст.596-600 ГК РФ).

Специфика договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что предметом этого договора может быть только недвижимость. Кроме того, здесь рента имеет специальное назначение, выражающееся в содержании; это может быть обеспечение в потребностях, к примеру питания, жилья; предоставление различных услуг (медицинские, ритуальные, бытовые и т.д.). Перечень потребностей гражданина должен быть строго конкретизирован в договоре. На стороне плательщика, как правило, выступают квалифицированные юристы, а в качестве получателя -престарелые граждане, плохо ориентирующиеся в составлении условий договоров. Это приводит к частым возникновениям споров между сторонами. Отметим, что в таких случаях суды идут по пути оставления без удовлетворения требований о расторжении договора пожизненного содержания из-за отсутствия существенного нарушения договора.

Заключение договора ренты с предоставлением права пожизненного содержания с иждивением получателю ренты на условии бесплатной передачи имущества плательщику ренты не противоречит действующему законодательству. В соответствии с определением, данным в ст.572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее(его) от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Таким образом, обстоятельства отсутствия встречного обязательства, бесплатной передачи имущества и наличия согласия двух сторон позволяют рассматривать такой договор ренты как дарение.

В связи с эти возникает вопрос: облагается ли налогом имущество, переданное по договору ренты бесплатно?

Согласно ст.1 Закона РФ "О налоге с имущества, в порядке наследования или дарения", плательщиками налога с имущества, переходящего в их собственность в порядке наследования или дарения, являются физические лица, которые принимают имущество только в порядке наследования или дарения.

Таким образом, если передача имущества оформлена договором пожизненного содержания с иждивением с соблюдением всех существенных условий, предусмотренных для его заключения, в том числе и на бесплатной основе, нормы вышеупомянутого Закона не применяются.

Наконец, стороны рассматриваемого договора вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Стоимость объема содержания с учетом материальных и нематериальных потребностей гражданина в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. А в соответствии со ст.318 ГК РФ размер пожизненной ренты, выплачиваемой на содержание гражданина, подвергается индексации в соответствии с увеличением минимального размера оплаты труда. По смыслу ст.411 ГК РФ какие-либо долги получателя перед плательщиком ренты не могут быть зачтены в эту ренту.

Гражданский кодекс РФ не обязывает, чтобы предоставление содержания с иждивением было непременно связано с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества. Так, стороны могут указать в договоре обязанность плательщика предоставить получателю ренты для его пожизненного проживания какое-либо другое жилье.

Если получатель пожизненной ренты умер вследствие причинения вреда, обязанность плательщика по выплате пожизненной ренты прекращается. В то же время перед лицами, кормильцем которых являлся получатель пожизненной ренты, обязанность по выплате, равной размеру ренты денежной суммы, будет нести непосредственно ответственный за причинение вреда, в результате которого наступила смерть.

В виде дополнительной меры защиты имущественных интересов получателя ренты закон указывает на ограничения распоряжения имуществом, которое передано в качестве обеспечения пожизненного содержания. Так, плательщик ренты имеет право на какое-либо обременение жилого помещения, например сдавать в залог, отчуждать его только в случае предварительного согласия получателя ренты. В последнем случае обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением переходят к приобретателю имущества, причем при отчуждении имущества с согласия получателя ренты освободить нового приобретателя от обязательств по этому договору нельзя. В случае отчуждения имущества, если получатель ренты отказывается от получения содержания, следует расторгнуть договор ренты и заключить тот договор, который стороны имеют в виду. Также закон указывает плательщику принимать нужные меры, чтобы предотвратить умаление стоимости имущества на период предоставления содержания с иждивением.

Как и в договоре пожизненной ренты, основаниями для прекращения договора пожизненного содержания с иждивением являются смерть получателя ренты, существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе требовать выплаты ему выкупной цены или возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества без компенсации уже произведенных расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением при предоставлении жилья, каких-либо услуг, ухода подразумевает доверительные отношения между плательщиком и получателем ренты, существенным нарушением своих обязательств плательщиком может быть, к примеру, недопустимо оскорбительное отношение получателю ренты.

О.Н. Лиджиева,

аспирантка II курса очной формы обучения

"Гражданин и право", N 5, сентябрь-октябрь 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С.12, 13.

*(2) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн. 2. М., 2002. С.633.

*(3) См.: Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч.2. М., 1998. С.143; Рясенцев В.А. Советское гражданское право. Т.2. М., 1976. С.32.

*(4) См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.294.

*(5) См.: Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2. М., 1997. С.139.

*(6) См.: Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С.327.

*(7) См. там же. С.320.

*(8) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С.643.