Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июня 2020 г. N Ф08-710/20 по делу N А32-19600/2019

г. Краснодар

05 июня 2020 г.

Дело N А32-19600/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича (ИНН 235600218764, ОГРНИП 306235626900029) - Петрий Н.Г. (доверенность от 23.10.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия: администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ИНН 2356044276, ОГРН 1052331330556) - Выгонова Н.Б. (доверенность от 03.06.2020) и Горностаева Д.Л. (доверенность от 03.06.2020), в отсутствие третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу N А32-19600/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Скворцов Александр Геннадьевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее - администрация, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просил:

- признать незаконным бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13 (по заявлению от 15.02.2019 вх. N 51);

- обязать администрацию принять решение о предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, в аренду сроком на 3 года со дня вступления в силу решения;

- обязать администрацию заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения.

Заявление основано на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью отказа уполномоченного органа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта, принадлежащего предпринимателю.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок площадью 57 796 кв. м с кадастровым номером 23:35:0505018:104, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов складского назначения различного профиля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 22.02.2019. На основании протокола от 22.10.2012 N 2 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 N 3500002834. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор - принять земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, для размещения объектов складского назначения различного профиля. Договор действует в течение трех лет, до 22.10.2015 (пункт 7.2). В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3). Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 зарегистрирован в ЕГРН. В соответствии с актом осмотра от 27.09.2018 на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 по периметру установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено. Письмом от 28.09.2018 N 2917 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление управления Росреестра от 13.02.2019). Предприниматель 15.02.2019 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. В письме от 11.03.2019 N ЗИ-82 уполномоченный орган указал на невозможность рассмотрения заявления предпринимателя ввиду погашения 13.02.2019 в ЕГРН записи о регистрации договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834. Согласно информации, содержащейся в выписке из ЕГРН, сведения о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду на новый срок земельного участка, отсутствуют. Не согласившись с отказом уполномоченного органа, заявитель оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 422, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 34, 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса, нормами статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Суды установили, что земельный участок передан предпринимателю в аренду по результатам публичных процедур (по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона). Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834, заключенный по результатам проведения торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок и действовал до указанного в нем срока (22.10.2015). Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды 15.02.2019, то есть с нарушением требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Более того, из акта осмотра от 27.09.2018 следует, что на земельном участке по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено. Данное обстоятельство также подтверждено приложенным к акту осмотра фотоматериалом. Проект складского здания и разрешения на строительство N RU23536101-197, N RU23536101-198 (действующие до 08.08.2015) сами по себе не подтверждают наличие (возведение) объекта незавершенного строительства на земельном участке, испрашиваемом предпринимателем в аренду на новый срок. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций признали недоказанным предпринимателем факт возведения в границах испрашиваемого участка объекта незавершенного строительства, что исключает реализацию им права на заключение договора аренды на новый срок (без торгов) для завершения строительства.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Предприниматель не уведомлялся о проведении проверки, не присутствовал во время ее проведения, акта осмотра земельного участка от 27.09.2018 получен представителем заявителя нарочно в ходе судебного заседания 10.07.2019 по данному делу. По фотографиям, приложенным к акту осмотра от 27.09.2018, невозможно достоверно идентифицировать земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104, отсутствуют фотографии земельного участка как такового, присутствуют фотографии забора, которые также трудно сопоставить с земельным участком, арендованным предпринимателем. К заявлению в суд первой инстанции предприниматель приложил ряд документов, в том числе копию технического плана, подготовленного кадастровым инженером и подтверждающего размещение в границах испрашиваемого в аренду земельного незавершенного строительством объекта. Однако суды приняли во внимание только акт осмотра от 27.09.2018, представленный администрацией, не назначив при этом совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104. Договор аренды N 3500002834 заключен сторонами 26.10.2012. На земельном участке предпринимателем возведен объект незавершенного строительства готовностью 20%, построенный на основании разрешения на строительство (представлено в дело), выданного заявителю в период действия договора аренды. Исходя из приведенных обстоятельств, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной (неразграниченной государственной) собственности, предоставленного для целей строительства и заключенного до 01.03.2015, по истечении его срока автоматически без проведения торгов продлевается на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса). Такое предоставление не требует проведения повторных торгов (аукциона), поскольку земельный участок предоставляется владельцу незавершенного строительством объекта однократно для завершения его строительства. Таким образом, предприниматель как арендатор земельного участка и собственник возведенного на этом участке незавершенного строительством объекта вправе требовать от уполномоченного органа заключения договора аренды на новый срок без торгов (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ). При этом судебные инстанции ошибочно исходили из того, что предприниматель обратился с заявлением о заключении договора аренды с нарушением требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834, заключенный по результатам аукциона, мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители администрации возражали против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, которые просили оставить без изменения. Указали на прекращение арендных отношений, а также отсутствие в ЕГРН сведений об отсутствии зарегистрированного за предпринимателем незавершенного строительством объекта в границах испрашиваемого в аренду земельного участка. Дополнительно пояснили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 действительно расположен незавершенный объект капитального строительства. Однако данный объект администрация считает самовольным (статья 222 Гражданского кодекса), возведенным предпринимателем вне связи с ранее выданным ему разрешением на строительство, что исключает применение к спорным правоотношениям подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. На вопрос о том, подан ли в арбитражный суд иск о сносе самовольно возведенного объекта, пояснили, что снос объекта предполагается осуществить во внесудебном порядке (пункт 4 статьи 222 Гражданского кодекса).

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок площадью 57 796 кв. м с кадастровым номером 23:35:0505018:104, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов складского назначения различного профиля, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.02.2019.

На основании протокола от 22.10.2012 N 2 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 N 3500002834. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, для размещения объектов складского назначения различного профиля. Договор действует в течение трех лет, до 22.10.2015 (пункт 7.2). В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3).

Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 зарегистрирован в ЕГРН.

В акте осмотра от 27.09.2018, подготовленном начальником отдела муниципального земельного контроля и учета земель управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации, указано следующее. На земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 площадью 57 796 кв. м, находящегося в государственной собственности и предоставленного для размещения объектов складского назначения различного профиля, по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено.

Письмом от 28.09.2018 N 2917 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834.

Запись о регистрации в ЕГРН договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 погашена 13.02.2019, что подтверждается уведомлением управления Росреестра от 13.02.2019.

15 февраля 2019 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834.

В письме от 11.03.2019 N ЗИ-82 уполномоченный орган указал на невозможность рассмотрения заявления о продлении срока действия договора аренды ввиду того, что запись о его регистрации в ЕГРН погашена 13.02.2019. Согласно информации, содержащейся в выписке из ЕГРН, сведения о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду земельного участка, отсутствует.

Предприниматель оспорил отказ уполномоченного органа в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Закона N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства (в том числе, не зарегистрированного в ЕГРН) на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказ в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта администрация мотивировала прекращением арендных отношений, погашением в ЕГРН записи о договоре аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и отсутствием сведений о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду земельного участка.

При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834, заключенный с предпринимателем по итогам публичных процедур (по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды), не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. При этом арендные отношения сторон прекратились, а предприниматель обратился в администрацию с заявлением о продлении договора с нарушением требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Суды также признали недоказанным предпринимателем факт возведения в границах испрашиваемого в аренду земельного участка объекта незавершенного строительства.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не учли следующее. Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 предоставлялся предпринимателю в период до 01.03.2015 на торгах (в форме аукциона), обязательных для заключения договора аренды в целях строительства. По состоянию на 01.03.2015 договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 являлся действующим. Исходя из подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями (не могут служить основанием для отказа) в заключении такого договора на новый срок. Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта одному из предыдущих собственников этого объекта. Отсутствуют в деле и доказательства того, что после прекращения арендных отношений уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования. Не подтверждено документально и то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Следовательно, за предпринимателем не могло не сохраниться право на предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно для завершения строительства, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Судом кассационной инстанции не может быть признан обоснованным и вывод судебных инстанций о недоказанности предпринимателем факта возведения в границах испрашиваемого в аренду земельного участка объекта незавершенного строительства. Действительно, субъектом права на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является собственник объекта незавершенного строительства. Данное право может быть реализовано заинтересованным в предоставлении земельного участка лицом при доказанности им факта размещения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. В подтверждение размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 объекта предприниматель представил в суд первой инстанции проект складского здания, разрешение на его строительство, а также технический план незавершенного строительством здания, подготовленный кадастровым инженером. В указанном техническом плане отражена схема расположения незавершенного строительством объекта относительно границы земельного участка и контуры размещенного на нем объекта (взаимное расположение участка и объекта незавершенного строительства). Названные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса не исследовались и не оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые отдали предпочтение доказательствам, предоставленным администрацией. Суды признали надлежащими доказательствами, опровергающими доводы предпринимателя о наличии на земельном участке незавершенного строительством объекта, акт осмотра земельного участка от 27.09.2018 с приложенным к нему фотоматериалом. Между тем, из содержания акта следует, что отсутствие на земельном участке (площадью 57 796 кв. м) объектов установлено инспектором по муниципальному земельному контролю посредством визуального осмотра при том, что весь участок огорожен по периметру забором. Фотоматериал, на который сослались суды, ненадлежащего качества, из представленных фотографий невозможно достоверно установить наличие (либо отсутствие) незавершенного строительством объекта в границах спорного земельного участка (на большинстве представленных фотографий просматривается автомобильная дорога и забор). Кроме того, в суде кассационной инстанции представители администрации подтвердили факт расположения на земельном участке незавершенного объекта капитального строительства, пояснив, что считают его самовольным. Таким образом, вывод судебных инстанций об отсутствии (недоказанности нахождения) в границах испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства является преждевременным.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Обжалуемые предпринимателем судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суду при новом рассмотрении следует учесть изложенное в настоящем постановлении. Необходимо установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в деле (дополнительно представленные) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам и возражениям сторон. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права. В этой связи следует учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В нем указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Окружной суд также обращает внимание на формируемую в настоящее время в округе судебную практику по применению подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства. При применении указанных норм суды исходят из наличия у заинтересованного лица обязанности доказать, что для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства (площадь которого незначительна) необходим весь испрашиваемый им земельный участок (в данном случае - площадью 57 796 кв. м).

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 27.02.2020 N 26).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу N А32-19600/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев