Приложение N 1. Финансово-экономическое обоснование установления платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Приложение N 1
к постановлению администрации
Нижнетуринского городского округа
от 09.10.2023 N 904

Финансово-экономическое обоснование
установления платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Развитие института наемных домов социального использования Нижнетуринского городского округа предусмотрено в подпрограмме "Улучшение жилищных условий граждан" муниципальной программы "Развитие жилищно-коммунального хозяйства и повышение энергетической эффективности Нижнетуринского городского округа до 2023 года", утвержденной постановлением администрации Нижнетуринского городского округа от 25.02.2014 N 236 (с последующими изменениями). Данная цель реализована путем реконструкции общежития "Рябинушка" в многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Свердловская область, город Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, дом 24.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1. плату за наем жилого помещения;

2. плату за коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156.1. Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Региональной энергетической комиссии Свердловской области от 09.02.2023 N 7-ПК, установлен максимальный размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования для Нижнетуринского городского округа в размере 464,21 руб.

В соответствии с пунктом 5 статьи 156.1. Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2014 N 1356, утверждены Правила установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (далее - Правила).

Исходные данные для расчета платы за наем жилых помещений представлены в таблице 1:

таблица 1

Наименование показателя	Значение показателя	Обоснование значений показателей
1	2	3
Общая площадь жилых помещений в наемном доме	3489,0 кв. м.	Технический паспорт домовладения по состоянию на 25.04.2023 (в отношении МКД), 30.01.2009 (в отношении нежилого встроенно-пристроенного нежилого помещения магазина) ----------------------------- *без учета торговой площади (477,4 кв. м.)
Общая площадь нежилых помещений в наемном доме	1 045,4 кв. м.*
Итого общая площадь жилых и нежилых помещений	4534,4 кв. м.**	----------------------------- **без учета торговой площади (477,4 кв. м.)
Инвестиционные расходы, из них:	117 876 423,03 руб.	-
- расходы на реконструкцию общежития "Рябинушка" в многоквартирный жилой дом	111 110 515,57 руб.	Муниципальный контракт от 19.08.2019 N 16, дополнительное соглашение от 24.03.2021 N 05 к муниципальному контракту от 19.08.2019 N 16, размещенные в единой информационной системе в сфере закупок https://zakupki.gov.ru
- расходы на проектирование объекта "Реконструкция общежития "Рябинушка" в многоквартирный жилой дом	4 380 000,00 руб.	Муниципальный контракт от 10.05.2018 N 0862300044018000015-069809-01, размещенный в единой информационной системе в сфере закупок https://zakupki.gov.ru
расходы на услуги по проведению оценки соответствующих изменений, внесенных в проектную документацию в отношении объекта капитального строительства общежития "Рябинушка"	318 809,00 руб.	Договор от 03.09.2021 N 21-05888Э с ГАУ СО "Управление государственной экспертизы"
- расходы по государственной экспертизе проектной документации по объекту общежития "Рябинушка" в МКД по адресу: г. Нижняя 1 ура, ул. Машиностроителей, 24	318 871,06 руб.	Договор от 19.10.2022 N 22-0885 с ГАУ СО "Управление государственной экспертизы"
расходы по осуществлению строительного контроля при реконструкции общежития "Рябинушка" в МКД по адресу: г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, 24	290 544,00 руб.	Договор от 24.09.2020 N 03/СК с ООО "РУССТРОЙ"
расходы по осуществлению строительного контроля при реконструкции общежития "Рябинушка" в МКД по адресу: г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, 24	299 000 руб.	Договор от 09.10.2019 N 01/СК с ООО "РУССТРОЙ"
- расходы по осуществлению авторского надзора за выполнением работ по реконструкции общежития "Рябинушка" в МКД по адресу: г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, 24	1 008 000, 00 руб.	Договор от 15.10.2019 N 09/2019 с ООО "Архитектурная мастерская академика Белянкина"
расходы по разработке разделов проектной документации "Конструкции выше 0,000", "Пояснительная записка по объекту "Реконструкция общежития "Рябинушка" в МКД по адресу: г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, 24"	1000, 00 руб.	Договор от 29.10.2021 N 68 с ООО "ТехноСтройК"
расходы по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям общежития "Рябинушка" по адресу: г. Нижняя Тура, ул. Машиностроителей, д. 24	82 274,40 руб.	Договор от 26.06.2020 N 55000020273 с ООО "МРСК Урала"
- расходы по технической инвентаризации	67 409,00 руб.	Договор от 30.03.2023 N 191011540 с СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области
Текущие расходы, из них:	111 368,88 руб. в месяц	-
- взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме	51 672,09 руб. в месяц	Постановление Правительства Свердловской области от 20.08.2020 N 556-ПП "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области на 2021 - 2023 годы" Расчет: 3 489,0 кв. м, х 14,81 руб. (51 672,09 руб. в месяц)
- плата за содержание и ремонт жилых помещений	59 696,79 руб. в месяц	Постановление администрации Нижнетуринского городского округа от 26.11.2021 N 1398 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений" Расчет: 3 489,0 кв. м, х 17,11 руб. (59 696,79 руб. в месяц)
Планируемая доходность собственных инвестиционных расходов	1,0%	-
Планируемый срок окупаемости собственных инвестиционных расходов	100 лет	Общероссийский классификатор основных фондов. Срок полезного использования свыше 30 лет.

Исходя из заданных показателей, применяя формулу, установленную Правилами, средний расчет платы за 1 кв. м, жилого помещения составил 53,80 руб.:

(117 876 423,03/ 4 534,4 кв. м.) / (100 лет х 12) х 1,01 + (текущие расходы 111 368,88 руб. / 3489 кв. м.)= 25996,04/ 1200 мес. х 1,01 + 31,92 руб.= 21,88 (доход)+31,92 (расход)= 53,80 руб.

Расчет платы за наем жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилищного фонда социального использования, исходя из размера платы 53,80 руб. /кв. м, в месяц представлен в таблице 2:

таблица 2

Объект	Площадь, кв. м.	Размер платы за наем, руб.	Стоимость коммунальных услуг (в зимние месяцы), руб.	Всего плата за жилое помещение и коммунальные услуги,
1	2	3	4	5
Двухкомнатная квартира	69,75-81,73	3 752,55-4 397,07	6 300,00 - 7 700,00	10 052,55-12 097,07
Трехкомнатная квартира	97,94-98,31	5 269,17 -5 289,08	8 700,00-9 100,00	13 969,17-14 389,08

Расчет платы за наем жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилищного фонда коммерческого использования, исходя из размера платы 59,18 руб./кв. м. (53,80 руб./кв. м.х1,1 (повышающий коэффициент, п. 18 Положения о наемных домах социального использования Нижнетуринского городского округа, утвержденного Решением Думы Нижнетуринского городского округа от 17.08.2023 N 115) представлен в таблице 3:

таблица 3

Объект	Площадь, кв. м.	Размер платы за наем, руб.	Стоимость коммунальных услуг (в зимние месяцы), руб.	Всего плата за жилое помещение и коммунальные услуги, руб.
1	2	3	4	5
Двухкомнатная квартира	69,75-81,73	4127,81-4 836,78	6 300,00 - 7 700,00	10 427,81-12 536,78
Трехкомнатная квартира	97,94-98,31	5 796,09-5 817,99	8 700,00-9 100,00	14 496,09-14 917,99

При анализе цен на рынке найма жилья в Нижнетуринском городском округе в течение 2023 года расчеты показали, что ожидаемые совокупные расходы гражданина за наем жилого помещения на рыночных условиях с учетом коммунальных услуг составляют от 12000,00 руб. до 15 000,00 руб. в месяц за двухкомнатную квартиру площадью от 48,0 до 61 кв. м.

Установление размера платы в сумме 53,80 руб. за 1 кв. м, делает жилые помещения жилищного фонда социального использования в наемном доме более привлекательными для потенциального арендатора по отношению к "серому" рынку найма.

Положительным моментом для нанимателя при аренде (найме) жилого помещения жилищного фонда социального использования в наемном доме социального использования является официальное оформление договора, регистрация в жилом помещении по месту жительства, долгосрочность договора (от 1 до 10 лет).

Установление размера платы в сумме 59,18 руб. за 1 кв. м, делает жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования в наемном доме более привлекательными для потенциального арендатора по отношению к "серому" рынку найма.

Положительным моментом для нанимателя при аренде (найме) жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в наемном доме социального использования является официальное оформление договора, регистрация в жилом помещении по месту жительства, долгосрочность договора (до 5 лет).

Единственным отрицательным моментом при установлении платы в размере 53,80 за 1 кв. м, (жилищный фонд социального использования) и 59,18 руб. за 1 кв. м, (жилищный фонд коммерческого использования в наемных домах социального использования) является высокий срок окупаемости инвестиционных расходов.

Установление ежемесячного размера платы за жилые помещения жилищного фонда социального использования в наемном доме в размере 53,80 руб. за 1 кв. м. (60% от общей площади жилых помещений) и установление размера платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования в наемном доме в размере 59,18 руб. за 1 кв. м. (40% от общей площади жилых помещений) покроет расходы наймодателя, установленные законодательством Российской Федерации в отношении наемного дома без привлечения средств бюджета Нижнетуринского городского округа:

1) поступления от платы за жилые помещения в наемном доме в год составят 2 342 598,34 руб., из них:

- по договорам найма жилищного фонда социального использования 3489,0 кв. м, х 60% х 53,80 руб./кв. м, х 12 мес. = 1 351 499, 04 руб.;

- по договорам найма жилищного фонда коммерческого использования в наемном доме социального использования 3489,0 кв. м, х 40% х 59,18 руб./кв. м, х 12 мес.= 991 099,30 руб.

2) расходы наймодателя в отношении наемного дома составят в год 1 336 426,56 руб., в том числе:

- взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в год составит 620 065,08 руб.;

- плата за содержание и ремонт жилых помещений в год составит 716 361,48 руб.

3) доходы от платы за жилые помещения в наемном доме в год составят 1 006 171, 78 руб. (2 342 5598, 34 руб.-1 336 426,56 руб.)