Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2020 г. N Ф08-3998/20 по делу N А63-14156/2018

г. Краснодар

26 июня 2020 г.

Дело N А63-14156/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Зафировой А.Б. (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" (ИНН 2635135090, ОГРН 1102635007804), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Типцовой Натальи Сергеевны, Макаренко Бориса Борисовича, Жимановой Инны Владимировны, Куриловой Юлии Николаевны, Голикова Сергея Анатольевича, Сурцевой Елены Викторовны, Никоненко Эдуарда Семеновича, Лемешко Игоря Сергеевича, Цурунова Артема Николаевича, Демченко Екатерины Павловны, Коровина Андрея Владимировича, Прудий Николая Николаевича, Шершневой Алеси Владимировны, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу N А63-14156/2018, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ГлавСтройПроект" (далее - общество), в котором просил возложить на ответчика обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта, а также передать земельный участок комитету.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Типцова Н.С., Макаренко Б.Б., Жиманова И.В., Курилова Ю.Н., Голиков С.А., Сурцева Е.В., Никоненко Э.С., Лемешко И.С., Цурунов А.Н., Демченко Е.П., Коровин А.В., Прудий Н.Н., Шершнева А.В., комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2019 в удовлетворении искового заявления отказано. Суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих незаконность возведенного обществом объекта незавершенного строительством, что свидетельствует о том, что прекращение договора аренды не является основанием для сноса спорного объекта недвижимости и возврата земельного участка арендодателю. В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 решение от 05.04.2019 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд возложил на общество обязанность в течение месяца освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152 путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта, а также вернуть спорный участок комитету. Истцу предоставлено право совершить действия по демонтажу (сносу) за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов в случае, если общество не осуществит демонтаж (снос) в течение установленного судом срока. Апелляционный суд пришел к выводу о несоблюдении публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду. Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности возникновения права на использование спорного участка, а также права на осуществление какого-либо строительства (реконструкции) на нем. Суд апелляционной инстанции сослался на допущенные нарушения при первоначальном предоставлении земельного участка в 2006 году, что исключает наличие предусмотренных законом оснований для использования участка и строительства на нем объектов недвижимости. Договор аренды от 17.03.2010 является новым договором аренды, заключенным в обход предусмотренных законом процедур, что влечет его недействительность (ничтожность). Доводы общества о сносе незавершенного строительством объекта "торговый центр" и возведении другого незавершенного объекта "многоквартирный жилой дом" суд апелляционной инстанции отклонил в связи с отсутствием соответствующей документации.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить апелляционное постановление от 11.03.2020 и оставить в силе решение от 05.04.2019. Податель жалобы указывает на нарушение правил рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Обжалуемый судебный акт затрагивает права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле (Антоненко В.В.). Апелляционный суд не учел содержание судебных актов по делу N 2-9733/14, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого спора. Выводы о реконструкции спорного объекта недвижимости ошибочны, поскольку суд не обладает специальными познаниями в области проектирования и строительства.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Общество заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в другом деле и неудовлетворительным состоянием здоровья директора. Представитель комитета полагал, что основания для отложения судебного разбирательства отсутствуют. В соответствии с частью 3 статьи 158 Кодекса в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Изучив доводы ходатайства, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку общество надлежащим образом извещено о дате рассмотрения дела, обладало возможностью обеспечить участие в деле иного представителя.

В судебном заседании представитель комитета полагал, что основания для отмены (изменения) постановления апелляционного суда отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 29.03.2006 на основании постановлений главы города Ставрополя от 29.09.2005 N 3794 и от 19.03.2006 N 1609 комитет и Антоненко В.В. заключили договор N 5054 аренды земельного участка площадью 1613 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:0152, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, для проектирования и строительства торгового центра (т. 1, л. д. 82 - 86, 88 - 90). Договор заключен на срок до 28.09.2008 и зарегистрирован в ЕГРН 31.01.2007 (запись о государственной регистрации N 26-26-12/023/2007-170).

Дополнительным соглашением 13.05.2008 в пункт 2.1 договора аренды от 29.03.2006 N 5054 внесены изменения, согласно которым срок аренды участка составляет три года с 31.01.2007 по 30.01.2010.

20 ноября 2008 года Антоненко В.В. выдано разрешение на строительство торгового центра N RU 26309000-"586-с" (т. 3, л. д.87).

19 января 2009 года зарегистрировано право собственности Антоненко В.В. на объект незавершенного строительства (торговый центр), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, литера "А" (кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А; запись о государственной регистрации права от 19.01.2009 N 26-26-12/118/2008-595). Площадь застройки составляет 756 кв. м, степень готовности 6%.

По результатам публичных слушаний на основании градостроительного заключения от 19.02.2009 N 230 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152 на использование под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями (постановление главы города Ставрополя от 05.06.2009 N 1844; т. 2, л. д. 38, 39). Дополнительным соглашением от 23.06.2009 N 25 внесены соответствующие изменения в договор аренды от 29.03.2006 N 5054 (т. 2, л. д. 35 - 37).

В целях продолжения строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями комитет (арендодатель) и Антоненко В.В. (арендатор) заключили договор от 17.03.2010 N 8070 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 (т. 1, л. д. 28 - 36). Срок аренды установлен с 15.03.2010 по 14.03.2013, договор зарегистрирован в ЕГРН 22.03.2010 (запись о государственной регистрации N 26-26-01/003/2010-429).

30 декабря 2010 года Антоненко В.В. и общество заключили договор купли-продажи незавершенного строительством объекта (торгового центра), расположенного по адресу:

г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б, литера "А" (кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А). Площадь застройки составляет 756 кв. м, степень готовности 6%. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 27.01.2011 (свидетельство о праве собственности от 27.01.2011 серии 26-АЗ 291033; т. 3, л. д. 4).

На основании договора от 30.12.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 переданы обществу (запись о государственной регистрации перехода права аренды от 28.01.2011 N 26-26-01/176/2010-644; т. 1, л. д. 141, 142). Письмом от 29.12.2010 N 06-5709-11 комитет согласовал передачу прав и обязанностей арендатора обществу.

20 апреля 2011 года обществу выдано разрешение N RU 26309000-"00270-с" на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями поз. 1 по ГП (общая площадь - 6895,3 кв. м, площадь земельного участка - 1613 кв. м, количество этажей - 10, строительный объем - 23654 куб. м; т. 1, л. д. 141).

В 2011 году общество и Типцова Н.С., Макаренко Б.Б., Жиманова И.В., Курилова Ю.Н., Голиков С.А., Сурцева Е.В., Никоненко Э.С., Лемешко И.С., Цурунов А.Н., Демченко Е.П., Коровин А.В., Прудий Н.Н., Шершнева А.В. заключили договоры участия в долевом строительстве спорного многоэтажного жилого дома. Соответствующие записи об обременении участка договора об участии в долевом строительстве внесены в ЕГРН (т. 1, л. д. 39 - 52).

Решением комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 20.04.2011 N 00270-с/о разрешение на строительство от 20.04.2011 отменено в связи с решением администрации города Ставрополя изъять земельный участок для муниципальных нужд (т. 1, л. д. 142).

В актах осмотра от 15.05.2018 и от 20.07.2018 указано, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:152 расположен одноэтажный незавершенный строительством капитальный объект (фундамент), примерными размерами по крайним осям 43,0 м х 14,5 м. Согласно указанным актам на участке произрастает густая древесно-кустарниковая растительность, присутствуют признаки его неиспользования в течение длительного времени, территория огорожена, доступ ограничен, на момент обследования строительные работы не велись (т. 1, л. д. 64 - 69).

Факт нахождения на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011605:1175 площадью застройки 756,6 кв. м отражен в выписке из ЕГРН (т. 1, л. д. 54, 55). Сведения о государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРН отсутствуют (т. 1, л. д. 56). Согласно кадастровому паспорту объекта от 31.10.2011 на участке находится объект незавершенного строительства (литера А) площадью застройки 668,8 кв. м, степень готовности - 14 % (т. 1, л. д. 143 - 145).

В предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта обществу отказано (т. 1, л. д. 57 - 63).

Ссылаясь на прекращение действия договора аренды от 17.03.2010 N 8070, комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об освобождении участка путем демонтажа незавершенного строительством объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В пункте 29 постановления N 10/22 указано, что положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Как следует из содержания искового заявления, а также пояснений представителя истца в судебном заседании арбитражного суда округа, требование об освобождении и возврате участка основано на положениях статьи 622 Гражданского кодекса в связи с истечением срока действия договора аренды.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 622 Гражданского кодекса и правовыми позициями, сформулированными в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, установив нахождение на участке принадлежащего арендатору объекта незавершенного строительства, сделал правильный вывод о том, что возврат земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса невозможен. Поскольку объект незавершенного строительства обладает признаками недвижимости (как до, так и после изменения вида разрешенного использования участка), возводился на основании выданной уполномоченным органом разрешительной документации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований комитета (арендодателя) о понуждении освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок.

Противоположный вывод суда апелляционной инстанции по существу требований комитета сделан без учета следующего.

Наличие на участке объекта незавершенного строительства подтверждено представленными в дело доказательствами (т. 7, л. д. 52 - 76). Строительство на участке (как до, так и после изменения назначения объекта) осуществлялось на основании разрешений, выданных уполномоченным органом. Доказательства, позволяющие заключить о том, что техническое состояние объекта свидетельствует о его гибели, в материалах дела отсутствуют. Суд первой инстанции правомерно указал, что в качестве основания для отмены 02.12.2011 выданного обществу разрешения на строительство указано изъятие земельного участка для муниципальных нужд. В то же время такое решение в установленном порядке не принималось, соответствующее требование в суд не заявлено.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой принятие публичными органами актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему участке объекта недвижимого имущества.

Исходя из положения статей 130, 235, 271, 304 Гражданского кодекса, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснений, приведенных в пунктах 45, 52 постановления N 10/22, в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что факт нахождения на участке объекта незавершенного строительства является доказанным, при наличии в период его возведения соответствующего разрешения на строительство, вопрос об освобождении участка не мог быть разрешен при рассмотрении требования о его возврате на основании статьи 622 Гражданского кодекса.

При оценке обстоятельств соблюдения порядка предоставления земельного участка для строительства следовало учитывать, что оценка договора аренды от 29.03.2006, а также процедуры предварительного согласования места размещения торгового центра, требовала участия в деле лиц, заключивших названную сделку (в частности, арендатора участка Антоненко В.В.). Соответствующий вывод о применении норм процессуального права содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.02.2014 по делу N А63-13919/2012, принятому по спору в отношении этого же участка.

При этом вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 12.12.2014 по делу N 2-9733/14 отказано в удовлетворении искового заявления администрации г. Ставрополя к комитету, обществу и Антоненко В.В. о признании недействительными (ничтожными) договора аренды спорного земельного участка от 17.03.2010 и договора от 30.12.2010 о передаче прав и обязанностей арендатора. Исковое заявление администрации мотивировано нарушением порядка предоставления земельного участка в целях жилищного строительства. Отказывая в удовлетворении иска, суд указал на соблюдение как порядка предоставления земельного участка для строительства торгового центра, так и порядка изменения вида его разрешенного использования. Суд также пришел к выводу о пропуске срока исковой давности (т. 1, л. д. 112 - 140).

Доводы комитета о нарушениях, допущенных при создании спорного объекта, создании спорной постройкой угрозы жизни и здоровью граждан, подлежат исследованию при рассмотрении иска о ее сносе по правилам статьи 222 Гражданского кодекса при наличии к тому фактических оснований.

Поскольку суд первой инстанции установил фактические обстоятельства дела, правильно применил нормы процессуального и материального права, постановление суда апелляционной инстанции следует отменить и оставить в силе решение от 05.04.2019 (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу N А63-14156/2018 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2019 по настоящему делу оставить в силе.

В удовлетворении ходатайства ООО "ГлавСтройПроект" об отложении судебного разбирательства отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова