Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 июля 2020 г. N Ф08-4237/20 по делу N А32-29176/2019

г. Краснодар

06 июля 2020 г.

Дело N А32-29176/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Дагомыстабак" (ИНН 2318012393, ОГРН 1022302787198) - Агасян А.Б. (доверенность от 11.04.2019), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2020 по делу N А32-29176/2019, установил следующее.

ОАО "Дагомыстабак (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о возложении на ответчиков обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение от 30.05.2018 к договору аренды от 04.06.1998 N 4900000948, с изложением пункта 1 в редакции: "с 30.04.2018 размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды земельного участка площадью 16 159 кв. м с кадастровым номером 23:43:0125009:1009, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Российская, 2/1, составляет 883 000 рубля в соответствии с заключением эксперта ООО "Вектор" от 15.10.2019 N 09/19/09" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс; т. 3, л. д. 7, 8).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2020, исковое заявление к администрации удовлетворено. На администрацию возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение от 30.05.2018 к договору аренды от 04.06.1998 N 4900000948 в предложенной истцом редакции. В удовлетворении требований к департаменту отказано. Суды руководствовались пунктом 7 Порядка, утвержденного постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление от 18.07.2016 N 1699), согласно которому в рассматриваемом случае арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Для проверки достоверности и подлинности отчетов оценщиков, представленных истцом и ответчиком, суд назначил экспертизу, по итогам которой заключением эксперта от 15.10.2019 N 09/19/09 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125009:1009 (площадь 16 159 кв. м) по состоянию на 30.04.2018 в размере 58 890 990 рублей 73 копеек, годовая арендная плата составила 883 364 рубля 86 копеек (1,5% от 58 890 990 рублей 73 копеек).

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В пункте 2.5 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в случае изменения базовых ставок в предусмотренном законом порядке. Таким образом, с учетом статьи 65 Земельного кодекса плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0125009:1009 относится к категории регулируемых цен. По условиям спорного договора общество (арендатор) не вправе изменять условия договора аренды в части размера арендной платы. Основания для изменения договора аренды по требованию арендатора у судов отсутствовали.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества полагал, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 04.06.1998 комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900000948 аренды земельного участка площадью 16 177 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Российская, 1 (т. 1, л. д. 15 - 18). Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке. В дополнительном соглашении от 05.02.2013 указано, что земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0125009:1009 (т. 1, л. д. 19).

Порядок расчета арендной платы определен в пункте 2.2 договора и установлен в размере базовой ставки арендной платы в зоне Д-1.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение от 30.05.2018 к спорному договору аренды, в котором указала, что с 30.04.2018 размер годовой арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 04.05.2018 N 03-04-39/18 составляет 2 569 000 рублей (т. 1, л. д. 13).

Не согласившись с новым размером арендной платы, общество обратилось исковым заявлением в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При рассмотрении дела суды правомерно указали, что фактически спор связан с разрешением разногласий относительно условий договора о размере арендной платы (т. 1, л. д. 5, 6).

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления N 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 N 948 заключен до вступления в действие Земельного кодекса, в то же время в пункте 2.4 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

При согласовании условий договора о размере арендной платы (дополнительное соглашение от 30.05.2018) фактически у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за участок (т. 1, л. д. 13, 21, 22).

Арендодатель определил размер арендной платы с 30.04.2018 на основании постановления от 18.07.2016 N 1699, как произведение рыночной стоимости земельного участка и ставки (1,5%).

В силу пункта 2.2 постановления от 18.07.2016 N 1699 и пункта 7 Порядка, утвержденного данным постановлением, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 Порядка.

Для проверки достоверности отчетов, представленных истцом (т. 1, л. д. 48 - 113) и ответчиком (т. 2, л. д. 38 - 73), суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, по итогам которой заключением от 15.10.2019 N 09/19/09 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125009:1009 в размере 58 890 990 рублей 73 копеек (т. 2, л. д. 159).

С учетом методики, определенной постановлением от 18.07.2016 1699, размер арендной платы за пользование объектом аренды по состоянию на 30.04.2018 (дата, установленная арендодателем при направлении арендатору дополнительного соглашения) составил 883 364 рубля 86 копеек (58 890 990 рублей 73 копеек 1,5%).

Доводы жалобы об отсутствии у арендатора права требовать внесения изменений в договор аренды не принимаются. В данном случае процедура изменения условий договора инициирована арендодателем, что соответствует пункту 2.4 договора аренды. Арендатор не согласился с предложенной редакцией соглашения (в части величины рыночной стоимости участка), передав возникшие разногласия на разрешение суда.

Судебные инстанции, определили спорные условия с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы (т. 2, л. д. 91 - 175) и постановления от 18.07.2016 N 1699.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 10.01.2020 и апелляционного постановления от 01.03.2020 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2020 по делу N А32-29176/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова Е.Г. Соловьев