Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2020 г. N Ф08-6321/20 по делу N А63-2533/2019

г. Краснодар

11 сентября 2020 г.

Дело N А63-2533/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" (ИНН 2632811310, ОГРН 1142651007190), ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу N А63-2533/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Авто Юнион Моторс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным выраженного в письме от 18.03.2019 N 26/РКФ/19-12365 решения об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 8238 кв. м с кадастровым номером 26:23:140125:7, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км, 5 (далее - земельный участок), о понуждении к осуществлению кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельного участка со строительства базы на магазины и объекты придорожного сервиса (коды видов 4.4, 4.9.1) на основании приложенных к заявлению от 07.12.2018 N 26-0-1-149/3001/2018-3970 документов. Заявление мотивировано тем, что выраженное в письме управления Росреестра от 18.03.2019 N 26/РКФ/19-12365 решение об отказе в учете изменения вида разрешенного использования земельного участка не только противоречит закону, но и нарушает права (интересы) общества как собственника данного объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. Общество является собственником земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. Земельный участок расположен в границах территории муниципального образования Минераловодский городской округ Ставропольского края, но вне границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа. Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края утвержден решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495. К основным видам разрешенного использования в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса", в которой находится земельный участок, относятся размещение капитальных объектов по продаже товаров (магазинов) площадью до 5 тыс. кв. м и объектов, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, а также иные объекты придорожного сервиса. Фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка соответствует градостроительному регламенту. Само по себе отнесение указанного участка к категории земель промышленности не означает, что на него действие этого регламента не распространяется. Собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки.

Регистрирующий орган обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Ответ управления архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2018 N 3308 не является документом уполномоченного органа об изменении вида разрешенного использования земельного участка. В целях изменения вида разрешенного использования необходимо изменение категории земельного участка, расположенного за границей населенного пункта. Зона транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса" устанавливается для категории земель населенных пунктов. Судам следовало выяснить объектом федерального или местного значения является дорога, к которой примыкает земельный участок. Материалами дела не подтверждено изменение категории земельного участка. Земельный участок использовался обществом не по целевому назначению. В нарушение норм процессуального права к участию в деле не привлечен залогодержатель земельного участка - публичное акционерное общество "Банк ВТБ" (далее - банк, залогодержатель).

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. Земельный участок не может быть переведен из категории земель промышленности в категорию земель населенных пунктов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество по договору купли-продажи от 17.10.2015 N 1, заключенному по результатам проведенных 07.10.2015 торгов (протокол от 07.10.2015 N 2422), приобрело у общества с ограниченной ответственностью "ЮМЕКС", признанного банкротом в рамках дела N А63-7449/2014, в собственность земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости - нежилое здание площадью 1362,3 кв. м с кадастровым номером 26:23:140125:19 (далее - нежилое здание). Земельный участок относится к категории земель промышленности и имеет вид разрешенного использования под строительство базы.

Общество обратилось в управление с заявлением от 07.12.2018 о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка со строительства открытой автомобильной стоянки на магазины и объекты придорожного сервиса (коды видов 4.4, 4.9.1). К заявлению приложены доверенность от 20.02.2017 N 211621А, заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, ответ Управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о предоставлении сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, ответ Управления архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2018 N 3308 о рассмотрении обращения.

Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края утвержден решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495, а Правила землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края - решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500. По данным управления архитектуры и градостроительства администрации (справка от 04.12.2018 N 3308) земельный участок расположен в зоне Т-1 "Объекты придорожного сервиса". К основным видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в данной территориальной зоне отнесены виды разрешенного использования под магазинами и объектами придорожного сервиса (коды видов 4.4, 4.9.1). Виды разрешенного использования под магазинами и объектами придорожного сервиса (коды видов 4.4, 4.9.1) относятся к основным видам разрешенного использования для данной территориальной зоны.

Регистрирующий орган приостановил осуществление государственного кадастрового учета земельного участка до 17.03.2019 (уведомление N 26/РКФ/18-65478) в связи с отсутствием акта органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка. Письмом от 18.03.2019 N 26/РКФ/19-12365 управление Росреестра известило общество о принятом решении об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного земельного участка. Решение мотивировано тем, что в целях такого изменения необходимо привести в соответствие с требованиями действующего законодательства категорию земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Закон N 218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений из него (часть 1 статьи 1). Государственным кадастровым учетом земельных участков признается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 7 статьи 1). Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14). Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных для их осуществления документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в их осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29). Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется (пункты 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), которым под территориальной зоной понимается зона, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1). Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки, которые включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков (статья 30). В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (статьи 34, 35).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития (статья 36 Градостроительного кодекса).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, в том числе основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Общество как собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид его разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления общества и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости. Выбранные обществом виды разрешенного использования соответствуют видам разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, а также его фактическому использованию. Земельный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодский городской округ Ставропольского края, но за пределами границ входящих в состав округа населенных пунктов. Относимость земельного участка к категории земель промышленности не исключает распространение на него действия градостроительных регламентов. Земельный участок не может быть переведен из категории земель промышленности в земли населенных пунктов. Решение управления Росреестра об отказе в учете изменения вида разрешенного использования земельного участка незаконно и нарушает права (интересы) общества как собственника земельного участка.

Ссылка управления Росреестра на нарушение судами норм процессуального права является ошибочной. Оспариваемое решение управления Росреестра не содержит указания на необходимость предоставления согласия залогодержателя. Письменное согласие банка (залогодержателя) от 03.10.2019 N 16/709769 получено обществом и представлено в суд. Требования части 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ соблюдены. Суд первой инстанции не допустил нарушения норм процессуального права, влекущие отмену принятого по делу судебного акта (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу N А63-2533/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев