Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2020 г. N Ф08-6828/20 по делу N А32-45097/2019

г. Краснодар

15 сентября 2020 г.

Дело N А32-45097/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Авджикяна Андроника Сетраковича (ИНН 232008296439, ОГРНИП 318237500122556) - Схабо А.А. (доверенность от 25.09.2019), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), общества с ограниченной ответственностью "Строитель-92" (ИНН 2320047869, ОГРН 1022302956884) и третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу N А32-45097/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Авджикян Андроник Сетракович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Строитель-92" (далее - общество) с иском, в котором просил обязать администрацию (в лице департамента) заключить (подписать) договоры о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды (договоры аренды) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83, площадью 619 кв. м, с видом разрешенного использования: "производственная база", категория земель - "земли населенных пунктов", и 23:49:0202026:84, площадью 2 кв. м, с видом разрешенного использования: "производственная база", категория земель - "земли населенных пунктов", расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, изложив условия договоров аренды в редакции, предложенной в исковом заявлении (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 421, 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 27, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Также предприниматель ссылается на Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - постановление N 582). Требования мотивированы неправомерным отказом департамента в заключении договоров аренды земельных участков с предпринимателем, обладающим правом на заключение договоров без проведения торгов в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. При определении размера арендной платы за земельные участки подлежит учету постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 года N 531, которым внесены изменения в постановление N 582.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 иск удовлетворен в полном объеме. На администрацию возложена обязанность по заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83, 23:49:0202026:84 в редакции, предложенной предпринимателем.

Суд установил, что постановлением администрации от 18.04.1995 N 339/1 за обществом зарегистрированы на праве постоянного (бессрочного) пользования следующие земельные участки: участок площадью 619 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202026:83, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, с видом разрешенного использования - "производственная база", категория земель - земли населенных пунктов; участок площадью 2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202026:84, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 65, с видом разрешенного использования - "производственная база", категория земель - земли населенных пунктов, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 14.08.2010 внесены записи N 23-23-50/016/2010-257, N 23-23-50/016/2010-258. Обществу выданы свидетельства о государственной регистрации права от 14.08.2010 23-АИ N 011975 и 23-АИ N 011974. На основании договора купли-продажи от 25.03.2009, заключенного обществом с предпринимателем, последним приобретены в собственность находящиеся на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83 и 23:49:0202026:84 объекты недвижимости: здание площадью 290,4 кв. м с кадастровым номером 23-23-50/032/2009- 266, литера "В", этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. 65; здание площадью 117,8 кв. м с кадастровым номером 23-23-50/032/2009-268, литеры "Б4", "Б5", этажность 1, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. 65. Переход права собственности по договору купли-продажи от 25.03.2009 зарегистрирован в ЕГРН, о чем 08.05.2009 внесены записи N 23-23-50/032/2009-267, N 23-23-50/032/2009-269. Предпринимателю выданы свидетельства о государственной регистрации права от 08.05.2009 23-АЕ N 513064, 23-АЕ N 513062. По условиям договора купли-продажи (пункт 2.1) объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке общества (продавца), который принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83 и 23:49:0202026:84 на право аренды предприниматель неоднократно в 2018 и 2019 годах обращался в администрацию с соответствующими заявлениями. Предприниматель 20.05.2019 направил в администрацию подписанные им проекты договоров аренды с сопроводительными письмами как собственник объектов недвижимости, обладающий правом на переоформление постоянного (бессрочного) пользования на право аренды без проведения торгов сроком на 49 лет, на основании статьи 445 Гражданского кодекса. Департамент в письме от 18.06.2019 указал на отсутствие у предпринимателя оснований для рассмотрения проектов договоров аренды, поскольку последний не относится к кругу лиц, которые имеют право на предоставление земельных участков без проведения торгов на условиях аренды сроком на 49 лет путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В проектах договоров, направленных в администрацию, предусмотрено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83 и 23:49:0202026:84 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "производственная база", предоставляются в аренду предпринимателю путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Администрация не подписала договоры от 20.05.2019 в редакции, предложенной предпринимателем, что послужило основанием для передачи последним возникших разногласий на рассмотрение арбитражного суда. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 445, 446, 609 Гражданского кодекса, статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статей 27, 39.7 Земельного кодекса. Суд установил, что право постоянного (бессрочного) пользования истца земельными участками подлежит переоформлению на право аренды. Суд учел, что срок, на который в аренду предоставляются земельные участки, по объективным причинам не могут исчисляться ранее даты вступления в силу этого договора, поскольку до этого момента, договор не может считаться заключенным. Поэтому суд, с учетом условий, содержащихся в пунктах 2.1 и 2.3 договоров, устанавливающих момент вступления их в силу в момент государственной регистрации, признал, что срок, на который предоставляются в аренду земельные участки, подлежит исчислению именно с даты их государственной регистрации. Принимая редакцию пунктов 3.3 договоров, предложенную истцом, суд исходил из того, что размер арендной платы за пользование ограниченными в обороте земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие лицу, являющемуся арендатором земельных участков с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательство о налогах и сборах в отношении таких земельных участков. Материалы дела подтверждают, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83 и 23:49:0202026:84 расположены во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Поэтому размер годовой арендной платы за пользование такими участками не может превышать размер земельного налога. Суд руководствовался подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи". В нем указано, что в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения производственных и административных зданий и строений, ставка земельного налога установлена в размере 0,5% от кадастровой стоимости. По остальным условиям договоров аренды разногласий по существу не имеется, администрацией такие разногласия по каждому условию договоров не направлены и не раскрыты суду, и в остальном условия договоров аренды соответствуют стандартным (типовым) договорам аренды земельных участков, применяемых администрацией. Поэтому суд признал предложенные предпринимателем к подписанию договоры аренды подлежащими заключению в редакции истца. Расходы по оплате государственной пошлины распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 принят отказ предпринимателя от иска в части обязания администрации заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:84. В указанной части решение от 10.01.2020 отменено, производство по делу этой части прекращено. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 изменено в части определения размера арендной платы, устанавливаемой в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83. Суд апелляционной инстанции обязал администрацию заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83, в редакции, изложенной в резолютивной части постановления.

В апелляционном суде предприниматель заявил об отказе от требований в части обязания администрации заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:84. Суд апелляционной инстанции принял данный отказ и на основании статей 49 и 150 Кодекса прекратил производство по требованию предпринимателя об обязании администрации заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:84. Апелляционный суд при разрешении спора в оставшейся части исходил из следующего. Приобретатель объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, изначально предоставленном отчуждателю такого объекта на праве постоянного (бессрочного) пользования, не поименованный в статье 20 Земельного кодекса (до 01.03.2015) и в статье 39.9 Земельного кодекса, и не являющийся универсальным правопреемником отчуждателя объекта недвижимости, в результате заключения договора купли-продажи получал право на заключение договора аренды или договора купли-продажи земельного участка на льготных условиях, если реализовывал данное право до 01.07.2012. Однако ни общество до продажи объектов недвижимости по договору в 2009 году, ни предприниматель после приобретения этих объектов не исполнили обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, и не обратились до 01.07.2012 с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Вместе с тем, предприниматель является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0202026:1096 и 23:49:0202026:1097, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202026:83. Данное право предпринимателя в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано. В этой связи, он на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов. В нарушение положений статьи 65 Кодекса ответчики не представили доказательства того, что на момент вынесения решения судом первой инстанции объекты, размещенные в границах спорного земельного участка, признаны объектами самовольного строительства. В материалы дела не представлены решения судов о сносе данных объектов недвижимости, зарегистрированное в ЕГРН право собственности предпринимателя на нежилые здания в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано. Таким образом, ответчики не представили доказательства невозможности применения к спорным правоотношениям положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что размер арендной платы не может превышать ставки земельного налога, однако не согласился с правильностью определения размера данной ставки судом первой инстанции. В настоящее время отсутствует нормативный правовой акт муниципального образования, который бы соответствовал положениям федерального законодательства, устанавливающим льготное исчисление размера арендной платы в отношении земельных участков, ограниченных в обороте, но занятых объектами недвижимого имущества арендатора. В связи с этим, до приведения нормативно-правовой базы муниципального образования город Сочи в соответствие с нормами действующего законодательства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что к спорным отношениям по аналогии могут применяться нормы абзаца первого пункта 5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 (в редакции постановления администрации от 19.09.2016 N 2116) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога. Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83 утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640 (приложение N 1 к приказу) и по состоянию на 01.01.2019 она составляет 5 828 943 рубля 49 копеек. При определении размера ставки земельного налога суд первой инстанции руководствовался содержанием кадастрового паспорта, согласно которому участок с кадастровым номером 23:49:0202026:83 имеет вид разрешенного использования - производственная база. Поэтому суд применил ставку земельного налога, указанную в подпункте 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи", в размере 0,5% от кадастровой стоимости участка. Согласно данному подпункту указанная налоговая ставка устанавливается в отношении участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Однако на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202026:83 объекты недвижимости с таким целевым назначением не располагаются. Предприниматель является фактическим пользователем земельного участка, который не предоставлялся предпринимателю для размещения производственных зданий. Принадлежащие предпринимателю нежилые здания, расположенные на спорном участке используются последним для размещения магазинов по продаже мебели и обоев, что представитель истца признал в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. С учетом изложенного, одно лишь указание в кадастровой выписке на разрешенный вид использования земельного участка (для размещения производственной базы) при том, что предпринимателем такая деятельность на участке фактически не осуществляется, не является достаточным основанием для льготного исчисления арендной платы. Исходя из фактического использования земельного участка предпринимателем, суд посчитал возможным применить к спорным отношениям нормы подпункта 10 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231. В нем установлена налоговая ставка в размере 0,85% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций. Поэтому пункт 3.2 договора, подлежащего заключению в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83, необходимо изложить в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 49 546 (сорок девять тысяч пятьсот сорок шесть) рублей 02 копейки, исходя из следующего расчета: 5 828 943 рубля 49 копеек (кадастровая стоимость участка) х 0,85% (ставка арендной платы в размере ставки земельного налога)". При этом отсутствуют основания для ссылки в пункте 3.3 договора аренды на нормы подпункта "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531). Данная норма регламентирует порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, в то время как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:83 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи. С учетом изложенного, апелляционный суд отклонил доводы администрации и департамента о том, что размер арендной платы должен составлять 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент и администрация обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами первой и апелляционной инстанций норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. У предпринимателя не возникло право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. Истец, как собственник недвижимого имущества, не относится к кругу лиц, имеющих право на предоставление таких земельных участков без проведения торгов на условиях аренды сроком на 49 лет путем переоформления с постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, предпринимателем не представлена документация, определяющая площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и ремонта зданий, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83. Статьей 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Следовательно, на истца возложена обязанность по предоставлению всех документов, необходимых для получения муниципальной услуги по предоставлению земельного участка. Вместе с тем, предпринимателем не представлены документы, надлежаще свидетельствующие о наличии исключительного права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Доводы кассационной жалобы повторяют процессуальную позицию ответчиков, изложенную в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, и сводятся к тому, что истец не представил доказательства возникновения у него права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорных участков. Органы местного самоуправления полагают, что отношениям сторон подлежит применению постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, которым ставка арендной платы установлена в размере 1,5% от рыночной стоимости земельных участков. Это послужило основанием для отказа администрации в подписании договора аренды и передачи истцом возникших разногласий на рассмотрение арбитражного суда. Однако согласно имеющемуся в деле кадастровому плану земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:83 расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта, то есть является ограниченным в обороте. Таким образом, размер арендной платы не может превышать размера земельного налога.

От общества также поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просило постановление от 30.06.2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации и департамента без удовлетворения. Общество обращает внимание на то, что за ним зарегистрирован на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:83, о чем в ЕГРН внесена 14.08.2010 запись регистрации N 23-23-50/016/2010-257, и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2010 23-АИ N 011975. Начиная с 08.05.2009, общество не владеет земельным участком, бремя владения, пользования и распоряжения им в полной мере осуществляет предприниматель. Таким образом, заключение с покупателем договора аренды (сроком на 49 лет) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83 будет связано с реализацией им законного право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

От управления Росреестра по Краснодарскому краю отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда от 30.06.2020.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 18.04.1995 N 339/1 за обществом на праве постоянного (бессрочного) пользования был закреплен земельный участок площадью 6 470 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202026:56.

25 марта 2009 года общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора предпринимателю в собственность отчуждены: одноэтажное здание столярного цеха литеры "В, В2, В6, В3" площадью 290,4 кв. м; здание отделочного цеха литеры "Б4, Б5" площадью 117,8 кв. м; здание центрального склада литеры "З, З4" площадью 449,1 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 6 470 кв. м, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В дальнейшем исходный земельный участок с целью изъятия его части для государственных нужд (для целей размещения олимпийского объекта) был разделен на 3 участка с кадастровыми номерами: 23:49:0202026:82 (площадью 5849 кв. м), 23:49:0202026:83 (площадью 619 кв. м) и 23:49:0202026:84 (площадью 2 кв. м).

На основании соглашения от 09.07.2010 N 149-974-р, заключенного между Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 и обществом, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:82 площадью 5849 кв. м, а также право собственности на ряд объектов недвижимого имущества, расположенных на данном участке, были прекращены.

Здание центрального склада литера "З" площадью 449,1 кв. м было изъято у предпринимателя на основании соглашения от 09.07.2010 N 148-974-р.

По сведениям публичной кадастровой карты и заключению специалиста от 16.03.2020 N 152 земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83 и 23:49:0202026:84 не являются смежными. Нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0202026:1096 и 23:49:0202026:1097, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, расположены на участке с кадастровым номером 23:49:0202026:83.

В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды предприниматель неоднократно обращался в администрацию с соответствующими заявлениями.

Предприниматель 20.05.2019 направил в администрацию подписанные им проекты договоров аренды с сопроводительными письмами, как собственник объектов недвижимого имущества в порядке переоформления земельных участков без проведения торгов на условиях аренды сроком на 49 лет, для подписания проектов договоров администрацией.

Департамент в письме от 18.06.2019 указал на отсутствие оснований для заключения договоров аренды в редакции предпринимателя, который не относится к кругу лиц, имеющих право на переоформление постоянного (бессрочного) пользования на долгосрочное (49 лет) право аренды без проведения торгов.

Ссылаясь на то, что органы местного самоуправления уклоняются от заключения договоров (проекты от 20.05.2019) аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0202026:83 и 23:49:0202026:84, предприниматель как лицо, переоформляющее право постоянного (бессрочного) пользования и собственник объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В суде апелляционной инстанции предприниматель заявил отказ от требований в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:84. Апелляционный суд установил, что данный участок никогда не был занят объектами недвижимого имущества, поименованными в договоре купли-продажи 25.03.2009, и не использовался для обслуживания таких объектов. Предприниматель не мог приобрести право постоянного (бессрочного) пользования на данный участок в результате заключения с обществом договора купли-продажи, которое продолжает владеть земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202026:84 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому предприниматель правомерно заявил отказ от требований в части обязания администрации заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:84, который принят судом первой инстанции на основании статьи 49 Кодекса. Производство в соответствующей части требований прекращено судом апелляционной инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Кодекса.

В указанной части постановление апелляционного суда от 30.06.2020 лицами, участвующими в деле, не обжалуется, поэтому судебный акт в указанной части кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Частично удовлетворяя требования предпринимателя об обязании администрации заключить с ним договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83, апелляционный суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса).

К покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Без проведения торгов такой договор может быть заключен в ряде случаев, в том числе: предоставления земельного участка лицу, являющемуся собственником зданий, сооружений (подпункт 9 пункта 2); предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подпункт 11 пункта 2).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) предприниматель не реализовал до 01.07.2012. Вместе с тем, предприниматель является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0202026:1096 и 23:49:0202026:1097, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202026:83. Данное право в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано. Поэтому истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. При этом размер арендной платы при заключении договора не может превышать ставки земельного налога, с учетом принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202026:83 ограничен в обороте (расположен во втором округе санитарной (горно-санитарной) охраны курорта) и не подлежит передаче в частную собственность. Актуальная кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640 (по состоянию на 01.01.2019 составляет 5 828 943 рубля 49 копеек). Апелляционный суд использовал в расчете ставку земельного налога в размере 0,85% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, установив, что фактически земельный участок используется предпринимателем для размещения на нем магазинов по продаже мебели и обоев. Поэтому суд не руководствовался информацией, содержащейся в кадастровом паспорте, о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:83 (производственная база) и определил размер годовой арендной платы за данный участок, равный 49 546 рублям 02 копейкам. При этом, излагая пункт 3.3 договора аренды, апелляционный суд не ссылался на подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531). Суд указал, что данная норма регламентирует порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, в то время как спорный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи. По остальным условиям договора аренды разногласий по существу администрацией заявлено, эти условия соответствуют стандартным (типовым) договорам аренды земельных участков. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции признал договор аренды (проект от 20.05.2019) подлежащим заключению в измененной им редакции.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация и департамент приводят довод о том, что предприниматель, как собственник недвижимого имущества, не относится к кругу лиц, имеющих право на предоставление земельного участка без проведения торгов на условиях аренды сроком на 49 лет путем переоформления с постоянного (бессрочного) пользования. Данный довод поддержан судом апелляционной инстанции в постановлении от 30.06.2020, который признал за истцом преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов не на основании подпункта 11 пункта 2, а на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Между тем, податели кассационной жалобы, как и суд апелляционной инстанции, не учитывали следующее.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (пункт 13 постановления от 24.03.2005 N 11).

Абзацем первым пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса.

При этом как следует из определений Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 310-КГ14-7363 и от 06.05.2015 N 305-КГ14-7532, положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предоставляют право лицу, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление в срок до 01.07.2012. Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в пункте 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Таким образом, собственник здания (строения, сооружения), к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе требовать переоформления этого права в порядке, предусмотренном законом. Данный вывод согласуется с также правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.02.2016 N 310-КГ15-13852, N 310-КГ15-13643. Из пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, на который сослался апелляционный суд, следует, что при отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок плата за пользование им определяется по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса. Собственник объекта недвижимости, до переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, обязан вносить плату за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, в размере арендных ставок, установленных регулирующим органом. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что право постоянного (бессрочного) пользования предпринимателя земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202026:83 подлежит переоформлению на право аренды, является правильным. Между тем, ошибочное неприменение апелляционным судом к спорным правоотношениям положений подпункта 11 пункта 2 (применение им подпункта 9 пункта 2) статьи 39.6 Земельного кодекса не привело к принятию незаконного судебного акта с учетом обоснованного применения к отношениям сторон постановления N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Фактические обстоятельства определены судом апелляционной инстанции при разрешении спора правильно. Несогласие администрации и департамента с выводами апелляционного суда само по себе не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием, достаточным для отмены обжалуемых ответчиками судебных актов. Поскольку апелляционный суд обоснованно изменил решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит постановление апелляционного суда. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу N А32-45097/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев