Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2020 г. N Ф08-7535/20 по делу N А53-45360/2019

г. Краснодар

23 сентября 2020 г.

Дело N А53-45360/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ИНН 6166037623, ОГРН 1026104028829) - Паутовой О.С. (доверенность от 01.08.2019), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2020 по делу N А53-45360/2019, установил следующее.

ООО "Кристалл" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным приостановления управлением государственной регистрации перехода права собственности к обществу в отношении объекта - навеса, расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Штанахоновского, 27 (литера а) площадью 224, 4 кв. м.

Решением суда от 20.05.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.07.2020, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Заявитель указывает на то, что права на спорный объект недвижимости (навес) возникли у продавца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и признаются юридически действительными. Отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. Покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установили суды, 28.11.2019 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении сооружения - навеса (литера а) с кадастровым номером 61:44:0020606:152, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 27.

В качестве документа-основания для регистрации права собственности общество представило договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2003 N 2, заключенный ООО "ДонАльянс" (продавец) и обществом (покупатель), согласно которому продавец продал покупателю автозаправочную станцию (АЗС) N 2 "Темерник", расположенную по указанному выше адресу.

13 июля 2015 года управление уведомило общество о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на пункт 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) указав, что в орган регистрации не представлено заявление стороны договора - ООО "Дон-Альянс" о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимости. Управление также сослалось на отсутствие регистрации права собственности продавца на навес (литера а) площадью 224,4 кв. м.

Полагая, что действия управления являются незаконными, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

В силу статьи 198 Кодекса и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в статье 18 вышеназванного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 62 совместного постановления N 10/22 при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из указанных выше разъяснений, следует, что требование покупателя об оспаривании отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца подлежит удовлетворению только в том случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца при наличии зарегистрированного за ним права собственности на объект (в случае если права на спорное имущество возникли после вступления в силу Закона о регистрации).

Суды установили, что АЗС построена по рабочему проекту 1998 года. Из раздела "Краткая характеристика строительных конструкций" следует, что в комплексе АЗС предусмотрен навес с заправочными островками. ООО "Дон-Альянс" и подрядчик ООО "Стройинвест" подписали акт приемки законченного строительством объекта от 28.10.1999 - АЗС стационарного типа с подземным хранением нефтепродуктов и автомойкой. При этом в акте, принятых заказчиком объектов, навес площадью 224, 4 кв. м отсутствует.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод общества о том, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормы названной статьи связаны с определением предмета договора купли-продажи недвижимости.

Суды установили, что договор купли-продажи от 28.02.2003 не содержит индивидуализирующих признаков передаваемого навеса площадью 224,4 кв. м.

Поскольку право собственности на навес ООО "Дон-Альянс" на момент заключения договора от 28.02.2003 не зарегистрировано и ООО "Дон-Альянс" не являлось собственником отчуждаемого обществу объекта (навеса), право собственности к покупателю на него не перешло.

Кроме того, суды обоснованно приняли во внимание, что ООО "Дон-Альянс" прекратило деятельность юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ.

Между тем ООО "Дон-Альянс", являясь до 2012 года действующим юридическим лицом, не обеспечило регистрацию титула в отношении спорного объекта до совершения сделки с обществом, так же как и общество не представило доказательств обращения к продавцу за регистрацией перехода права собственности до его ликвидации.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что право продавца, возникшее после вступления в силу Закон N 122-ФЗ не зарегистрировано, в акте приемки законченного строительством объекта навес отсутствует, в договоре купли-продажи не содержится индивидуализирующих признаков навеса, суды верно указали, что в рассматриваемом случае ликвидация продавца не является единственным препятствием для регистрации права собственности общества на навес.

С учетом изложенного, суды пришли к верному выводу о соответствии оспариваемого решения управления действующему законодательству и обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции не имеется.

Иные доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2020 по делу N А53-45360/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Л. Коржинек

Судьи

Е.И. Афонина О.Л. Рассказов