Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 октября 2020 г. N Ф08-8179/20 по делу N А53-40356/2019

г. Краснодар

16 октября 2020 г.

Дело N А53-40356/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Деметра" (ИНН 6140031289, ОГРН 1116188000785) - Паутовой О.С. (доверенность от 21.11.2019), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Сухомлинова Владимира Александровича и Назарько Галины Николаевны - Пономоренко Н.А. (доверенность от 29.01.2020), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Сухомлинова Николая Александровича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 по делу N А53-40356/2019, установил следующее.

ООО "Деметра" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление), выразившихся в погашении записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313 правом аренды в пользу общества по договору от 19.03.2007 N 1, а также о возложении на управление обязанности восстановить записи об обременении данных участков правом аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сухомлинов В.А., Назарько Г.Н. и Сухомлинов Н.А.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение управления о снятии обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313. На уполномоченный орган возложена обязанность внести в ЕГРН запись об обременении данных участков правом аренды в пользу общества на основании договора от 19.03.2007 N 1. Суды пришли к выводу о том, что действия управления противоречат положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Суды установили, что в результате выдела спорных земельных участков обременение их правом аренды в пользу общества сохранилось. Поскольку договор аренды от 19.03.2007 N 1 в установленном порядке не расторгнут, основания для погашения в ЕГРН записей об обременении участков правом аренды в пользу общества у управления отсутствовали.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что погашение в ЕГРН записей об обременении спорных участков правом аренды в пользу общества произведено с соблюдением норм действующего законодательства, исходя из представленных в управление документов, подтверждающих расторжение договора аренды в отношении образованных земельных участков. Восстановление записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 правом аренды в пользу общества невозможно, в связи с его передачей во владение третьему лицу (Назарько Г.Н.). Кроме того, в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В данном случае восстановление регистрационной записи об обременении права на спорные участки возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления общества о признании (восстановлении) права по правилам искового производства.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва. Представитель Сухомлинова В.А. и Назарько Г.Н. на удовлетворении кассационной жалобы управления настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества и третьих лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 19.03.2007 ООО "Феникс" (арендатор) и участники общей долевой собственности (арендодатели) заключили договор N 1 аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:600011:0096 (поля 54, 56, 60, часть 58 за исключением 330000 кв. м с северо-запада поля), расположенного примерно в 5,25 км по направлению на юг от ориентира с. Займо-Обрыв (т. 1, л. д. 11 - 17). Часть земельного участка, предоставленная в аренду, имеет учетный номер 006 и отражена в кадастровом плане от 16.03.2007 N 01-02/07-2774 (т. 1, л. д. 20, 21). Срок действия договора аренды составляет 10 лет.

В соответствии с пунктом 5.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться частью земельного участка после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено право арендатора передать арендованную часть земельного участка в субаренду или отдать арендные права в залог на срок, не превышающий срока аренды.

По соглашению от 17.05.2011 права и обязанности арендатора по договору от 19.03.2007 N 1 перешли к обществу (т. 1, л. д. 23, 24).

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:96 находится в общей долевой собственности, в отношении него зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества.

26 марта 2019 года собственники земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96 (Сухомлинов В.А. и Сухомлинов Н.А.) из принадлежащих им долей образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313.

Земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600011:1313 приобрела в собственность Назарько Г.Н. на основании договора купли-продажи от 12.11.2019, заключенного с Сухомлиновым Н.А.

Собственники образованных участков обратились в управление с заявлениями от 21.06.2019 о погашении записей об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313 правом аренды, представив уведомления о расторжении договора аренды с отметкой о вручении арендатору 27.05.2019.

Общество направило в управление уведомление о необходимости соблюдения судебного порядка расторжения договора аренды, возобновленного на срок до 26.04.2027 (т. 1, л. д. 110).

21 октября 2019 года собственники участков сообщили управлению о незаконности государственной регистрации права аренды на образованные в счет долей земельные участки. Регистрирующий орган погасил в ЕГРН обременения в виде аренды в пользу общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313.

Общество, полагая, что действия управления противоречат закону и нарушают принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как установили суды, 28.12.2018 в газете "Приазовье" (N 7) размещено уведомление о проведении работ по выделу земельных участков в счет земельных долей Сухомлинова В.А. и Сухомлинова Н.А. из земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600011:96. В объявлении указано, что в случае отсутствия возражений со стороны долевых собственников по истечению 30 дней со дня опубликования извещения проект межевания земельного участка считается согласованным. Общество 18.03.2019 согласовало выделение земельных участков из арендованного им участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что 26.03.2019 в отношении выделенных земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312 и 61:01:0600011:1313 одновременно с регистрацией права собственности Сухомлинова В.А. и Сухомлинова Н.А. в ЕГРН перенесены записи об их ограничении (обременении) правом аренды общества. Основания для прекращения договора аренды в отношении образованных земельных участков на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ отсутствуют. С учетом условий договора аренды от 19.03.2007 N 1 (пункты 4.1, 5.4, 7.2), при наличии представленных регистратору возражений арендатора, регистрирующий орган должен был установить, что одностороннее уведомление собственников образованных участков о расторжении договора аренды с 30.09.2019 не влечет прекращения арендных отношений.

Названные обстоятельства позволили судам заключить об отсутствии оснований для погашения записей об аренде в пользу общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600011:1312, 61:01:0600011:1313 и удовлетворить заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы управления суд округа отклоняет. Из представленных в дело доказательств не следует, что договор аренды с обществом прекращен, а спорные земельные участки выбыли (истребованы) из владения арендатора. Условия договора аренды и заявление арендатора позволяли государственному регистратору заключить об отсутствии в договоре права на односторонний отказ от него, а также об отсутствии условий для применения положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Переход права собственности на земельные участок не влечет изменения или расторжения договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса). В данном случае суд восстановил положение, которое существовало до момента совершения не соответствующих закону регистрационных действий. Собственники земельных участков при наличии к тому фактических оснований не лишены возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями о расторжении договора аренды и возврате земельных участков.

Несогласие управления с содержащейся в оспариваемых судебных актах оценкой доказательств не является основанием для их отмены, поскольку приведенные им доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, а также о несоответствии сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 по делу N А53-40356/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Н.С. Мазурова Е.Г. Соловьев