Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 ноября 2020 г. N Ф08-9767/20 по делу N А53-35707/2017

г. Краснодар

20 ноября 2020 г.

Дело N А53-35707/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Денека И.М. и Илюшникова С.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кайдаш Е.Н., при участии в судебном заседании от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - Гончаровой С.И. (доверенность от 02.11.2020), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев с использованием системы видеоконференц-связи с Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А53-35707/2017 (Ф08-9767/2020), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Мега Строй" (далее - должник) Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об изъятии у должника объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Тургеневская, дом N 20, общая площадь застройки: 377,2 кв. м, степень готовности 4%, Литера А, кадастровый номер 61:44:0050631:232, инвентарный номер 6649, литера А, путем продажи с публичных торгов и об обязании передать техническую документацию на указанный объект.

Определением суда от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2020, в удовлетворения заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты. По мнению заявителя жалобы, суды неправильно применили нормы материального и процессуального права. Правовая позиция о правомерности отказа департамента в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов в связи с его однократным предоставлением для завершения строительства предыдущему собственнику подтверждена в постановлении апелляционного суда от 06.06.2019 по делу N А53-43026/2018. Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что включение имущества должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющегося у должника такого имущества, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 26.09.2018 признаны обоснованными требования ООО "Вектор-2000", в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утверждена Валитова О.А.

В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщиков.

Решением суда от 16.04.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Бирюкова Т.Н. Определением суда от 23.05.2019 Бирюкова Т.Н. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Зоров В.И.

Конкурсный управляющий провел инвентаризацию имущества должника, результаты которой опубликованы 09.09.2019 на ЕФРСБ (сообщение N 4148705).

В конкурсную массу включен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Тургеневская, дом N 20, общая площадь застройки: 377,2 кв. м, степень готовности 4%, Литера А, кадастровый номер 61:44:0050631:232 (далее - объект незавершенного строительства), стоимостью 45 745 тыс. рублей.

На основании решения суда от 23.06.2016 и постановления апелляционного суда от 07.09.2016 по делу N А53-5948/16, решения городской Думы Ростова-на-Дону от 15.07.2014 N 668 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону"" департамент (арендодатель) и должник (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 36879, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, общей площадью 977 кв. м, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства первый пусковой комплекс) (пункт 1.1 договора). Срок аренды устанавливается с момента передачи земельного участка с 07.09.2016 до 07.09.2019 (пункт 2.1 договора). Земельный участок передан по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 03.11.2016.

В рамках дела N А53-4869/2018 департамент обратился в арбитражный суд с иском к должнику о расторжении договора аренды земельного участка от 25.10.2016 N 36879, об обязании должника в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Решением суда от 28.04.2018 по делу N А53-4869/2018 указанный договор аренды земельного участка, заключенный департаментом и должником, расторгнут; должник обязан возвратить в месячный срок департаменту по акту приема-передачи спорный земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства. Постановлением апелляционного суда от 19.07.2018 решение суда от 28.04.2018 отменено в части, отказано в удовлетворении искового требования об обязании должника в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23 общей площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20. Апелляционный суд указал, что на земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%.

Постановлением окружного суда от 08.05.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обязано зарегистрировать переход к должнику права собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства) литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20. Право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано 18.06.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Указанный объект недвижимости является легальным, право собственности на который может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законом. Из решения следует, что согласно выписке из ЕГРН, с 02.06.2015 должник является собственником объекта незавершенного строительства, площадью 377,2 кв. м с инвентарным номером 6649, литера А.

Согласно письму департамента от 18.12.2018 разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию капитальных объектов, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, должнику не выдавалось.

Согласно информации, размещенной в "Картотеке арбитражных дел", департамент также обращался в Арбитражный суд Ростовской области с иском к должнику об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. При этом исковые требования мотивированы тем, что в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект, имеются основания для изъятия спорного объекта у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решением суда от 26.09.2019 по делу N А53-42046/2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционного суда от 30.12.2019 решение суда от 26.09.2019 отменено, исковое заявление департамента оставлено без рассмотрения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента с данным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

По общему правилу, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 статьи 131 Закона о банкротстве определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику на праве собственности, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены.

Согласно пункту 2.7 статьи 201.1 Закона о банкротстве, введенной Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), при рассмотрении дела о банкротстве застройщика предусмотренные данным Федеральным законом наблюдение и финансовое оздоровление не применяются.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве, в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 218-ФЗ, рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика происходит только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

Суды установили, что на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий должнику. Указанные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами. В силу данных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом апелляционный суд верно отметил, что в силу части 11 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

Доводы кассационной жалобы не основаны на нормах права, направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Кодекса подлежат отклонению. Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу N А53-35707/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Андреева

Судьи

И.М. Денека С.М. Илюшников