Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2021 г. N Ф08-9846/20 по делу N А63-5136/2019

г. Краснодар

04 февраля 2021 г.

Дело N А63-5136/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 4 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) - Бескоровайной О.Ю. (доверенность от 28.12.2020), от ответчика - федерального казенного учреждения "Объединенное стратегическое командование Южного военного округа" (ИНН 6164302805, ОГРН 1116164001546) - Волковой Е.В. (доверенность от 09.12.2019), в отсутствие третьего лица - войсковой части 98538, извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу федерального казенного учреждения "Объединенное стратегическое командование Южного военного округа" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу N А63-5136/2019, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ФКУ "Объединенное стратегическое командование Южного военного округа" (далее - учреждение), в котором просил:

- взыскать с ответчика 351 893 рубля 89 копеек долга с 01.01.2002 по 31.05.2018 по договору от 11.10.1994 N 93 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:070901:9 площадью 2251 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Калинина, 184, позиция 5 в молодежном комплексе, для строительства и эксплуатации жилого дома;

- расторгнуть заключенный истцом и войсковой частью 51473 (правопреемник - учреждение) договор аренды от 11.10.1994 N 93;

- возложить на ответчика обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 26:16:070901:9, на котором расположен незавершенный строительством объект (фундамент), путем демонтажа и вывоза данного имущества за свой счет.

Требования основаны на статьях 58, 222, 425, 433, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 1, 22, 45, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением войсковой частью 51473 условий договора аренды в части внесения платы за пользование земельным участком и использовании его по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена войсковая часть 98538.

Решением от 25.07.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.10.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что при реорганизации войсковой части 51473 права и обязанности по договору аренды от 11.10.1994 N 93 не были переданы учреждению. Ответчик фактически не использовал спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства. Договор аренды прекратил свое действие с момента прекращения деятельности войсковой части 51473 в качестве юридического лица (17.10.2012), поэтому основания для его расторжения в судебном порядке отсутствуют. По требованию о взыскании арендной платы с 01.01.2002 по 31.12.2015 истек срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

Постановлением суда округа от 30.01.2020 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение со ссылкой на ошибочность вывода судов о том, что при реорганизации войсковой части 51473 права и обязанности по договору аренды учреждению не были переданы. Суды фактически не рассмотрели исковые требования по существу, не дали оценку документам, подтверждающим реорганизацию войсковой части 51473, а также не разрешили судьбу расположенного на спорном земельном участке объекта, незавершенного строительством.

При новом рассмотрении решением от 11.06.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.09.2020, с учреждения в пользу комитета взыскано 122 511 рублей 60 копеек долга по арендной плате с 01.01.2016 по 31.05.2018, расторгнут договор аренды от 11.10.1994 N 93, на ответчика возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок путем демонтажа объекта, незавершенного строительством (фундамента), и вывоза данного имущества. В остальной части в иске отказано в связи с пропуском исковой давности, о применении которой заявил ответчик; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что учреждение является правопреемником войсковой части 51473, поэтому к нему перешли все права и обязанности по спорному договору аренды. Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, а также не использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением (для строительства многоквартирного дома) в течение срока, превышающего три года (более 20 лет). Данные обстоятельства квалифицированы судами как существенные нарушения условий договора, влекущие возникновение у арендодателя права отказаться от его исполнения в одностороннем порядке. Суды произвели перерасчет арендной платы с учетом заявления ответчика о применении исковой давности.

В кассационной жалобе учреждение просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о расторжении спорного договора аренды. О нарушенном праве комитет знал с 1995 года, а с иском обратился в суд в 2019 году, то есть спустя 24 года. По условиям договора аренды при его расторжении земельный участок возвращается арендодателю со всем расположенным на нем имуществом, поэтому суды неправомерно возложили на ответчика обязанность по освобождению данного объекта. Иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

В возражениях на кассационную жалобу комитет указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города Невинномысска от 06.10.1994 N 976 войсковой части 51473 разрешено строительство 12-этажного 70-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенным кафе на 50 мест и магазином "Кулинария" по улице Калинина, 184, позиция 5 в молодежном жилищном комплексе.

На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и войсковая часть 51473 (арендатор) заключили договор от 06.10.1994 N 93 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:070901:9 площадью 2251 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Калинина, 184, позиция 5 в молодежном комплексе, для строительства и эксплуатации жилого дома, на 50 лет (пункты 1.1 и 1.2).

Порядок внесения арендной платы и методика ее начисления отражены в разделе 2 договора.

Арендодатель вправе досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими ее к порче, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий договора (пункт 4.1).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Комитет, указывая, что войсковая часть 51473 прекратила деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к учреждению, направил последнему претензию от 24.08.2018 N 3218/27 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, освобождении и возврате земельного участка с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

В письме от 14.09.2018 N 32/с/636 учреждение сообщило, что права и обязанности по спорному договору к нему не перешли, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения претензионных требований.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, комитет обратился с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены специальные правила досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Таким образом, досрочное расторжение (прекращение) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит следующие разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая указания суда кассационной инстанции, установив, что учреждение является правопреемником войсковой части 51473, в связи с чем к нему перешли все права и обязанности по договору аренды от 06.10.1994 N 93, принимая во внимание ненадлежащее исполнение условий соглашения как прежним арендатором (войсковой частью 51473), так и его правопреемником (учреждением), выразившееся в невнесении арендной платы с 01.01.2002 по 31.05.2018 и неиспользовании земельного участка по целевому назначению более 20 лет, квалифицировав данные обстоятельства как существенные нарушения договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных требований (с учетом применения последствий пропуска срока исковой давности по заявлению ответчика).

Доводы заявителя о том, что комитетом пропущен срок исковой давности по требованию о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, основаны на ошибочном толковании учреждением норм материального права. Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, оно не выбывает из владения собственника. Указанный правовой подход сформулирован в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения". Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, требование комитета следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения; исковая давность к данному требованию неприменима (статья 208 Гражданского кодекса).

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2020 по делу N А63-5136/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова