Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2021 г. N Ф08-11958/20 по делу N А53-589/2020

г. Краснодар

18 февраля 2021 г.

Дело N А53-589/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "К-Девелопмент" (ОГРН 1146154005898) - Балановой Е.Н. (доверенность от 28.01.2021), в отсутствие представителей заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ОГРН 1026102583726), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "К-Девелопмент" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 по делу N А53-589/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "К-Девелопмент" (далее - общество, ООО "К-Девелопмент") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ комитета от 07.11.2019 N 60.4.3/11136 (далее - отказ от 07.11.2019),

- обязать комитет в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка площадью 2 600 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003488:5, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 160-4, для размещения блокированной жилой застройки, сроком на три года (далее также - земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003488:5).

Решением от 08.07.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебное решение мотивировано следующим. После государственной регистрации права собственности общества на приобретенный объект незавершенного строительства оно обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 2 600 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003488:5 в аренду сроком на три года для размещения блокированной жилой застройки. Письмом от 07.11.2019 заявителю отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с отсутствием на нем объекта незавершенного строительства, право собственности на который, зарегистрировано за обществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При подаче в комитет заявления о предоставлении земельного участка в аренду обществом были приложены документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства (фундамент). В ходе судебного разбирательства, в подтверждение фактического наличия фундамента общество сослалось на фотографии, приобщенные к материалам дела. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). При этом наличие государственной регистрации прав на объект, не являющийся недвижимым, не препятствует суду квалифицировать его соответствующим образом (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление Пленумов N 10/22). Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 1 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016; далее - Обзор от 13.04.2016) также указал, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона, к недвижимым объектам. По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости; для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость, с предоставлением земельного участка для строительства, получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью; соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Заявителем не доказано наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства (фундамент), имеющего самостоятельное функциональное назначение, и обладающего полезными свойствами. Проектная, техническая документация, иные доказательства, достоверно свидетельствующие об обратном, не представлены, ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы не заявлено. Поскольку расположенное на испрашиваемом земельном участке имущество недвижимым не является, к рассматриваемому случаю не может быть применен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Заявителем не подтверждено наличие у него права, подлежащего судебной защите, и нарушение его комитетом. Довод общества о наличии у него исключительного права собственника строения, на получение в аренду спорного земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса, необоснован. Отказ комитета от 07.11.2019 является законным и обоснованным. Оснований для взыскания по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) со стороны в пользу общества, понесенных им при обращении в суд расходов по уплате государственной пошлины, не имеется.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, дополнительно отметив следующее. Установление решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 14.05.2018 по делу N 2-2516/2018 по заявлению Лемещенко В.П. к комитету, вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003488:5 вместо "для эксплуатации офиса" - "блокированная жилая застройка", и наличия на данном участке объекта незавершенного строительства - фундамента, законность отказа комитета не опровергает. Наличие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства само по себе не подтверждает фактическое существование такого объекта, с характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимости.

В кассационной жалобе ООО "К-Девелопмент" просит решение от 08.07.2020 и апелляционное постановление от 21.10.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление в полном объеме.

Податель жалобы указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003488:5 ранее был предоставлен одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства (Аликаевой М.В.) постановлением мэра г. Таганрога от 01.11.2011 N 3988 - для эксплуатации расположенного на участке фундамента, на основании заключенного с комитетом договора аренды от 02.12.2011 N 11-502 - для эксплуатации офиса. Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 14.05.2018 по делу N 2-2516/2018 установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003488:5 объекта незавершенного строительства (фундамента), а также установлен вид разрешенного использования участка (вместо "для эксплуатации офиса") "блокированная жилая застройка". Указанное решение, имеющее преюдициальное значение для настоящего спора, надлежащей правовой оценки не получило и не нашло отражения в обжалуемых судебных актах. После приобретения объекта незавершенного строительства Лемещенко В.П. у Аликаевой М.В., комитет продолжал принимать арендные платежи за пользование земельным участком. Доводы об отсутствии на земельном участке объекта недвижимости в физическом выражении опровергнуты обществом доказательствами, не оспоренными комитетом. В ответном письме от 23.12.2019 на обращение Лемещенко В.П. о перерасчете арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:58:0003488:5, комитет признавал право ООО "К-Девелопмент" на использование части участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Суды не поддержали версию комитета об отсутствии фундамента на спорном земельном участке, а заключили об отсутствии у фундамента статуса объекта недвижимости. Объекты, не завершенные строительством, не изъяты из гражданского оборота, и могут отчуждаться собственником другим лицам. Требование о признании отсутствующим права общества на объект незавершенного строительства комитетом не заявлено. Заглубленный в земельный участок фундамент - признак объекта недвижимости. В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. В соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса общество имеет исключительное право на предоставление земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, по договору аренды без проведения торгов. Суд неправомерно возложил на общество обязанность по представлению доказательств отнесения принадлежащего ему имущества к недвижимому, при наличии не оспоренного зарегистрированного права.

Комитет письменно заявил ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое судом округа рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса. В данном ходатайстве комитет также выразил возражения против удовлетворения кассационной жалобы.

Определением суда округа от 17.12.2020 удовлетворено ходатайство общества о проведении судебного заседания 11.02.2021 с использованием систем видеоконференц-связи, однако в назначенный день представитель заявителя прибыл непосредственно в окружной суд, в связи с чем, сеанс видеоконференц-связи не состоялся.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

При разрешении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

По правилам статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив доказательства, представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них, судебные инстанции заключили об отсутствии у расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003488:5 фундамента, право собственности на который, как на недвижимое имущество, зарегистрировано в ЕГРН за обществом, признаков самостоятельной недвижимой вещи; руководствуясь применимыми нормами права, пришли к выводу о правомерности отказа комитета от 07.11.2019 в предоставлении обществу, как собственнику здания, сооружения, в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для размещения блокированной жилой застройки.

Поддерживая постановленные по делу выводы судов, окружной суд учитывает следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса, подпунктом 3 пункта 5 которой предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Следует из подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Сам по себе факт государственной регистрации права на объекты, не являющиеся недвижимыми вещами, ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах. Соответствующая правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11, от 04.09.2012 N 3809/12, от 28.05.2013 N 17085/12.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума N 25).

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический, кадастровый паспорт.

Специфической особенностью объектов незавершенного строительства является то, что в отличие от зданий, сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни сооружением, а потому, право аренды на земельный участок под таким объектом в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (ранее - статья 36 Земельного кодекса) приобретению не подлежит. Изложенный правовой подход нашел отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 и от 09.11.2010 N 7454/10, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 была сформулирована правовая позиция о том, что арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Ссылки на действующее, в период обращения общества в комитет законодательство, регламентирующее вопросы предоставления земельных участков для целей завершения правомерно осуществляемого строительства объекта, в имеющемся в материалах дела заявлении (т.1. л. д. 58) отсутствуют, подтверждающие обоснованность его применения документы, не приложены.

Блокированная жилая застройка, для размещения которой общество испрашивало в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003488:5, на нем отсутствует.

Прекращение в установленном законом порядке договора от 02.12.2011 N 11-502 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного комитетом с Аликаевой М.В. в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2 600 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003488:5, на переход прав и обязанностей арендатора по которому к обществу, комитет указал в письме от 23.12.2019, заявитель не обосновал; нарушение спорным отказом прав общества, как возможного арендатора названного участка, не подтвердил.

Вопреки утверждению подателя жалобы, решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 14.05.2018 по делу N 2-2516/2018 не может подтвердить фактическое существование спорного фундамента по состоянию на ноябрь 2019 года.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 08.07.2020 и апелляционного постановления от 21.10.2020 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 по делу N А53-589/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев