Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2021 г. N Ф08-12522/20 по делу N А32-15292/2019

г. Краснодар

25 февраля 2021 г.

Дело N А32-15292/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ливмед" (ИНН 7733866354, ОГРН 5137746255609) - Арутюнова В.В. (доверенность от 22.06.2020), в отсутствие представителя истца - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ливмед" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2020 по делу N А32-15292/2019, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление имущественных отношений) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Ливмед" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 06.12.2016 N 3700007476 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 площадью 871 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, проспект Южный, 42, с указанием, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении правом аренды данного земельного участка.

Решением от 09.09.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.11.2020, исковые требования удовлетворены: договор аренды от 06.12.2016 N 3700007476 расторгнут с указанием, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 в пользу общества. Распределены судебные расходы: в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. Суды установили, что по договору аренды от 06.12.2016 N 3700007476 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 с видом разрешенного использования "для размещения питьевого бювета". Арендатор использовал объект аренды не в соответствии с видом разрешенного использования, установленным в пункте 1.1 договора. В рамках дела N А32-2800/2019 на общество возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 площадью 871 кв. м, находящийся по адресу: г. Анапа, с. Витязево, проспект Южный, 42, путем демонтажа одноэтажного строения размером 5,58 м х 8,0 м, площадью застройки 45 кв. м, одноэтажного строения Г-образной формы, размером 17,42 х 4,20 + 5,95 м х 9,12 м, площадью застройки 127 кв. м, за счет собственных средств. Данные требования общество исполнило в рамках исполнительного производства от 02.12.2019 N 1293876/19/23023-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа от 15.11.2019 серии ФС N 023092945 по делу N А32-2800/2019. Материалами дела подтверждено существенное нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, что является основанием для его расторжения.

В кассационной жалобе общество просит решение от 09.09.2020 и апелляционное постановление от 28.11.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что задолго до принятия решения по настоящему делу земельный участок освобожден от некапитальных объектов, что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя Анапского ГОСП УФССП России по Краснодарскому краю от 10.03.2020 об окончании исполнительного производства N 1293876/19/23023-ИП. Освобождение земельного участка (кадастровый номер 23:37:0107003:1698) от объектов, не являющихся капитальными, осуществлено в разумные сроки, что исключает досрочное расторжение договора в судебном порядке. Принимая во внимание долгосрочный характер договора от 06.12.2016 N 3700007476, учитывая, что земельный участок освобожден обществом за счет собственных средств, расторжение договора по приведенным основаниям является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, не соответствует балансу интересов сторон. Помимо договора аренды земельного участка от 06.12.2016 N 3700007476 между управлением имущественных отношений и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 23.05.2016 N 17 на срок с 23.05.2016 по 23.05.2026, объект аренды по которому - муниципальное нежилое помещение площадью 47,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, с. Витязево, проспект Южный, 42, для эксплуатации питьевого бювета, который (договор) является действующим. В данном случае расторжение договора аренды земельного участка от 06.12.2016 N 3700007476 не повлечет восстановление каких-либо прав управления имущественных отношений, поскольку арендатор устранил допущенные нарушения (на спорном земельном участке находится и эксплуатируется в соответствии с договором аренды от 23.05.2016 N 17 объект недвижимости - питьевой бювет). В рамках дела N А32-2800/2019 установлено, что спорные объекты носят некапитальный характер (имеется возможность перемещения их конструктивных элементов без несоразмерного ущерба). При этом пунктом 4.1.12 договора аренды земельного участка от 06.12.2016 N 3700007476 закреплена обязанность арендатора не допускать строительство новых объектов до оформления соответствующего разрешения, которое в рассматриваемом случае не требовалось (объекты не относятся к недвижимым). Имевшее место нарушение условий договора аренды земельного участка (кадастровый номер 23:37:0107003:1698) никак не нарушило права арендодателя, устранено самим арендатором за свой счет. Истец не лишился в значительной степени того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка с ответчиком (поступления арендной платы и использования объекта аренды для эксплуатации питьевого бювета). Общество исправно вносит арендную плату, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, ответил на вопросы суда кассационной инстанции. Истец явку процессуального представителя в суд округа не обеспечил, извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с учетом следующего.

Согласно материалам дела управление имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.12.2016 N 3700007476 аренды земельного участка, по условиям которого обществу в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 площадью 871 кв. м, по адресу: г. Анапа, с. Витязево, проспект Южный, 42, с видом разрешенного использования "для размещения питьевого бювета" (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктами 1.4, 1.5 данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору; участок фактически передан обществу с 23.11.2016 без каких-либо иных документов по передаче имущества.

Договор аренды действует до 23.05.2026 (пункт 7.2 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.2.4 закреплено право арендодателя на досрочное расторжение договора при существенных нарушениях: использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 4 договора; невыполнение обязанностей, указанных в разделе 10 и пунктах 4.1 и 4.3 договора; невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В пункте 4.1.6 договора согласовано, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора; не допускать строительства новых объектов до оформления разрешения на строительство (пункт 4.1.12).

Согласно акту осмотра от 30.11.2018 N 133, подготовленному специалистами управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 расположены следующие объекты: одноэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0107003:1845 площадью 47,3 кв. м, принадлежащее муниципальному образованию город-курорт Анапа, переданное обществу в аренду по договору от 23.05.2016 N 17 для эксплуатации питьевого бювета; одноэтажный объект размером 8,35 м х 6,0 м, имеющий вывеску "Продукты" (не эксплуатируется); ведутся строительно-монтажные работы по возведению объекта Г-образной формы (залит бетонный фундамент размером по осям 17,10 м х 11,60 м, возведен металлический каркас) без соблюдения норм отступов от границы земельного участка (разрешительная документация на возведение на данном участке объектов не выдавалась).

В адрес общества управление имущественных отношений направило уведомление от 05.12.2018 N 2705-9792 о необходимости устранения в 30-дневный срок, с момента получения письма, нарушений договорных обязательств и уведомление от 28.01.2019 N 2705-449 с приложением подписанного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2016 N 3700007476.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления в арбитражный суд искового заявления о расторжении данного договора.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали доказанным факт неисполнения ответчиком (арендатором) принятых на себя по договору обязательств и удовлетворили исковые требования арендодателя на основании статей 309, 310, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса.

Коллегия суда округа полагает, что в данном случае подлежали учету особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса (абзац 4 пункта 23 постановления N 11).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Принимая во внимание, что договор аренды от 06.12.2016 N 3700007476 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1698 площадью 871 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, с. Витязево, проспект Южный, 42, заключен на длительный срок, а расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд округа полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды от 06.12.2016 N 3700007476, вменяемые обществу, устранены последним самостоятельно: некапитальные объекты, не предусмотренные договором (фактически это навес и павильон), демонтированы. Следует отметить, что помимо договора аренды земельного участка от 06.12.2016 N 3700007476 между управлением имущественных отношений и обществом заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения (здания) от 23.05.2016 N 17 на срок с 23.05.2016 по 23.05.2026, для эксплуатации питьевого бювета, расположенного на спорном земельном участке. Управление имущественных отношений предъявило иск о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий обществом, при этом требование о возврате объекта аренды не заявлено.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение и (или) постановление апелляционного суда полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судебными инстанциями в полном объеме, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.12.2020, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса) и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2020 по делу N А32-15292/2019 отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить приостановление исполнения решения от 09.09.2020 и постановления суда апелляционной инстанции от 28.11.2020 по делу N А32-15292/2019, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.12.2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев