Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2021 г. N Ф08-12052/20 по делу N А32-54957/2019

г. Краснодар

04 марта 2021 г.

Дело N А32-54957/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь "Дом отдыха Колос"" (ИНН 2318011294, ОГРН 1022302796350), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по делу N А32-54957/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Детский оздоровительный лагерь "Дом отдыха Колос"" (далее - общество) о взыскании 4 704 418 рублей 55 копеек задолженности по договору аренды, включая: 3 890 487 рублей 48 копеек основного долга, 813 931 рубль 07 копеек неустойки; а также о расторжении договора аренды от 12.10.1998 N 4900001092 о предоставлении в пользование земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18; 23:49:0110004:20; 23:49:0110005:30, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, Сочинское шоссе, 6-А, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды общества.

Исковые требования администрации мотивированы изменением поправочных коэффициентов целевого использования земельного участка и неисполнением ответчиком обязательств по внесению начисленной с учетом указанных коэффициентов арендной платы.

Решением от 07.09.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.2020, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 12.10.1998 N 4900001092 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), к нему не может применяться регулируемая арендная плата, так как стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к отношениям. Согласно условиям спорного договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Таким образом, на договор от 12.10.1998 N 4900001092 не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. Арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы, следовательно, новые формулы расчета не подлежат применению к отношениям сторон.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 07.09.2020 и апелляционное постановление от 20.11.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Арендатором уплата задолженности по арендной плате за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18; 23:49:0110004:20 и 23:49:0110005:30 за период с 01.07.2017 по 30.09.2019 в размере 3 890 487 рублей 48 копеек, рассчитанной на основании постановления администрации от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", и пени - 813 931 рубля 07 копеек до настоящего времени не произведена. По мнению подателя жалобы, с учетом данных обстоятельств суды необоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Сочи от 04.08.1998 N 682/1 Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.1998 N 4900001092 аренды земельного участка площадью 30 339 кв. м, часть которого (площадью 14 600 кв. м) является территорией лесопарковых насаждений (т. 1, л. д. 21 - 23).

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 N 2 в договор от 12.10.1998 N 4900001092 внесены изменения, согласно которым объектом аренды являются участки с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18 (площадью 29 171 кв. м), 23:49:0110004:20 (площадью 1168 кв. м) и 23:49:0110004:30 (площадью 1203 кв. м) (т. 1, л. д. 33, 34).

Администрацией произведен расчет арендной платы за земельные участки по договору от 12.10.1998 N 4900001092 с применением поправочных коэффициентов, предусмотренных постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (т. 1, л. д. 9).

Согласно расчету истца арендная плата, исходя из площади земельных участков 31 542 кв. м по договору от 12.10.1998 N 4900001092 составляет 2 395 725 рублей в год.

За период 01.07.2017 по 30.09.2019 задолженность по арендной плате, с учетом произведенных арендатором оплат, составила 3 890 487 рублей 48 копеек.

Поскольку указанная задолженность в установленный срок не погашена, администрация начислила неустойку (0,05% за каждый календарный день просрочки), в сумме 813 931 рубля 07 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлена претензия от 26.07.2019 N 16271/02-05-16 с требованием о погашении существующей задолженности и уплате неустойки (т. 1, л. д. 17).

Поскольку ответчик в добровольном порядке не погасил сумму долга, образовавшегося ввиду перерасчета арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом случае договор аренды от 12.10.1998 N 4900001092 заключен до введения в действие Земельного кодекса. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в настоящее время статья 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 N 73, в котором указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы, при том, что доказательства изменения соглашением сторон предусмотренной договором методики определения размера арендной платы в деле отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что новые формулы расчета не подлежат применению к отношениям сторон. Исходя из доказательств внесения обществом арендных платежей, у последнего отсутствует задолженность по договору от 12.10.1998 N 4900001092. В этой связи оснований для начисления истцом (взыскания с ответчика) пени также не имеется (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). Поэтому судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении заявленных требований.

При разрешении настоящего спора судами приняты во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А32-2133/2017 по иску администрации о взыскании с общества арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.06.2016.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по делу N А32-54957/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев