Создание отдельных видов организаций как способ оформления
взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве
(на примере коммандитного товарищества)
Немного теории
Практическое воплощение схемы
Налоговый аспект
Организации, ведущие жилищное строительство, используют немало способов для оформления своих отношений с дольщиками - физическими лицами. На практике наиболее распространены так называемые договоры инвестирования, или договоры долевого участия в строительстве, поскольку некоторые их особенности представляются весьма привлекательными как застройщикам, так и конечным потребителям - мелким инвесторам, или дольщикам. К сожалению, по поводу правовой природы указанных соглашений продолжаются дискуссии, вследствие чего суды при рассмотрении дел соответствующего рода не могут прийти к единой точке зрения. В результате отношения сторон договора оказываются частично не урегулированными либо регулирование их ставится в зависимость от позиции конкретной судебной инстанции.
Такая неопределенность в ряде случаев вынуждает строительные организации для оформления отношений с дольщиками прибегать к созданию искусственных юридических лиц.
С точки зрения строителей, эта идея, безусловно, таит в себе немало преимуществ. Перечислим хотя бы некоторые из них. Например, удобен налоговый аспект такого рода отношений, о чем подробнее будет сказано далее. Отпадает и необходимость каждый раз доказывать в суде верность собственной квалификации заключенного договора. Ведь если исходить из того, что отношения дольщиков и строительной организации в процессе строительства заранее определяются исходя из конкретной организационно-правовой формы юридического лица, вопрос о правовом регулировании их отношений оказывается навсегда решенным. Иными словами, как правило, исключаются споры о квалификации отношений, поскольку таковые четко регламентированы в Гражданском кодексе РФ и законах о соответствующих видах юридических лиц. Кроме того, раз речь идет о внутренних взаимоотношениях физических и (или) юридических лиц в рамках конкретной организации, то не возникает и вопрос о применимости к таким отношениям законодательства о защите прав потребителей при защите интересов физических лиц. Есть и еще ряд любопытных моментов, к которым мы обратимся позже. Тем не менее, авторы настоящей статьи не относятся к сторонникам применения упомянутого механизма, ибо он имеет много не только "плюсов", но и "минусов", а законодательство не лишено "белых пятен", и в определенный момент это может поставить любого из участников отношений в крайне невыгодное положение.
В рамках рассматриваемой темы хотелось бы обратить внимание на распространенную в настоящее время практику использования в качестве способа оформления отношений строителей и дольщиков формы коммандитного товарищества (товарищества на вере). Как известно, в подобных случаях обычно прибегали к таким организационно-правовым формам юридических лиц, как жилищный или жилищно-строительный кооператив. "Внедрение" формы коммандитного товарищества в практику закрепления взаимоотношений строительных организаций с дольщиками представляет собой любопытное явление, поскольку данный вид юридического лица в реальной жизни используется нечасто. Почему же именно к ней стали обращаться некоторые строительные фирмы, желающие минимизировать свои налоги и предпринимательские риски? Как выстраиваются отношения строителей и дольщиков в рамках этой конкретной организации? Не противоречит ли такая практика теории? Какие сильные и слабые стороны имеет данный способ оформления отношений с дольщиками?
Для того чтобы ответить на все эти вопросы, кратко остановимся на основных принципах существования товарищества на вере. Впоследствии, рассматривая использование коммандитного товарищества в практике строительства, мы сможем проанализировать, соответствуют ли искусственно выстраиваемые отношения участников строительства названным правилам и к каким ухищрениям должны прибегать участники такого рода коммандитных товариществ, чтобы соблюдать нормы закона.
Немного теории
В соответствии с ГК РФ товарищество на вере представляет собой коммерческую организацию, в рамках которой одновременно сосуществуют две группы лиц:
а) полные товарищи, осуществляющие от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающие по обязательствам товарищества своим имуществом;
б) вкладчики, или коммандитисты, которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.
Единственным учредительным документом коммандитного товарищества является его учредительный договор, подписываемый только полными товарищами. ГК РФ не предусматривает, что отношения товарищества с вкладчиком оформляются каким-либо специальным договором. Статья 85 ГК РФ устанавливает лишь, что факт внесения вкладчиком вклада в складочный капитал товарищества на вере удостоверяется свидетельством об участии, выдаваемым вкладчику товариществом.
Положение полных товарищей в коммандитном товариществе определяется правилами ГК РФ об участниках полного товарищества.
В соответствии со ст.73 ГК РФ полные товарищи обязаны участвовать в деятельности своей организации в соответствии с условиями учредительного договора. Любой из полных товарищей вправе действовать от имени товарищества, если учредительным договором не установлено, что все его участники ведут дела совместно, либо ведение дел поручено отдельным участникам.
Полный товарищ имеет право на получение прибыли от деятельности коммандитного товарищества и не может быть устранен от участия в прибыли; он вправе в порядке, предусмотренном ст.77 ГК РФ, выйти из товарищества, заявив об отказе от участия в товариществе; также он имеет право с согласия остальных участников товарищества передать свою долю в складочном капитале или ее часть другому участнику товарищества либо третьему лицу.
Вкладчик коммандитного товарищества полностью устранен от ведения дел товариществом, он не принимает никакого участия в предпринимательской деятельности товарищества и не имеет права вмешиваться в ведение дел полными товарищами вплоть до того, что не правомочен даже оспаривать действия полных товарищей по управлению и ведению дел товарищества. Он имеет только те права, которые предоставлены ему ст.85 ГК РФ и учредительным договором товарищества на вере, в соответствии с которыми может:
а) получать часть прибыли товарищества, причитающуюся на его долю в складочном капитале, в порядке, предусмотренном учредительным договором;
б) знакомиться с годовыми отчетами и балансами товарищества;
в) по окончании финансового года выйти из товарищества и получить свой вклад в порядке, предусмотренном учредительным договором;
г) передать свою долю в складочном капитале или ее часть другому вкладчику или третьему лицу.
Обязанность же у вкладчика коммандитного товарищества всего одна - внести вклад.
Складочный капитал коммандитного товарищества формируется за счет вкладов полных товарищей и коммандитистов.
В пункте 2 ст.83 ГК РФ предусмотрено, что учредительный договор товарищества на вере касательно складочного капитала товарищества должен содержать следующие сведения:
а) о размере и составе складочного капитала;
б) о размере и порядке изменения долей каждого из полных товарищей в складочном капитале;
в) о размере, составе, сроках и порядке внесения вкладов полными товарищами;
г) об ответственности полных товарищей за нарушение обязанности по внесению вкладов;
д) о совокупном размере вкладов, вносимых вкладчиками.
Анализ указанной нормы ГК РФ позволяет заключить, что в отношении той части складочного капитала, которая формируется за счет вкладов полных товарищей, учредительными документами должны быть зафиксированы все необходимые сведения. Что касается части складочного капитала, формирующейся за счет вкладов коммандитистов, то здесь законодатель, исходя из теоретического посыла об анонимности вкладчиков товарищества на вере, требует, чтобы в учредительном договоре был определен лишь совокупный размер вкладов, вносимых вкладчиками, но вовсе не обязывает персонально называть их.
Теперь поговорим об оплате складочного капитала товарищества на вере. Четких правил о порядке такой оплаты ГК РФ не содержит. Лишь в п.1 ст.85 ГК РФ установлена обязанность вкладчика внести вклад в складочный капитал товарищества. Однако не конкретизировано, каким образом и как долго вкладчик вправе исполнять эту свою обязанность.
Поскольку положение полных товарищей в товариществе на вере определяется правилами ГК РФ об участниках полного товарищества, а в соответствии с п.5 ст.82 ГК РФ к товариществу на вере применяются правила ГК РФ о полном товариществе постольку, поскольку это не противоречит правилам ГК РФ о товариществе на вере, обращаемся к п.2 ст.73 ГК РФ, посвященному порядку внесения вклада полным товарищем - участником полного товарищества. Согласно указанной норме участник полного товарищества обязан внести не менее половины своего вклада в складочный капитал товарищества к моменту его регистрации. Оставшаяся часть должна быть передана в сроки, установленные учредительным договором.
Получается, что порядок внесения вкладов полными товарищами регулируется весьма четко, в то время как порядок внесения вкладов коммандитистами не прописан нигде, в том числе, возможно, и в учредительном договоре.
По мнению О.Н. Садикова, "часть складочного капитала, приходящаяся согласно учредительному договору на совокупную долю коммандитистов, должна быть полностью размещена по их вкладам. При отсутствии документов, подтверждающих выполнение этих требований, государственная регистрация товарищества на вере производиться не должна, т.к. регистрирующий орган, не имея доказательств наличия вкладчиков и их согласия с учредительным договором, не сможет достоверно установить вид регистрируемой организации"*(1).
Если не принимать во внимание то обстоятельство, что в настоящее время в связи с изменениями правил регистрации юридических лиц регистрирующие органы лишены права убеждаться в соответствии юридического лица заявленному виду регистрируемой организации, а тем более отказывать в регистрации по данной причине, то приведенная точка зрения, на наш взгляд, вполне справедлива. Нельзя согласиться лишь с утверждением о том, что вклады коммандитистов на момент государственной регистрации товарищества на вере должны быть размещены полностью, т.е. вкладчики обязаны в полном объеме исполнить свои обязанности. Думается, что это не совсем так, ибо правило о том, что вкладчику следует уже при регистрации товарищества на вере полностью внести свой вклад, в ГК РФ отсутствует. Даже полные товарищи, составляющие ядро коммандитного товарищества, вправе к моменту его государственной регистрации внести только половину своего вклада в складочный капитал. Очевидно, что для вкладчиков не могут быть установлены более жесткие правила, и поэтому гражданин, даже не полностью внесший свой вклад, становится вкладчиком коммандитного товарищества, пусть и не в полном объеме исполнившим свою обязанность. Можно полагать, что уже такое частичное внесение вклада коммандитистом является доказательством того, что вновь создаваемое юридическое лицо имеет организационно-правовую форму товарищества на вере.
Единственным документом, который по правилам ГК РФ служит доказательством участия вкладчика в конкретном коммандитном товариществе, является свидетельство об участии, выдаваемое вкладчику товариществом. Согласно буквальному толкованию п.1 ст.85 ГК РФ оно служит лишь удостоверением, подтверждением внесения вклада. Отмечая, что этого, возможно, не вполне достаточно, О.Н. Садиков пишет: "Хотя коммандитисты и не являются сторонами учредительного договора, их формальное согласие с его условиями необходимо для учреждения товарищества на вере, поскольку такое товарищество не может быть создано без их участия (см. п.1 ст.82). Коммандитисты должны в явной форме выразить свою волю на вступление в товарищество и принять на себя обязательства по внесению вкладов"*(2). "Согласие коммандитиста с условиями учредительного договора, - указывает далее автор комментария, - необязательно должно представлять собой специальный акт волеизъявления. Если коммандитист заявил о вступлении в товарищество и принял на себя обязательство по внесению вклада, это уже свидетельствует о его согласии с учредительным договором при наличии доказательств того, что ему была предоставлена возможность ознакомиться с текстом договора, который был подписан полными товарищами". В связи с изложенным О.Н. Садиков предлагает во избежание спорных ситуаций проводить своего рода учредительное собрание товарищества на вере, на котором полные товарищи подписывают учредительный договор, а коммандитисты, ознакомившись с его содержанием, подают заявления о вступлении в товарищество и принимают на себя обязательство по внесению вкладов.
С точки зрения авторов настоящей статьи, не будет противоречием ГК РФ и заключение товариществом на вере специальных договоров с вкладчиками, в которых бы обговаривались условия, порядок внесения вкладов, а также порядок возврата вклада коммандитисту в случае выхода последнего из товарищества либо ликвидации товарищества. Представляется, что такое положение вещей даже предпочтительнее, чем проведение некого учредительного собрания, так как в случае заключения отдельных договоров с коммандитистами соблюдается их анонимность относительно друг друга. А если вспомнить историю российского права, именно возможность анонимного участия в юридическом лице и послужила стимулом для рождения и развития формы товарищества на вере.
Как уже было сказано, полные товарищи и вкладчики имеют право получать часть прибыли товарищества. Что же касается убытков, то их размер для коммандитистов ограничен: они несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов. В то же время размер убытков, которые могут понести полные товарищи, ничем не ограничен. Между полными товарищами убытки распределяются пропорционально их долям в складочном капитале, если иное не предусмотрено учредительным договором или иным соглашением участников. Заключение соглашений об устранении кого-либо из участников товарищества от участия в прибыли или в убытках не допускается.
Практическое воплощение схемы
На практике схема отношений по поводу строительства жилого дома с использованием товарищества на вере выглядит следующим образом.
Инициатором создания коммандитного товарищества, как правило, выступает строительная организация. Поскольку для создания товарищества на вере необходимо хотя бы два полных товарища (так как по правилам ГК РФ полные товарищи подписывают между собой учредительный договор), строительная организация начинает поиск лица, заинтересованного в создании коммандитного товарищества и участии в нем в качестве полного товарища. Таким подходящим "партнером по бизнесу" может стать лицо, имеющее земельный участок под застройку, либо лицо, в интересы которого входит получение определенного количества жилой площади, например, для распределения жилья между своими работниками. Объединяясь, строительная организация и ее партнер становятся полными товарищами, образуя ядро товарищества на вере. Безусловно, такое объединение - вовсе не самоцель. Главная задача - привлечь вкладчиков, т.е. в нашем случае лиц, которые профинансируют строительство жилья взамен предоставления им по окончании строительства жилых или иных помещений в новостройке.
Деятельность коммандитного товарищества может развиваться по двум сценариям: а) коммандитное товарищество получает на свое имя все необходимые для строительства разрешения и лицензии и начинает строить исключительно своими силами или с привлечением третьих лиц; б) коммандитное товарищество заключает договор с некой строительной организацией, осуществляющей функции генерального заказчика, и в качестве инвестора начинает финансировать строительство жилья, само не осуществляя строительной деятельности.
Оба варианта вполне могут укладываться в схему работы коммерческой организации, преследующей в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Однако в большинстве случаев целью как создания, так и существования такого юридического лица становится вовсе не извлечение прибыли самим коммандитным товариществом. Товарищество на вере чаще всего работает как структура, которая, аккумулируя вклады дольщиков, позволяет инвестировать их в строительство жилья, после чего распределять такое жилье, избегая ряда налогов. Подобная "направленность" организации в принципе не противоречит положениям действующего законодательства о коммерческих организациях, ведь тот факт, что коммерческая организация, имея указанную цель в качестве основной, не занимается систематическим извлечением прибыли, не низводит ее в ранг юридических лиц, чья деятельность противоречит действующему законодательству.
Тем не менее, имеется одно важное "но", которое возникает при использовании схемы с созданием коммандитного товарищества исключительно для привлечения дольщиков и финансирования строительства одного крупного строительного объекта. Безусловно, о нем можно говорить лишь теоретически. В соответствии с гражданско-правовой теорией лицо становится вкладчиком товарищества на вере и передает свой вклад в уставный капитал коммандитного товарищества вовсе не из благотворительных побуждений, оно рассчитывает извлечь прибыль из своего участия в мероприятии такого рода. Именно поэтому неотъемлемым правом вкладчика (коммандитиста) является его право на получение части прибыли товарищества, причитающейся на его долю в складочном капитале.
Вполне очевидно, что вкладчики коммандитных товариществ, создаваемых в целях инвестирования строительства жилого дома, вряд ли будут допущены к распределению прибыли, получаемой в виде разницы между инвестированными ими средствами и фактическими расходами на строительство. Ведь фактически они - покупатели результатов строительной деятельности и вносят в товарищество на вере свои вклады исключительно ради получения жилья, оплатив его прямо или косвенно. Оговоренную площадь такой коммандитист в итоге получит в качестве возврата своего вклада, дальше его интерес, естественно, не простирается, да и не может простираться, поскольку прибыль во всей этой схеме с коммандитным товариществом извлекают совершенно иные лица.
Таким образом, в товариществе на вере, образованном в целях привлечения мелких инвесторов для строительства жилья, волеизъявление вкладчика направлено не на то, чтобы благодаря удачному вложению своего вклада получить прибыль от предпринимательской деятельности товарищества, а, как это ни парадоксально, получить через некоторое время свой вклад обратно, с той только разницей, что он будет иметь иную форму - квартиры или иного недвижимого имущества.
Анализируя взаимоотношения и цели, которые ставят перед собой участники такого рода коммандитных товариществ, мы предположили, что форма коммандитного товарищества, внешне соблюдаемая, наполняется содержанием, которое ей совсем не присуще и в некоторой степени противоречит самой природе товарищества на вере. Допустимо ли в данном случае говорить о том, что сделки, опосредующие взаимоотношения участников таких товариществ, могут быть квалифицированы как притворные? Очевидно, что в какой-то степени это вероятно.
Тем не менее, продолжим исследование применения коммандитного товарищества в отношениях, связанных с финансированием строительства жилья.
Как было сказано, в товариществе на вере формируются две группы участников: полные товарищи и вкладчики-дольщики. Полные товарищи оформляют свои взаимоотношения путем подписания учредительного договора. Возникает вопрос относительно оформления отношений с вкладчиками, ибо для того чтобы привлечь лицо в качестве вкладчика в товарищество на вере, требуется особый, почти криминальный талант. Ведь любой дольщик, заключивший даже самый непонятный для него инвестиционный договор или договор долевого участия в строительстве жилья, будет располагать куда более широким спектром средств защиты, нежели вкладчик, связывающий свою дальнейшую судьбу с товариществом на вере. Обычный дольщик по договору долевого участия в строительстве, даже если такой договор написан целиком не в его пользу, в случае спора все же может ссылаться на целый ряд обязательств, принятых на себя по договору контрагентом - строительной организацией, к тому же он вправе воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.
На что может рассчитывать вкладчик товарищества на вере? Увы, не на многое. Прежде всего, любому лицу, пожелавшему вступить в качестве коммандитиста в подобное "строительное" товарищество на вере, следует реально представлять себе свою роль в такого рода предприятии. На наш взгляд, любому вкладчику необходимо акцентировать внимание, помимо своих прав и обязанностей, на том, что он становится участником организации. В рамках такого рода отношений не происходит оказания услуг, выполнения работ либо продажи товаров, а следовательно, какие бы то ни было иски, вытекающие из перечисленных типов отношений, невозможны, если речь идет о товариществе на вере и его вкладчике.
Какие же обязательства может принять на себя товарищество на вере в отношении своего коммандитиста? Очевидно, эти обязательства корреспондируют с правами вкладчика товарищества на вере, предусмотренными ст.85 ГК РФ. Условно разделим такие обязательства на две группы: во-первых, связанные с участием вкладчика в коммандите, во-вторых, связанные с выходом вкладчика из товарищества. Основные обязанности товарищества перед вкладчиком, связанные с участием последнего в товариществе, таковы: предоставлять по требованию вкладчика для ознакомления годовые отчеты и балансы; передавать вкладчику часть прибыли товарищества в соответствии с порядком, установленным учредительным договором товарищества. Основная обязанность товарищества перед вкладчиком, связанная с разрывом его отношений с коммандитой, - выдача вклада в связи с выходом вкладчика из товарищества.
Вот, собственно, и все. В учредительном договоре товарищества на вере допустимо, конечно, оговорить и иные права вкладчика и обязательства товарищества перед ним, но вряд ли такие условия учредительного договора могут выходить за рамки отношений, которые согласно ГК РФ связывают коммандитное товарищество с его вкладчиком. А это означает, что товарищество на вере не имеет и не может иметь перед вкладчиком никаких других обязательств, выходящих за рамки отношений юридического лица и его участника. Значит, вряд ли товарищество на вере возьмет на себя обязательство по учредительному договору или договору, подписываемому с вкладчиком, построить и передать вкладчику права на жилье, а также сделать это в определенный срок и с определенным качеством. И тем более не будет товарищество на вере нести перед своим вкладчиком ответственность за срыв сроков строительства жилья, наличие существенных недостатков в переданных вкладчику помещениях и т.п. Не об этом ли мечтает руководство любой строительной организации?
Отношения, связанные с обязательством товарищества передать вкладчику жилье или права на него, могут быть оформлены между коммандитным товариществом и коммандитистом договором о внесении вклада, где, в частности, будет предусмотрено, что в случае выхода вкладчика из товарищества он возвращает свой вклад не в денежной форме, а в виде определенного имущества, в том числе и имущественных прав. В качестве такого имущества в договоре может быть зафиксирована конкретная квартира в строящемся объекте или имущественные права на нее, которые будут получены вкладчиком в случае его выхода из товарищества, и, вполне естественно, лишь тогда, когда квартира будет иметься в наличии либо коммандита будет способна передать определенные имущественные права.
Таким образом, "вступая" в подобную организацию, дольщик принимает на себя самые разные риски, ответственность за которые эта организация по вполне понятным причинам не несет. Поэтому, когда вкладчик вносит денежные средства в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере, он может только надеяться, что строительство жилого дома, в котором будет находиться его будущая квартира, не затянется.
В случае же, если вкладчик, не дождавшись квартиры, решит выйти из товарищества, то он сможет вернуть денежные средства только в том размере, в каком они были им внесены в качестве вклада, без индексации. Кроме того, ст.85 ГК РФ установлено, что вкладчик товарищества на вере имеет право выйти из коммандиты не в любой момент, а только по окончании финансового года.
Коммандитист товарищества на вере, вероятно, столкнется еще с одной проблемой, когда попробует получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц - если квартира в качестве вклада все-таки будет ему передана. Согласно подп.2 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома или квартиры. Правомерно ли считать денежные средства, вложенные вкладчиком в складочный капитал товарищества на вере, денежными средствами, которые направлялись им на строительство квартиры? Согласитесь, обосновать то, что передача лицом денежных средств в складочный капитал товарищества на вере являлась по сути передачей средств на приобретение этим лицом квартиры, довольно сложно. Кроме того, если вкладчик будет настаивать на том, что передаваемые им коммандитному товариществу средства направлялись им исключительно на приобретение жилья, это может послужить основанием для проявления повышенного внимания к взаимоотношениям такого физического лица и коммандиты со стороны налоговых органов и, как следствие, основанием для переквалификаци
