Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2021 г. N Ф08-4874/21 по делу N А32-15131/2020

г. Краснодар

03 июня 2021 г.

Дело N А32-15131/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю(ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Мир", общества с ограниченной ответственностью "Лазаревский отдых", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по делу N А32-15131/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просила:

- признать недействительным решение управления Росреестра от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242;

- обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732 земельного участка площадью 391 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109018:1003, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева 11 г, погасив в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационную запись от 17.05.2010 N 23-23-46/037/23010-237 об аренде земельного участка (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Заявление основано на положениях статей 198, 200, 201 Кодекса, нормах Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Требования мотивированы незаконностью отказа управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта по делу N А32-36187/2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО "Мир" и ООО "Лазаревский отдых".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021, требования удовлетворены. Признано недействительным решение, изложенное в сообщении от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242. Суд обязал управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732, погасить в ЕГРН регистрационную запись от 17.05.2010 N 23-23-46/037/2010-237 об аренде земельного участка.

Суд установил, что 05.08.2008 администрация (арендодатель), ООО "Лазаревский отдых" (арендатор 1) и ООО "Мир" (арендатор 2) заключили договор N 4900004732 с множественностью лиц на стороне арендатора. По условиям названного договора арендаторам передан в пользование земельный участок площадью 390,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 (23:49:010914:0013), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 11 г, для размещения и эксплуатации административного здания, сроком на 49 лет. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу N А32-1736/2013 договор аренды от 05.08.2008 N 4900004732 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2017 по делу N А32-36187/2015 применены последствия недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732) путем аннулирования в ЕГРН регистрационной записи N 23-23-46/037/2010-237. Администрацией в октябре 2019 года в регистрирующий орган подано заявление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации N 23-23-46/037/2010-237 обременения в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732. Сообщением от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242 управление Росреестра отказало в совершении регистрационного действия ввиду наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами на объект недвижимости. По сведениям ЕГРН арендаторами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 являются ООО "Лазаревский отдых" и Кучеров Д.В., в отношении указанного земельного участка также зарегистрирована ипотека в силу договора, заключенного между Кучеровым Д.В. и ПАО Банк "ВТБ". Ссылаясь на незаконность решения регистрирующего органа, администрация оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 13, 14, 15, 26, 27, 29, 53, 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Суды установили, что на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представлены вступившие в законную силу судебные акты по делу N А32-36187/2015. Поскольку судебный акт является самостоятельным и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации права, осуществленная арендатором по ничтожной сделке передача прав и обязанностей по договору аренды, не может служить основанием для отказа в совершении регистрационного действия, осуществляемого на основании решения суда. Приняв во внимание содержание представленных судебных актов и документы, приложенные администрацией к заявлению о государственной регистрации прекращения права аренды, судебные инстанции пришли к выводу о том, что администрацией в регистрирующий орган представлены все необходимые документы для погашения записи в ЕГРН. Апелляционный суд дополнительно учел, что администрация не просит совершения регистрационных действий за пределами, определенными резолютивной частью решения по делу N А32-36187/2015. В порядке восстановления нарушенных прав (законных интересов) администрации суд обязал управление Росреестра провести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732, погасив в ЕГРН регистрационную запись от 17.05.2010 N 23-23-46/037/2010-237 об аренде земельного участка. Довод управления Росреестра о том, что право аренды Кучерова Д.В. находится в залоге у ПАО Банк "ВТБ", апелляционным судом отклонен. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае, права аренды. Ипотека, как следует из части 12 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки. Довод регистрирующего органа об избрании администрацией неверного способа защиты нарушенного права (надлежащим способом является иск о признании обременения отсутствующим) признан судом апелляционной инстанции не соответствующим действующему правовому регулированию. Иск о признании права (обременения) отсутствующим имеет узкую сферу применения и допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. В настоящем деле наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для погашения в ЕГРН записи об аренде земельного участка. Поскольку оспариваемое администрацией решение регистрирующего органа оформлено в виде отказа в государственной регистрации прав, который может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ), администрацией избран надлежащий способ защиты.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба мотивирована следующим. На момент обращения администрации за погашением записи о государственной регистрации и на данный момент ООО "МИР" не является арендатором земельного участка, его арендатором является Кучеров Дмитрий Валерьевич. Ни в решении Арбитражного суда Краснодарского края, ни в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А32-36187/2015 не указывается на погашение записи об аренде Кучерова Д.В., указанное лицо не привлекалось к участию в названном деле. Погашение в ЕГРН записи о договоре аренды от 05.08.2008 N 4900004732 (23-23-46/037/23010-237) повлечет за собой погашение записи о договоре от 22.11.2016 о перенайме по договору аренды (23-23/050-23/050/006/2016-4578/2). Таким образом, принятые судебные акты затрагивают права Кучерова Д.В., не привлеченного к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены судебных актов.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 05.08.2008 администрация (арендодатель), ООО "Лазаревский отдых" (арендатор 1) и ООО "Мир" (арендатор 2) заключили договор N 4900004732 с множественностью лиц на стороне арендатора. По условиям названного договора арендаторам передан в пользование земельный участок площадью 390,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 (23:49:010914:0013), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 11 г, для размещения и эксплуатации административного здания, сроком на 49 лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу N А32-1736/2013 договор аренды от 05.08.2008 N 4900004732 признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2017 по делу N А32-36187/2015 применены последствия недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732) путем аннулирования в ЕГРН регистрационной записи N 23-23-46/037/2010-237.

Администрацией в октябре 2019 года в регистрирующий орган подано заявление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации N 23-23-46/037/2010-237 обременения в виде договора аренды от 05.08.2008 N 4900004732.

Сообщением от 10.02.2020 N 23/999/001/2019-282242 управление Росреестра отказало в совершении регистрационного действия ввиду наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами на объект недвижимости. По сведениям ЕГРН арендаторами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 являются ООО "Лазаревский отдых" и Кучеров Д.В., в отношении указанного земельного участка также зарегистрирована ипотека в силу договора, заключенного между Кучеровым Д.В. и ПАО Банк "ВТБ".

Ссылаясь на незаконность решения регистрирующего органа, администрация оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Для признания незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 Кодекса).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункты 1, 2, 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество (пункт 4 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В абзаце втором пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (далее - информационное письмо от 21.07.2009 N 132) указано следующее. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако при наличии в ЕГРН записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

Судебные инстанции, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты, ранее вынесенные по делам N А32-1736/2013 и N А32-36187/2015, пришли к выводу о незаконности решения управления Росреестра, отказавшего администрации в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды путем погашения в ЕГРН регистрационной записи от 17.05.2010 N 23-23-46/037/2010-237. Суды исходили из того, что судебный акт, вступивший в законную силу, является самостоятельным и достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прекращения права. Осуществленная одним из арендаторов по ничтожной сделке передача прав и обязанностей по договору аренды не может служить основанием для отказа в совершении регистрационных действий.

Суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно жалобы (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли судами первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, апелляционного постановления (часть 2 статьи 286 Кодекса).

Одним из оснований для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 288 Кодекса).

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям, судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права.

Суд округа полагает обоснованным довод кассационной жалобы управления Росреестра о том, что обжалуемые судебные акты непосредственно затрагивают права Кучерова Д.В., не привлеченного к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены решения и апелляционного постановления.

Как в период принятия Арбитражным судом Краснодарского края решения от 22.03.2017 по делу N А32-36187/2015, вступившего в законную силу 08.06.2017, так и в период обращения администрации с заявлением в управление Росреестра о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации права по договору аренды от 05.08.2008 N 4900004732 (запись 23-23-46/037/23010-237), ООО "МИР" не являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109018:1003. По сведениям из ЕГРН (т. 1, л. д. 22 - 26) арендаторами данного участка являлись (и являются в настоящее время) ООО "Лазаревский отдых" и Кучеров Д.В. на основании договора от 22.11.2016 о перенайме по договору аренды от 05.08.2008 N 4900004732, заключенного с ООО "МИР" (т. 1, л. д 68, 69; запись 23-23/050-23/050/006/2016-4578/2). Кучеров Д.В. к участию в деле N А32-36187/2015 не привлекался, судебные акты по названному делу, принятые (вступившие в законную силу) уже после государственной регистрации записи о праве аренды Кучерова Д.В., каких-либо выводов в отношении названного лица не содержат. Погашение в ЕГРН записи о договоре аренды от 05.08.2008 N 4900004732, заключенном администрацией с ООО "Лазаревский отдых" и ООО "МИР" (23-23-46/037/23010-237), повлечет за собой погашение в ЕГРН записи о договоре перенайме от 22.11.2016 (23-23/050-23/050/006/2016-4578/2). Следовательно, обжалуемые управлением Росреестра судебные акты вынесены о правах и обязанностях Кучерова Д.В., не привлеченного к участию в настоящем деле судом первой инстанции.

Основаниями для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

На основании изложенного, принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. При новом рассмотрении суду необходимо учесть указанное в настоящем постановлении и привлечь к участию в деле Кучерова Д.В. (часть 4 статьи 27 Кодекса), после чего разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по делу N А32-15131/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова