Приложение N 1. Проект планировки территории города Южно-Сахалинска в границах: ул. им. Ф.Э. Дзержинского - ул. имени Антона Буюклы - проспекта Мира - ул. им. Космонавта Поповича. Основная часть проекта планировки территории

Приложение N 1
Утверждена
постановлением администрации
города Южно-Сахалинска
от 24.11.2023 N 3528-па

Проект планировки территории города Южно-Сахалинска в границах: ул. им. Ф.Э. Дзержинского - ул. имени Антона Буюклы - проспекта Мира - ул. им. Космонавта Поповича

Основная часть проекта планировки территории

1.1. Положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом)

Основные расчетные показатели проекта планировки территории представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Наименование	Единицы измерения	Значение
Площадь территории, в отношении которой осуществляется подготовка проекта планировки	га	7,23
Площадь территории зоны общественно-делового назначения (зона N 1)	га	1,23
Площадь территорий зоны многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (зона N 2)	га	1,83
Площадь территории зоны улично-дорожной сети (зона N 3)	га	0,24
Площадь территорий зоны многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (зона N 4)	га	0,82
Население
Численность населения (планируемая)	чел.	1 653
Плотность населения	чел./га	229
Жилищный фонд
Максимальная общая площадь квартир	м2	49 580
Этажность застройки (не более)	эт.	18
Норма жилищной обеспеченности	м2/чел.	30

1.2. Плотность и параметры застройки общественно-деловой зоны

Зона планируемого размещения объектов общественно-деловой застройки N 1

Проектом планировки установлены следующие предельные параметры застройки:

- Параметры предельной этажности: 10 этажей;

- Отступ от красной линии: от 0 до 22 м;

- Минимальные отступы от границ земельного участка: не устанавливаются;

- Максимальный процент застройки: 70%.

Согласно п. 8 табл. 13 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Южно-Сахалинск", территория проектирования имеет предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

- Минимальная площадь земельного участка -1000 кв. м (для гостиничного управления);

- Максимальная площадь земельного участка - не установлена.

Площадь застройки многофункционального комплекса делового управления 2359 кв. м, площадь участка 6245 кв. м, процент застройки 37,8%.

Площадь застройки гостиницы 2145 кв. м, площадь участка 6092 кв. м, процент застройки 35,2%

1.3. Положение о характеристиках объектов капитального строительства в границах общественно-деловой зоны

Многофункциональный комплекс делового управления и гостиница - объекты, предполагаемые к реконструкции (Строящее здание (бизнес центр) и существующая гостиница Pacific Plaza Sakhalin).

Наименование, основные характеристики и назначение планируемых к реконструкции объектов капитального строительства общественно-делового назначения представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2

Этажность (макс.)*	Площадь застройки, м2	Мощность объекта	Общая площадь*, м2
Многофункциональный комплекс делового управления и гостиницы
Гостиница
8	2359	141 номер*	9668,7
Многофункциональный комплекс делового управления
10	2145	- ресторан 305 м2 - фудкорт 630 м2 - апартаменты 36 номеров - офисные помещения 4850 м2	14407

------------------------------

Примечание: * - значения показателей предварительные и могут уточняться на последующих стадиях проектирования.

------------------------------

Согласно РНГП Сахалинской области расчетное количество машино-мест хранения автомобилей для многофункционального комплекса делового управления и гостиницы принято: гостиницы с числом отдыхающих 145 человек из расчета 15 м-м на 100 отдыхающих, требуется 22 машино-места, они имеются в существующем положении на участке (22 м-м на открытой наземной парковке).

Для бизнес-центра общей площадью 7225 кв. м (ресторан - 305 кв. м, фудкорт - 630 кв. м, апартаменты - 1400 кв. м, офисные помещения 4850 кв. м) минимальное количество парковочных мест составляет 1 м-м на 100 кв. м общей площади. Требуемое количество парковочных мест составляет 73 м-м.

В существующем положении на территории объекта многофункциональный комплекс делового управления и гостиницы располагаются парковочные пространства в количестве 46 м-м. Недостающее количество машино-мест (27 м-м) будет обеспеченно за счет подземного паркинга под бизнес-центром, где будет расположено не более 54 м-м.

1.4. Плотность и параметры застройки общественно-жилых зон

Зона планируемого размещения объектов многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) N 2

Проектом планировки установлены следующие предельные параметры застройки:

Параметры предельной этажности: 18 этажей;

Отступ от красной линии: от 0 до 17 м;

Минимальные отступы от границ земельного участка: не устанавливается;

Коэффициент плотности застройки: 1,2;

Коэффициент застройки 0,4;

Максимальный процент застройки: 45%;

Минимальный процент озеленения 25%.

Согласно п. 8 табл. 11 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Южно-Сахалинск", территория проектирования имеет предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

Минимальная площадь земельного участка -3000 кв. м (для многоэтажной застройки);

Максимальная площадь земельного участка - не установлена.

Проектом планировки территории устанавливается норматив жилищной обеспеченности в размере 30 м2 общей площади жилых помещений на одного человека.

Площадь застройки жилого комплекса (2 очередь строительства) 2248 кв. м, площадь участка 6439 кв. м, процент застройки 34,9%.

Площадь жилого комплекса (3 очередь строительства) 2500 кв. м, площадь участка 7602 кв. м, процент застройки 32,9%.

Плотность жилищного фонда (общей площади квартир) в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства не должна превышать 21 тыс. кв.м/га.

Зона 2 площадью 1,83 га, на которой расположены 2 и 3 очереди строительства, общая площадь квартир составляет 38 430 кв. м. Плотность 21000 кв. м/га.

Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения элементами планировочной организации территории зоны планируемого размещения объектов многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) N 2 представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

N п/п	Вид элементов планировочной организации территории	Расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности, м2/чел	Необходимая обеспеченность, м2	Обеспеченность по проекту, м2
1.	Зелёные насаждения (включая все территории с естественным покрытием)	3	3843	3863
2.	Детские игровые площадки (со специализированным искусственным покрытием)	0,9	1 152,9	1 291,2
3.	Площадки для отдыха взрослого населения (со специализированным искусственным покрытием)	0,1	128,1	143,5
4.	Открытые площадки для занятий физкультурой взрослого	1	1281	1435

Общая обеспеченность стоянками для постоянного и временного хранения автомобилей жилого дома в соответствии с МНГП города Южно-Сахалинска предусмотрена из расчёта не менее 1 м-места на 60 м.кв. общей площади квартир для постоянного хранения и не менее 1 м-места на 600 м.кв. временного хранения автомобилей. Требуемое количество машино-мест -641 постоянного хранения и 64 временного (38 429 кв. м жилого фонда). Из них, на вторую очередь строительства (17989 кв. м жилого фонда) 300 м-м постоянных и 30 м-м временных, на третью очередь строительства (20440 кв. м жилого фонда) 341 м-м постоянных и 34 м-м временных.

Потребность в парковочных местах будет обеспечена за счет строительства паркинг-стилобата на 658 м-м для второй и третьей очереди и открытой парковки на 73 м-м.

Зона планируемого размещения объектов многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) N 4

Проектом планировки установлены следующие предельные параметры застройки:

Параметры предельной этажности: 9 этажей;

Отступ от красной линии: 3 м;

Минимальные отступы от границ земельного участка: не устанавливается;

Коэффициент плотности застройки: 1,2;

Коэффициент застройки 0,4;

Максимальный процент застройки: 45%;

Минимальный процент озеленения 25%.

Согласно п. 8 табл. 11 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Южно-Сахалинск", территория проектирования имеет предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

Минимальная площадь земельного участка -3000 кв. м (для многоэтажной застройки);

Максимальная площадь земельного участка - не установлена.

Проектом планировки территории устанавливается норматив жилищной обеспеченности в размере 30 м2 общей площади жилых помещений на одного человека.

Площадь застройки жилого комплекса (1 очередь строительства, расположенная на :ЗУ2 первого этапа межевания) 1268,8 кв. м, площадь участков 3212 кв. м, процент застройки 39,5%.

Площадь застройки жилого комплекса (1 очередь строительства, расположенная на :ЗУ2 второго этапа межевания) 1856,3 кв. м, площадь участков 4989 кв. м, процент застройки 37,2%.

Плотность жилищного фонда (общей площади квартир) в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства не должна превышать 21 тыс. кв.м/га.

Зона 4 площадью 0,82 га, на которой расположена 1 очередь строительства, общая площадь квартир составляет 11150 кв. м. Плотность 13598 кв. м/га.

Благоустройство в жилых кварталах предлагается обеспечить размещением детских, спортивных, взрослых площадок. Так же предполагается благоустройство улично-дорожной сети: озеленение, пешеходные связи.

Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения элементами планировочной организации территории зоны планируемого размещения объектов многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) N 4 представлены в таблице 1.4.

Таблица 1.4

N п/п	Вид элементов планировочной организации территории	Расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности, м2/чел	Необходимая обеспеченность, м2	Обеспеченность по проекту, м2
1.	Зелёные насаждения (включая все территории с естественным покрытием)	3	1 116	1327
2.	Детские игровые площадки (со специализированным искусственным покрытием)	0,9	334,8	518,9
3.	Площадки для отдыха взрослого населения (со специализированным искусственным покрытием)	0,1	37,2	57,7
4.	Открытые площадки для занятий физкультурой взрослого	1	372	576

Общая обеспеченность стоянками для постоянного и временного хранения автомобилей жилого дома в соответствии с МНГП города Южно-Сахалинска предусмотрена из расчёта не менее 1 м-места на 60 м.кв. общей площади квартир для постоянного хранения и не менее 1 м-места на 600 м.кв. временного хранения автомобилей. Требуемое количество машино-мест -192 постоянного хранения и 19 временного (11150 кв. м жилого фонда).

Потребность в парковочных местах будет обеспечена за счет строительства паркинг-стилобата на 168 м-м и открытой парковки на 47 м-м.

1.5. Положение о характеристиках объектов капитального строительства в границах общественно-жилых зон

Наименование, основные характеристики и назначение планируемых для размещения объектов капитального строительства жилого назначения представлены в таблице 1.5.

Таблица 1.5

N дома/ корпуса	Этажность (макс.)*	Площадь застройки, тыс. м2	Общая площадь квартир*, м2	Площадь БКФН	Кол-во квартир, шт.	Общая площадь (ГНС)*, м2
1	18	890	7 787	925	170	13200
2	18	1250	10 220	1095	223	17018
3	18	1250	10 220	1095	223	17018
4	18	890	7 787	925	170	13200
5	9	468	2 415	520	53	9740
6	9	625	3720	355	72	5625
7	9	625	3710	355	71	5625
8	9	625	3720	355	72	5625
Итого	-	6623	49 580	5625	1054	87 051

------------------------------

Примечание: * - значения показателей предварительные и могут уточняться на последующих стадиях проектирования.

------------------------------

В первую очередь строительства входят жилые дома N 6, 7, 8.

Во вторю очередь строительства входят жилые дома N 1, 4, 5.

В третью очередь строительства входят жилые дома N 2, 3.

Наименование, основные характеристики и назначение планируемых для размещения объектов капитального строительства нежилого назначения представлены в таблице 1.6.

Таблица 1.6

Этажность (макс.)*	Площадь застройки, тыс. м2	Кол-во машино-мест, шт.	Общая площадь (ГНС)*, м2
Паркинг-стилобат 1
2	4000	168	8000
Паркинг-стилобат 2
2	15150	658	30300

------------------------------

Примечание: * - значения показателей предварительные и могут уточняться на последующих стадиях проектирования.

------------------------------

Согласно приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 02.11.2022 N 928/пр "Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)" назначены номера ОКС.

Таблица 1.7

Группа	Вид объекта строительства	Код
Жилые объекты для постоянного проживания	Многоквартирный жилой дом (11-16 этажей)	01.02.001.005
Жилые объекты для постоянного проживания	Многоквартирный жилой дом (6-10 этажей)	01.02.001.004
Гостиницы, лагеря, дома отдыха, базы отдыха	Здание для временного проживания (гостиница, отель и др.)	03.02.001.005
Объекты делового и финансового управления	Прочие объекты	01.01.003.099

1.6. Наименование, основные характеристики и назначение планируемых для размещения в границах проектирования объектов обеспечения жизнедеятельности граждан (объектов коммунальной, транспортной инфраструктуры)

Оценка вариантов развития улично-дорожной сети произведена графическим и расчетным методами, с учетом уровней обслуживания, установленных в соответствии с СП 34.13330.2021 "СНиП 2.05.02-85* Автомобильные дороги" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 09.02.2021 N 53/пр). Характеристика развития системы транспортного обслуживания (улично-дорожной сети) представлена в таблице 1.8.

Таблица 1.8

Категория улиц и дорог	Число полос движения	Ширина проезжей части, м	Ширина в красных линиях	Протяженность, м	Общая площадь покрытия, кв. м	Статус
ул. им. Ф.Э. Дзержинского (улицы местного значения)	3	10,5	24,0-28,0	400	-	С
ул. имени Антона Буюклы (улицы местного значения)	3	9,0	20,0	180	-	С
проспект Мира (магистральные улицы общегородского значения регулируемого движения)	4	14,0	43,0	400	-	С
ул. им. Космонавта Поповича (магистральные улицы районного значения)	3	10,5	25,0	180	-	С
улица Рождественская (местного значения)	2	7,0	15	180	1260	П
Внутриквартальные проезды	2	6,0	-	490	3572	П

------------------------------

Примечание: П - проектируемый объект, С - существующие объект.

------------------------------

Проектом планировки территории необходимо предусмотреть обеспечение планируемых объектов системами:

- водоснабжения;

- водоотведения;

- теплоснабжения;

- электроснабжения;

- сетями связи и информатизации.

На проектируемой территории необходимо проведение мероприятий по инженерной подготовке территории с целью организации внутриплощадочных проездов, автостоянок, а также отвода поверхностных стоков дождевых и талых вод.

Планируемое размещение объектов системы инженерно-технического обеспечения территории определяется в материалах по обоснованию проекта планировки, уточняется и детализируется на стадии архитектурно-строительного проектирования.

Согласно ранее выданным техническим условиям ООО "РВК-Сахалин" от 29.12.2022 NИ.РВКС-29122022-001, а также письму от 31.05-2023 NИ.РВКС-31052023-029, имеется возможность подключения всех объектов капитального строительства в точках, указанных на Схеме инженерных сетей и сооружений (в составе чертежей ДПТ).

В соответствии с письмом департамента дорожного хозяйства и благоустройства администрации города Южно-Сахалинска N 19 от 21.03.2023 г. имеется точка подключения к централизованной ливневой системе водоотведения, расположенной с южной стороны пересечения ул. им. Космонавта Поповича и пр. Мира.

Для осуществления технологического присоединения к электрическим сетям филиалу "Распределительные сети" ПАО "Сахалинэнерго" необходимо выполнить ряд мероприятий, описанных в письме N 333.ФРС/01 от 25.01.2023 г.:

1. Строительство КТП-6/0,4 кВ с трансформаторами расчетной мощности;

2. Подключение новой КТП методом заход - выход от КЛ-6 кВ ЗЗл-Пв-6, достраиваем КЛ-6 кВ расчетного сечения;

3. Строительство КЛ-6 кВ кабелем расчетного сечения от С2 РУ 6-кВ проектируемой КТП-6/0,4 кВ ДО КТП-552.

АО "Сахалинская Коммунальная Компания" в письме от 13.11.2023 N 12-6570, сообщает, что для осуществления возможности подключения необходимо выполнить перечень системных и индивидуальных мероприятий.

Для подключения многофункционального комплекса делового управления (1,203 Гкал/ч) и гостиницы (2,083 Гкал/ч) к сетям теплоснабжения необходимо выполнить системные мероприятия:

- реконструкция участка тепловой сети теплотрассы N 8 от узла врезки 8Уз-2 до насосной станции НС-1 с увеличением диаметра до 2Ду 600 мм протяженностью 1,0 км;

- реконструкция насосной станции на Районной котельной.

Индивидуальные мероприятия:

Реконструкция участков магистральной тепловой сети "Чеховский Коллектор":

- от 16Уз-3 до 16ТК-4 с увеличением диаметра до 2Ду-700 мм протяженностью 250 м;

- от 16ТК-8 до 16ТК-10 с увеличением диаметра до 2Ду 600 мм протяженностью 270 м;

- от l6ТК-20 до l6ТК-23 с увеличением диаметра до 2Ду 500 мм протяженностью 290 м;

- от l6ТК-23 до ТКl п-а с увеличением диаметра до 2Ду 400 мм протяженностью 125 м;

- строительство тепловой сети от ТКЗ-п до границ земельного участка 2Ду200 мм.

Для подключения 1 очереди строительства (жилая застройка) (0,94 Гкал/ч) к сетям теплоснабжения необходимо выполнить индивидуальные мероприятия:

- от 16ТК-10 до 16ТК-13 с увеличением диаметра до 2Ду 600 мм протяженностью 250 м;

- строительство тепловой сети 2Ду125 мм от точки подключения ТКЗ-п до стен жилых домов 1 очереди объекта.

Для подключения 2 очереди строительства (жилая застройка) (1,31 Гкал/ч) к сетям теплоснабжения необходимо выполнить системные мероприятия:

- замена насосного оборудования на обратной линии станции НС-2, с увеличение производительности насосной группы до 4000 мЗ/час.

Индивидуальные мероприятия:

- от 15ТК-4 до ТК41-М2 с увеличением диаметра до 2Ду 250 мм протяженностью 180 м;

- строительство тепловой сети от точки подключения ТК41-М2 до стен жилых домов 2 очереди проекта.

Для подключения 3 очереди строительства (жилая застройка) (1,62 Гкал/ч) к сетям теплоснабжения необходимо выполнить индивидуальные мероприятия:

- строительство тепловой сети от точки подключения ТК41-М2 до стен жилых домов 3 очереди проекта.

Расчетные инженерные нагрузки нового строительства в границах проектирования приведены в таблице 1.9.

Таблица 1.9

N	Наименование	Единица измерения	Расчетная нагрузка нового строительства
1	Водоснабжение	м3/сут	1270,04
2	Канализация	м3/сут	1270,04
3	Теплоснабжение	Гкал/час	7,156
4	Электроснабжение	кВт	7253,38

Планируемые объекты инженерной инфраструктуры представлены в таблице 1.10.

Таблица 1.10

Наименование	Мощность		Значение	Статус	Очередность
	Ед. измерения	Значение
Водоснабжение
Сети водоснабжения	км	0,57	ОМЗ	П	1 этап
Водоотведение
Сети хозяйственно-бытовой канализации	км	0,39	ОМЗ	П	1 этап
Сети ливневой канализации	км	1,65	ОМЗ	П	1 этап
Теплоснабжение
Сети теплоснабжения	км	0,64	ОМЗ	П	1 этап
Электроснабжение
Линии электропередачи ЛЭП 0,4 кВ	км	0,55	ОМЗ	П	1 этап

------------------------------

Примечания:

Статус: П - планируемый к размещению объект.

Значение: ОМЗ - объект местного значения.

------------------------------

1.7. Положения об очередности планируемого развития территории

Реализация мероприятий запланирована в 3 этапа на 2024 - 2028 годы.

1 этап - июнь 2024 - октябрь 2025 (реконструкция гостиницы и многофункционального комплекса делового управления, строительство отдельно стоящих жилых домов и паркинг-стилобата 1)

2 этап - февраль 2025 - январь 2027 (строительство жилого комплекса вблизи ул. им. Ф.Э. Дзержинского и паркинг-стилобата 2, детского образовательного учреждения на 220 мест, расположенного за границей разработки проекта планировки территории)

3 этап - февраль 2026 - январь 2028 (строительство жилого комплекса вблизи проспекта Мира и паркинг-стилобата 2)

Предлагается поэтапная последовательность осуществления мероприятий, предусмотренных проектом планировки территории:

1. Проведение кадастровых работ - формирование земельных участков с постановкой их на государственный кадастровый учет. Формирование земельных участков осуществляется в соответствии с главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Постановка сформированных земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

2. Предоставление вновь сформированных земельных участков под предлагаемую проектом застройку. Сформированные земельные участки предоставляются под застройку в соответствии с главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Разработка проектной документации по строительству зданий и сооружений, а также по строительству сетей и объектов инженерного обеспечения. Проектная документация подготавливается на основании ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации в соответствии со сводами правил, строительными нормами и правилами, техническими регламентами.

4. Строительство планируемых объектов капитального строительства и их подключение к системе инженерных коммуникаций. Строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусмотрен ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

5. Ввод объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций в эксплуатацию. Для введения в эксплуатацию объекта капитального строительства требуется получения соответствующего разрешения, порядок выдачи которого предусмотрен ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.