Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июля 2021 г. N Ф08-3690/20 по делу N А15-1527/2019

г. Краснодар

01 июля 2021 г.

Дело N А15-1527/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы (ИНН 0572007236, ОГРН 1140572001019), ответчика (истца по встречному иску) - индивидуального предпринимателя Закавова Мурада Ахмедовича (ИНН 056014390956, ОГРНИП 315057300001180), ответчиков по встречному иску: администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219), муниципального казенного учреждения "Финансовое управление администрации городского округа "город Махачкала"" (ИНН 0562077001, ОГРН 1100562000406) и третьего лица - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу N А15-1527/2019, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Махачкалы (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Закавову Мураду Ахмедовичу (далее - предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды от 04.08.2017 N 74;

- обязать предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 05:40:000040:2191 в надлежащем состоянии;

- взыскать с предпринимателя 210 180 рублей задолженности по арендной плате и 8346 рублей 09 копеек пени.

Иск основан на положениях статей 309, 330, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем (арендатором) обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

К участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (далее - кадастровая палата).

Предприниматель обратился в арбитражный суд к комитету, администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" (далее - администрация), муниципальному казенному учреждению "Финансовое управление администрации городского округа "город Махачкала"" (далее - учреждение) со встречным исковым заявлением, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды от 04.08.2017 N 74;

- взыскать 85 300 рублей задолженности;

- взыскать 11 632 рубля 58 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами;

- взыскать 2 тыс. рублей за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Встречный иск основан на положениях статей 15, 328, 395, 451, 606, 612, 614, 620 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса и мотивирован невозможностью использования предпринимателем (как арендатором) земельного участка по целевому назначению, фактически образованного за счет территорий общего пользования.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.10.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019, исковые требования комитета удовлетворены в полном объеме. С предпринимателя в пользу комитета взыскано 210 180 рублей долга по арендной плате, 8346 рублей 09 копеек неустойки. Суд расторг договор аренды от 04.08.2017 N 74 и обязал предпринимателя передать земельный участок комитету. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Суды установили, что по результатам аукциона, оформленным протоколом от 19.07.2017 N 17-АЗ, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 04.08.2017 заключили договор N 74 аренды земельного участка площадью 209 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2191, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома N 157. Участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под среднеэтажную жилую застройку предоставлен арендатору сроком на 10 лет. Договор аренды зарегистрирован 31.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Участок передан арендатору по акту от 04.08.2017. По условиям договора (пункты 2.1 - 2.4) арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в размере, указанном в приложении N 2 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями. Сроки внесения арендной платы: до 31 марта - за 1 квартал, до 30 июня - за 2 квартал, до 30 сентября - за 3 квартал, до 1 декабря - за 4 квартал. В случае невнесения арендной платы в определенный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 2.5). Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату (пункт 2.7). Комитет начислил предпринимателю арендную плату за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 в размере 295 450 рублей, а также неустойку в размере 8346 рублей 09 копеек. Уведомлениями от 19.07.2018 N 51.06-1840/18, от 13.09.2018 N 51.06-2368/18 и от 20.12.2018 N 51.06-3308/18 комитет сообщил предпринимателю о необходимости погасить задолженности по арендной плате и пене в срок до 20.08.2018 и до 21.01.2019. Также в уведомлениях комитет предложил расторгнуть договор аренды, приложив к ним подписанное комитетом соглашение о расторжении договора. Неисполнение предпринимателем претензии послужило основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд. За период действия договора аренды предпринимателем внесены следующие платежи: 28.07.2017 на сумму 40 700 рублей и 01.12.2017 на сумму 44 570 рублей, всего - 85 270 рублей. Указывая на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора от 04.08.2017 N 74, возврате внесенной арендной платы, уплате 11 632 рублей 58 копеек процентов и возмещении 2 тыс. рублей платы за регистрацию прав на недвижимое имущество. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 329, 330, 424, 452, 606, 611, 614, 619, 622 Гражданского кодекса, статей 22, 39.7, 42, 45, 46 Земельного кодекса. Материалы дела подтверждают, что предприниматель неоднократно допускал нарушение договорных сроков внесения арендной платы, а комитет направлял арендатору уведомления о погашении задолженности и предупредил о расторжении договора. На спорной территории каких-либо зданий и сооружений арендатора не имеется. Земельный участок не используется с момента его передачи. Данный факт сторонами не оспаривается. Таким образом, подтверждено неиспользование земельного участка по его целевому назначению. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды. Проверив представленный комитетом расчет арендной платы и пени, суды признали его арифметически правильным. Доказательств внесения арендной платы в размере, предусмотренном договором, материалы дела не содержат. Поэтому судебные инстанции удовлетворили требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды в спорный период. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы. Поэтому довод предпринимателя о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с прохождением по нему газопровода, минимальное расстояние до фундаментов зданий от которого составляет 7 м, признан несостоятельным. Предприниматель, приняв участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка, мог и должен был ознакомиться с аукционной документацией. Ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка предприниматель не заявлял о недостатках переданного ему в аренду имущества, а в акте приема-передачи от 04.08.2017 стороны указали, что арендатор принял спорный участок без замечаний и возражений. В период действия договора ответчик не совершил предусмотренных действующим законодательством надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2020 решение от 24.10.2019 и постановление апелляционного суда от 25.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Суд кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение указал на преждевременность вывода судов первой и апелляционной инстанций о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения исковых требования комитета. Данный вывод судов не основан на результатах надлежащего исследования и должной оценки всех представленных в материалы дела доказательств, он сделан без учета возражений ответчика о незаконности образования земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191 и недействительности договора аренды от 04.08.2017 N 74. В этой связи суду предложено учесть разъяснения, изложенные в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", а также проверить договор аренды на соответствие императивным нормам, действовавшим в момент его заключения. Возражая против иска, предприниматель указывал на то, что требования комитета основаны на недействительной (ничтожной) сделке. Арендатор ссылался на то, что предоставленный ему по итогам аукциона земельный участок фактически образован из территорий общего пользования (тротуарной пешеходной зоны и придомовой территории многоквартирных жилых домов), что исключало его использование по целевому назначению (в целях строительства). В подтверждение своих доводов предприниматель представил в суд первой инстанции акт проверки Счетной палаты Республики Дагестан от 11.12.2017, в котором зафиксированы обстоятельства незаконности формирования участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191 (в том числе, из земель общего пользования) и указано на необходимость отмены постановления от 22.03.2017 N 370. Также предпринимателем представлен фотоматериал и копия постановления администрации от 06.04.2018 N 417 об отмене в порядке самоконтроля постановления администрации от 22.03.2017 N 370 об образовании земельного участка площадью 209 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома N 157. Факт отмены администрацией постановления от 22.03.2017 N 370 подтвержден комитетом в письме предпринимателю от 22.01.2019 N 51.06-136/19. Земельный участок, находящийся в публичной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса). Однако суды первой и апелляционной не проверили по существу доводы, приведенные ответчиком в опровержение заявленных требований, а также не исследовали представленные им в подтверждение этих доводов документы. Разрешая спор из договора аренды от 04.08.2017 N 74, судебные инстанции не исследовал его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, не выяснили вопрос о нахождении земельного участка в границах территории общего пользования. Между тем, установление названных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора как по первоначальному иску (о взыскании с предпринимателя арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка), так и по встречному иску (о взыскании с комитета неправомерно полученной арендной платы).

При новом рассмотрении суд первой инстанции определением от 30.09.2020 в порядке процессуального правопреемства произвел замену комитета на правопреемника - управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с администрации в пользу предпринимателя 85 270 рублей неосновательного обогащения и 9302 рубля 18 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.07.2017 по 22.02.2019.

Суды установили, что по результатам аукциона, оформленным протоколом от 19.07.2017 N 17-АЗ, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 04.08.2017 заключили договор N 74 аренды земельного участка площадью 209 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2191, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома N 157. Участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под среднеэтажную жилую застройку предоставлен арендатору сроком на 10 лет. Стороны составили акт приема-передачи земельного участка от 04.08.2017. Договор аренды от 04.08.2017 N 74 в ЕГРН зарегистрирован 31.08.2017. Комитет начислил предпринимателю арендную плату за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 в размере 295 450 рублей, а также неустойку в размере 8346 рублей 09 копеек. Неисполнение предпринимателем предложений комитета о погашении задолженности и расторжении договора аренды послужило основанием для обращения последнего с исковым заявлением в арбитражный суд. В спорный период предпринимателем внесены платежи по договору в сумме 85 270 рублей. Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, предприниматель обратился со встречным иском о расторжении договора от 04.08.2017 N 74, возврате внесенной арендной платы и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.07.2017 по 22.02.2019. Также арендатор просил взыскать с комитета 2 тыс. рублей, уплаченных за регистрацию прав на недвижимое имущество, 700 рублей расходов на оформление доверенности и 3877 рублей расходов по оплате государственной пошлины. Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались положениями статей 8, 166, 167, 168, 262, 420, 422, 447, 450, 606, 611, 614, 619, 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса, статей 22, 39.6, 39.11, 46, 85 Земельного кодекса. Предпринимателем в обоснование встречного иска представлен ряд документов, в том числе, копия постановления администрации от 06.04.2018 N 417 об отмене в порядке самоконтроля постановления администрации от 22.03.2017 N 370 об образовании земельного участка площадью 209 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома N 157. Факт отмены администрацией постановления от 22.03.2017 N 370 подтвержден комитетом в письме предпринимателю от 22.01.2019 N 51.06-136/19. Суды признали, что у комитета отсутствовали правовые основания для передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191, фактически образованного за счет территорий общего пользования, поэтому пришли к выводу о ничтожности договора от 04.08.2017 N 74. Установление факта ничтожности договора аренды, а также обстоятельств невозможности использования предпринимателем земельного участка, является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о расторжении договора от 04.08.2017 N 74 и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате. Управлением в материалы дела представлен подписанный начальником управления и предпринимателем акт возврата земельного участка от 26.03.2020 по договору аренды, поэтому в удовлетворении требования об обязании предпринимателя вернуть участок с кадастровым номером 05:40:000040:2191 также отказано. Поскольку договор, по которому предпринимателем внесены арендные платежи, ничтожен и у арендатора отсутствовала возможность использовать участок по целевому назначению, суды пришли к выводу о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения. Поэтому требование предпринимателя о взыскания (о возврате) 85 270 рублей арендных платежей судами удовлетворено. Суд первой инстанции, проверив предоставленный предпринимателем расчет процентов, признал его неверным, поэтому произвел их перерасчет, в соответствии с которым за период с 07.07.2017 по 22.02.2019 сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 9302 рубля 18 копеек. В удовлетворении остальных требований предпринимателя отказано в связи с необоснованностью. Расходы по государственной регистрации сделки являются убытками предпринимателя и не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями управления. Регистрация ничтожного договора осуществлена предпринимателем при отсутствии оснований, при этом им не проявлена должная степень осмотрительности. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований управления и об отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судами не принят во внимание тот факт, что акт проверки Счетной палаты Республики Дагестан не является документом, достоверно подтверждающим незаконность формирования земельного участка, этот акт не является допустимым доказательством по делу. Акт Счетной палаты является лишь промежуточным документом, составляемым в ходе контрольного мероприятия, не может однозначно свидетельствовать о допущенных органами местного самоуправления нарушениях. Счетная палата не имела право осуществлять контроль за соблюдением установленного порядка управления и распоряжения указанным недвижимым имуществом, давать оценку заключенному договору и порядку образования земельного участка, поскольку данный участок к республиканской собственности не относится. Факт отмены администрацией постановления от 22.03.2017 N 370 сам по себе не означает ничтожность договора аренды земельного участка либо его прекращение (расторжение). Недостатки земельного участка, препятствующие его использованию по целевому назначению, арендатор должен был обнаружить еще до заключения договора при подаче заявки на участие в аукционе. В случае, если проведение аукциона, а также образование земельного участка для предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществлялось по его инициативе, такие недостатки могли быть обнаружены на стадии подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Предприниматель изъявил желание получить в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:40:000040:2191, был осведомлен о его характеристиках и собирался использовать его для среднеэтажной жилой застройки. Предприниматель, принимая участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка, мог и должен был ознакомиться с аукционной документацией, знал о местоположении земельного участка и его характеристиках, мог также дополнительно ознакомиться с необходимыми ему сведениями. Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении предпринимателя и необоснованности заявленных им требований. Судами также не учтено, что земельный участок находился во владении и пользовании арендатора до 26.03.2020 и был возвращен им в рамках исполнительного производства. Судом на основании несостоятельных доводов предпринимателя сделан вывод о том, что предоставленный ему по итогам аукциона земельный участок фактически образован из территорий общего пользования (тротуарной пешеходной зоны и придомовой территории многоквартирных жилых домов), что исключало его использование по целевому назначению (в целях строительства). Данный вывод является необоснованным, судом первой инстанции надлежаще не проверены обстоятельства дела и не запрошена необходимая для разрешения спора дополнительная информация.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

От управления и учреждения в суд округа 30.06.2021 поступили ходатайства об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки представителей (по причине занятости в иных судебных процессах).

Изучив доводы, приведенные в ходатайствах управления и учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для их удовлетворения.

В случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными (часть 3 статьи 158 Кодекса).

Суд кассационной инстанции осуществляет проверку законности судебных актов исходя из материалов дела, содержания судебных актов и доводов, приведенных в жалобе (часть 1 статьи 286 Кодекса), поэтому присутствие (либо отсутствие) в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, не может влиять на такую проверку.

Участники спора извещены времени и месте судебного заседания в порядке, установленном Кодексом (статьи 121, 123). Неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Кодекса). Таким образом, нормы главы 35 Кодекса закрепляют право суда кассационной инстанции на рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле (при условии их надлежащего извещения).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по результатам аукциона, оформленным протоколом от 19.07.2017 N 17-АЗ, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 04.08.2017 заключили договор N 74 аренды земельного участка площадью 209 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2191, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома N 157. Участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под среднеэтажную жилую застройку предоставлен арендатору сроком на 10 лет. По условиям договора (пункты 2.1 - 2.4) арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в размере, указанном в приложении N 2 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями. Сроки внесения арендной платы: до 31 марта - за 1 квартал, до 30 июня - за 2 квартал, до 30 сентября - за 3 квартал, до 1 декабря - за 4 квартал. В случае невнесения арендной платы в определенный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 2.5). Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату (пункт 2.7 договора).

Стороны составили акт приема-передачи земельного участка от 04.08.2017. Договор аренды от 04.08.2017 N 74 в ЕГРН зарегистрирован 31.08.2017.

Комитет начислил предпринимателю арендную плату за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 в размере 295 450 рублей, а также неустойку в размере 8346 рублей 09 копеек.

Уведомлениями от 19.07.2018 N 51.06-1840/18, от 13.09.2018 N 51.06-2368/18 и от 20.12.2018 N 51.06-3308/18 комитет сообщил предпринимателю о необходимости погасить задолженности по арендной плате и пене в срок до 20.08.2018 и до 21.01.2019. Также в названных уведомлениях комитет предложил расторгнуть договор аренды, приложив к ним подписанное арендодателем соглашение о расторжении договора.

Неисполнение предпринимателем претензий комитета послужило основанием для обращения последнего с исковым заявлением в арбитражный суд.

За период действия договора аренды от 04.08.2019 N 74 предпринимателем внесены следующие платежи: 28.07.2017 на сумму 40 700 рублей и 01.12.2017 на сумму 44 570 рублей, всего - 85 270 рублей.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, предприниматель обратился со встречным иском о расторжении договора от 04.08.2017 N 74, возврате внесенной арендной платы, уплате 11 632 рублей 58 копеек процентов и возмещении 2 тыс. рублей платы за регистрацию прав на недвижимое имущество.

По правилам части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2 статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1, 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Исходя из содержания пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу N 310-КГ17-15291).

Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Включение в состав границ земельного участка территории общего пользования (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса), режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке (пункт 1 статьи 1103 Гражданского кодекса).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска управления и наличии оснований для частичного удовлетворения встречного иска предпринимателя. Суды установили факт возврата земельного участка (акт от 26.03.2020). Участок с кадастровым номером 05:40:000040:2191, предоставленный предпринимателю в аренду по результатам аукциона (протокол от 19.07.2017 N 17-АЗ), образован за счет территории общего пользования. Поскольку у комитета отсутствовали законные основания для передачи в аренду такого земельного участка, судебные инстанции признали договор от 04.08.2017 N 74 ничтожной сделкой. Установленный судами факт невозможности использования предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191 для целей, указанных в договоре, исключает взыскание с него арендной платы. С учетом ничтожности договора от 04.08.2017 N 74 и отсутствия у предпринимателя возможности использования земельного участка по целевому назначению, имеются основания для возврата уплаченных арендатором денежных средств (как неосновательного обогащения) с начислением на них процентов за пользование чужими денежными средствами. Оснований для взыскания в пользу предпринимателя расходов, понесенных им в связи с государственной регистрацией договора аренды, суд не усмотрели ввиду того, что эти расходы не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями управления. Государственная регистрация ничтожного договора аренды в ЕГРН осуществлена предпринимателем в отсутствие законных оснований, но при этом им не проявлена должная степень осмотрительности.

Кассационная инстанция проверяет законность актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе управление приводит доводы, свидетельствующие, по мнению истца, о наличии оснований для удовлетворения требований по первоначальному иску. Податель жалобы полагает, что материалы дела достоверно не подтверждают незаконность формирования участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191, поэтому вывод судебных инстанций о ничтожности договора от 04.08.2017 N 74 является необоснованным. Между тем, именно эти доводы (о законности формирования и предоставления предпринимателю в аренду земельного участка, наличии (отсутствии) у него возможности использовать данный участок по целевому назначению) проверялись судами первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении дела. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (статья 9 Кодекса). При этом каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Кодекса). Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Кодекса). В обоснование своих возражений на иск (требований по встречному иску) предприниматель указывал на недействительность (ничтожность) арендной сделки в связи с тем, что предоставленный ему по итогам аукциона земельный участок фактически образован из территорий общего пользования (тротуарной пешеходной зоны и придомовой территории многоквартирных жилых домов). Это исключало использование спорного участка по целевому назначению, указанному в договоре. В подтверждение своих доводов предприниматель представил акт проверки Счетной палаты Республики Дагестан от 11.12.2017, в котором зафиксированы обстоятельства незаконности формирования участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191 (в том числе, из земель общего пользования). В акте также указано на необходимость отмены постановления от 22.03.2017 N 370 (т. 2, л. д. 49 - 54). Также ответчиком представлен фотоматериал (т. 2, л. д. 22 - 43) и копия постановления администрации от 06.04.2018 N 417 об отмене в порядке самоконтроля постановления от 22.03.2017 N 370 об образовании земельного участка площадью 209 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома N 157 (т. 2, л. д. 69). Факт отмены администрацией постановления от 22.03.2017 N 370 комитет подтвердил в письме предпринимателю от 22.01.2019 N 51.06-136/19 (т. 2, л. д. 58, 59). Ссылаясь на то, что указанные доказательства достоверно не свидетельствуют о незаконности формирования земельного участка и предоставления его в аренду предпринимателю, управление, не опровергая факт отмены постановления от 22.03.2017 N 370 (в порядке самоконтроля), не представило в дело каких-либо документов, опровергающих доводы предпринимателя об отсутствии правовых оснований для предоставления незаконного образованного земельного участка (статьи 9, 65 Кодекса). С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, судебные инстанции признали обоснованными доводы предпринимателя, у которого отсутствовала возможность использовать незаконно сформированный земельный участок с кадастровым номером 05:40:000040:2191 по целевому назначению. Исходя из положений статьи 1 Гражданского кодекса и имеющихся в деле доказательств, исследованных судами при разрешении спора, не усматривает кассационный суд в действиях предпринимателя, требующего возврата арендных платежей по ничтожному договору аренды, и признаков недобросовестности или злоупотребления правом.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Противоречия между выводами о применении норм права и установленными судами при разрешении спора фактическими обстоятельствами, либо неправильное определение судебными инстанциями характера спорного материального правоотношения, не выявлены. Исполнена судами и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.

Кассационный суд при проверке соответствия выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций. С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу, переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление (орган местного самоуправления) освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайств управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы и муниципального казенного учреждения "Финансовое управление администрации городского округа "город Махачкала"" об отложении судебного заседания по делу N А15-1527/2019 отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 03.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу N А15-1527/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин