Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2021 г. N Ф08-4503/21 по делу N А32-30756/2020

г. Краснодар

22 июля 2021 г.

Дело N А32-30756/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Автогрузсервис" (ИНН 2317011943, ОГРН 1022302714477) - Крачевского С.Н. (доверенность от 07.02.2020), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по делу N А32-30756/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО "Автогрузсервис" (далее - общество) о взыскании 2 439 704 рублей 40 копеек долга с 01.04.2019 по 30.06.2020 по договору от 12.02.1996 N 61 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:5 площадью 44 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, участок 24, и 227 758 рублей 43 копеек неустойки.

Решением от 30.11.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.03.2021, в иске отказано. Суды исходили из того, что истец неправомерно произвел расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, поскольку договор заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и его условиями не предусмотрено право арендатора на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Исходя из согласованного сторонами порядка начисления арендной платы, у ответчика отсутствует задолженность.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2021 судебное заседание, назначенное на 16.06.2021, отложено до 15.07.2021.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, поэтому жалоба рассматривается в его отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, 12.02.1996 на основании постановления главы администрации от 26.08.1994 "О порядке предоставления в аренду земельных участков в г. Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями" Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и АООТ "Автогрузсервис" (правопредшественник общества; арендатор) заключили договор N 61 аренды земельного участка площадью 44 500 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24. На предоставленном арендодателем земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие арендатору.

Срок договора - с 01.01.1996 по 01.01.2045.

Порядок расчета арендной платы определен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-II-а х 2,5 х 0,7. Условиями договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее установленных базовых (исходных) ставок. В приложении N 1 к договору предусмотрено, что сумма платежей на момент заключения договора по ставкам 1996 года составляет 77 430 тыс. рублей в год (в масштабе цен до деноминации).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 19.02.2002 внесены изменения в части площади (составила 43 142 кв. м) земельного участка (постановление главы города Сочи от 21.12.2000 N 983/1) и базовых ставок арендной платы на основании статьи 1 Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога". В соответствии с постановлением главы города Сочи от 21.12.2001 N 724 сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2002 составила 1 057 841 рубль 84 копейки в год.

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 арендная плата увеличена до 1 199 701 рубля 62 копеек (с разбивкой по кварталам).

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления главы города Сочи от 19.03.2008 N 283 внесены изменения в пункты 1.1, 1.3 договора от 12.02.1996 N 61. Названным соглашением изменена категория земли - на земли населенных пунктов, участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402015:5. Земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на его части жилых многоквартирных домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Дополнительным соглашением сторон от 09.02.2011 на основании постановления N 791 сумма годовой арендной платы увеличена до 1 174 272 рублей 75 копеек.

3 октября 2016 года администрация предложила обществу подписать проект дополнительного соглашения к договору от 12.02.1996 N 61, в который вносятся изменения, касающиеся методики расчета арендной платы. Согласно пункту 1 соглашения размер годовой арендной платы, установленной пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.09.2016 N 35/25-2016 и составляет 5 051 882 рубля.

В соответствии с пунктом 2 проекта соглашения исчисление арендной платы на основании пункта 1 данного соглашения устанавливается с 20.09.2016, то есть за период, предшествующий его заключению. Из содержания проекта дополнительного соглашения видно, что изменение условий договора о размере (расчете) арендной платы обусловлено наличием отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016 N 35/25-2016, подготовленным по заказу администрации в 2016 году.

Общество отказалось от подписания дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды от 12.02.1996 N 61 о методике расчета арендной платы.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 12.02.1996 N 61 заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в данное время - статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления N 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что положениями договора аренды от 12.02.1996 N 61 (пункты 2.2 и 2.4) арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы с учетом недостижения сторонами соглашения относительно методики определения названной платы и отсутствии задолженности исходя из согласованной методики.

В то же время суды не учли следующее.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" привел следующие разъяснения. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3 и 422 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Условиями договора аренды от 12.02.1996 N 61 предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

При анализе условий договора аренды от 12.02.1996 N 61 судам следовало обратить внимание на то, что судебном округе разрешено значительное число споров между администрацией и арендаторами земельных участков по договорам, заключенным до введения в действие Земельного кодекса и содержащим аналогичные положения, в том числе пункт 2.4 (о возможности одностороннего изменения арендной платы). Толкование договорных условий в этих спорах осуществлялось судами с учетом цели договора и существа законодательного регулирования данного вида обязательств (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2020 по делу N А32-6133/2019, от 15.04.2019 по делу N А32-14717/2018, от 06.07.2020 по делу N А32-29176/2019, от 21.08.2020 по делу N А32-43199/2016, от 04.03.2021 по делу N А32-211/2020 и др.).

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, истолковать положения заключенного сторонами соглашения с учетом правоприменительной практики, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по делу N А32-30756/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова