Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2021 г. N Ф08-8205/21 по делу N А53-11393/2020

г. Краснодар

20 октября 2021 г.

Дело N А53-11393/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителей истца - Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349) - Сыс А.Б. (председатель), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой" (ИНН 6141054867, ОГРН 1196196013980) - Васильевой О.А. (доверенность от 01.10.2021), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства", Министерства транспорта Ростовской области, Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по делу N А53-11393/2020, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "БатайскСтрой" (далее - общество) о взыскании 19 534 219 рублей 14 копеек задолженности по договору аренды от 01.02.2016 N 5895 за период с 01.04.2017 по 31.12.2020 и 1 339 901 рубля 20 копеек пени за период с 21.06.2017 по 31.12.2020 (с учетом увеличения размера исковых требований - т. 1, л. д. 143).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ "Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства", Министерство транспорта Ростовской области (далее - министерство), Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (далее - управление архитектуры).

Решением от 22.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Судебные акты мотивированы невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 по целевому назначению вследствие отсутствия подъездных путей к данному участку. То есть, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче имущества в аренду. Передача по акту объекта аренды подтверждает лишь переход его во владение арендатора, что не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Невозможность использования земельного участка в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, а на стороне арендодателя - сопутствующего данному обязательству права. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом. Истец не представил каких-либо доказательств тому, что ответчик осуществлял пользование земельным участком с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 в целях, согласованных в договоре аренды. Доказательства, подтверждающие, что на момент подписания договора общество действовало недобросовестно, зная о невозможности использования объекта по целевому назначению, материалы дела не содержат.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 22.03.2021 и апелляционное постановление от 28.05.2021 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указав в обоснование своих доводов, что представленными в дело доказательствами подтверждено наличие у общества как арендатора задолженности по арендной плате. Судебные инстанции не учли, что договор аренды от 01.02.2016 N 5895 заключен по итогам проведения отрытого аукциона, аукционная документация содержала все необходимые данные об объекте аренды (включая местоположение). Участвуя в торгах, общество приняло на себя риски, связанные с местоположением земельного участка (которое было известно). Являясь профессиональным участником рынка строительства объектов недвижимости, застройщик мог ознакомиться с генеральным планом муниципального образования, правилами землепользования и застройки, а также информацией, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Расположение земельного участка в окружении трассы, отсутствие к нему доступа (съездов), комитет не оспаривает. Однако, располагая сведениями о местоположении объекта аренды, общество могло соотнести данную информацию с возможностями возведения конкретного объекта капитального строительства, необходимостью обеспечения доступа к своему участку. Доказательства, свидетельствующие о наличии объективных препятствий пользованию спорным участком в договорных целях, ответчик не представил. При этом судебная экспертиза по вопросам организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 не проведена. Факт нахождения у общества объекта аренды в заявленный период не оспаривается, доказательства возврата арендодателю земельного участка отсутствуют.

С момента заключения договора (01.02.2016) по настоящее время общество не выразило намерение прекратить арендные отношения по причине невозможности использования земельного участка, которым продолжает пользоваться. В дополнениях к кассационной жалобе комитет указал, что предполагаемые съезды к земельному участку, арендуемому обществом, через земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51 находятся в границах города Батайска, следовательно, пункт 4.5.1 ГОСТ Р 58653-2019 "Дороги автомобильные общего пользования. Пересечения и примыкания. Технические требования" (утв. и введен в действие приказом Госстандарта от 13.11.2019 N 1120-ст), на который сослалось министерство, неприменим.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные, кассационную жалобу комитета - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а также имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Третьи лица явку представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами, на основании протокола заседания аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона 18.01.2016 N 1 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2016 N 5895, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 площадью 56 662 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Батайск, шоссе Западное, 16, разрешенное использование - "офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на 10 лет - до 18.01.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 10 - 14).

Размер арендной платы за участок составил 8 530 000 рублей 59 копеек (пункт 3.1 договора). На основании пункта 3.2 договора арендная плата за период с 18.01.2016 по 18.01.2017 производится арендатором в сумме 8 530 000 рублей 59 копеек. Арендная плата с 19.01.2016 вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

25 февраля 2020 года комитет направил обществу претензию, в которой просил погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам и пене (т. 1, л. д. 15), неисполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 предоставлен арендатору с существенным нарушением условий договора, препятствующим использованию объекта аренды по назначению (отсутствуют подъездные пути, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку, возможности въезда/выезда нет, участок окружен дорогами).

Суд кассационной инстанции полагает, что при разрешении спора суды не учли следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Суд округа считает необходимым отметить, что, в период действия договора аренды (начиная с 01.02.2016), арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса), включая отказ от договорных отношений. Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования, правилах землепользования и застройки, ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющих общий доступ.

Принимая во внимание, что судебные акты приняты при неполном выяснении судами обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, учитывая, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий (статья 286 Кодекса), дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, части 3 статьи 288 Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные обстоятельства; дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора; обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы в целях проверки возможности осуществления доступа к земельному участку; правильно определить момент возникновения невозможности использования земельного участка (при доказанности таковой). Следует учесть, что впервые обращение арендатора по вопросу организации доступа к земельному участку состоялось лишь в июне 2019 года, а отказы уполномоченных органов в установленном законом порядке не оспорены. После установления всех обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по делу N А53-11393/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев