Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2021 г. N Ф08-11717/21 по делу N А32-48984/2019

г. Краснодар

19 ноября 2021 г.

Дело N А32-48984/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (ИНН 2319064764, ОГРН 1172375106056), акционерного общества "Мацестинский чай" (ИНН 2319005247, ОГРН 1022302834102) и третьих лиц: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 по делу N А32-48984/2019, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Мацестинская чайная фабрика" (далее - фабрика) и АО "Мацестинский чай" (далее - общество), в котором просила:

- расторгнуть договор от 08.12.2005 N 4900770087 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 площадью 47 700 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N 7;

- возложить на ответчика обязанность привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению, и возвратить его истцу;

- возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанность погасить регистрационную запись от 17.09.2009 N 23-23-19/038/2005-385 об обременении данного участка арендной в пользу ответчика.

Требования основаны на статьях 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), положениях Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и мотивированы использованием ответчиком земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением от 22.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.08.2021, в иске отказано. Суды исходили из того, что такая мера воздействия на арендатора как расторжение долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Нарушения, приведенные истцом в качестве основания для расторжения договора, устранены ответчиком в разумный срок. При существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев и кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта; нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Заявитель указывает на то, что общество неоднократно привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании спорного участка. В ходе проверки земельного участка, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, установлено, что не на всем земельном участке расположены чайные плантации. На участке расположена плантация чая площадью 4,12 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены. Основанием для подачи исковых заявлений послужили выявленные нарушения земельного законодательства.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

Лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор от 08.12.2005 N 04-24/87С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 (ранее 23:49:0309000:89) площадью 47 700 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N 7, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора - до 08.12.2054 (49 лет).

Обязанности арендатора согласованы в пункте 6.2 договора, среди которых использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре (6.2.7).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с государственной регистрацией муниципальной собственности города Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1013 администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 09.02.2015, которым изменили реквизиты договора аренды от 08.12.2005 N 04-24/87С (от 08.12.2005 N 4900770087).

По соглашению от 03.08.2018 права и обязанности арендатора из спорного договора аренды перешли к фабрике. Фабрика (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды от 18.11.2019.

Как следует из письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 24.12.2018 N 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки в период с 10.02.2016 по 10.03.2016 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства Российской Федерации сроком до 25.01.2018. Впоследствии срок исполнения предписания продлен до 01.07.2018.

В июле 2018 года на арендуемых ответчиками участках проведена внеплановая проверка по контролю исполнения предписания. По результатам повторной проверки общество привлечено к административной ответственности по части 25 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки земельного участка установлено, что на нем имеются плантация чая площадью 4,12 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха); под дорогами - 0,59 га, под пастбищем -0,06 га. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 09-09/ВП2551 не выполнено.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не приступило к освоению земельного участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Ответчик представил в материалы дела договор от 01.11.2019 N 06/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезанного кустарника на спорном земельном участке, а также акт осмотра земельного участка от 31.01.2020, согласно которому на участке выполнены работы по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезного кустарника. Администрация факт устранения на спорном земельном участке засоренности сорными растениями документально не опровергла.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиками нарушений, балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. При существующем расположении предмета аренды (в лесном массиве) вменение в вину ответчикам произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482, равно как и ранее действовавшим постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации. Нахождение на спорном участке плантации чая администрация не оспаривает.

Аналогичные выводы судебных инстанций поддержаны Верховным Судом Российской Федерации в определении от 16.02.2021 N 308-ЭС21-161 по делу N А32-48983/2019 со схожими обстоятельствами при участии этих же сторон.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2021 по делу N А32-48984/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов